Ακίνητα:Τι πρέπει να ξέρετε για τον νέο φόρο

Από τον Χρήστο Δ. Μελά

Με τον νέο νόμο που ψηφίστηκε στη Βουλή επιβάλλεται ένας νέος μόνιμος φόρος στα ακίνητα. Ο νέος φόρος ονομάστηκε ΕΝιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.).

Θα μπορούσε πιο απλά να ονομαστεί «ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ», επειδή θα τον πληρώνουν όλοι όσοι κατέχουν ακίνητα.

Οσοι από την 1-1-2014 και μετά έχουν ακίνητα στην κατοχή τους, όπως σπίτια, καταστήματα, οικόπεδα, χωράφια κ.λπ. είναι υποχρεωμένοι να πληρώνουν φόρο. Ο φόρος αυτός θα πληρώνεται κάθε χρόνο και θα είναι πλέον μόνιμος.

Ο μόνιμος αυτός φόρος παίρνει τη θέση του έκτακτου(;) φόρου που ερχόταν με τους λογαριασμούς του ρεύματος (ΕΕΤΑ ή ΕΕΤΗΔΕ) και του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ).

Από την απλή ανάγνωση του νόμου, διαπιστώνει κανείς ότι πρόκειται για ένα πολύ δύσκολο νομοθέτημα, που δεν γίνεται εύκολα κατανοητό, ακόμη και από τους εξειδικευμένους σε φορολογικά θέματα, όπως είναι οι εφοριακοί και οι λογιστές. Για τον λόγο αυτό θα προσπαθήσουμε να τον απλουστεύσουμε όσο γίνεται, για να γίνει κατανοητός απ’ όσο το δυνατόν περισσότερους αναγνώστες.

Ο υπολογισμός και η εκκαθάριση του νέου φόρου των ακινήτων θα γίνουν από το υπουργείο με βάση τις δηλώσεις των εντύπων Ε9 που υποβάλλαμε τα προηγούμενα χρόνια και θα μας έλθει… ο λογαριασμός στο σπίτι.

Καλό είναι βέβαια να ξέρουμε μερικά πράγματα για τον νέο φόρο, έτσι ώστε να μπορούμε να κάνουμε έναν γενικό έλεγχο, μήπως έχει γίνει κάποιο λάθος, το οποίο θα το βρούμε στο μέλλον μπροστά μας και φυσικά θα έχουμε και τις ανάλογες επιπτώσεις.

Ας δούμε όμως αναλυτικά και με όσο πιο απλό και κατανοητό τρόπο γίνεται όλες τις λεπτομέρειες του νέου νόμου - και μια και μιλάμε για ακίνητα, πόσο μικρή ή μεγάλη θα είναι η φορολογική κεραμίδα για το 2014;

ΜΕ ΠΟΙΟΝ ΤΡΟΠΟ ΘΑ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΤΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Ολοι όσοι έχουν ακίνητα, θα τους προσδιοριστεί να πληρώσουν ένα μικρότερο ή μεγαλύτερο ποσό φόρου, ας δούμε με ποια διαδικασία θα γίνει ο προσδιορισμός του φόρου.

Μήπως πρέπει ο ιδιοκτήτης να υποβάλει δήλωση;
Ο ιδιοκτήτης των ακινήτων δεν χρειάζεται να υποβάλει φορολογική δήλωση στην οποία να δηλώνει τα ακίνητα που έχει, ούτε χρειάζεται να κάνει την οποιαδήποτε ενέργεια.


Τι μπορεί να κάνει προληπτικά;
Αν έχει πάρει κωδικούς τους οποίους έχει χρησιμοποιήσει για να υποβάλλει δηλώσεις στο υπουργείο Οικονομικών, μπορεί να μπει στην ανάλογη σελίδα του υπουργείου και να ελέγξει αν η ακίνητη περιουσία που έχει απεικονίζεται σωστά στο ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου.

Αν δεν απεικονίζεται σωστά;
Αν ο ιδιοκτήτης των ακινήτων, κατά τον έλεγχο που κάνει στην ακίνητη περιουσία του είτε από το ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου είτε από το εκκαθαριστικό σημείωμα του ΦΑΠ, διαπιστώσει ότι υπάρχουν διαφορές και η ακίνητη περιουσία του δεν απεικονίζεται σωστά, πρέπει να κάνει τις κατάλληλες ενέργειες, ώστε η ακίνητη περιουσία να εμφανιστεί σωστά στο ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου.
Σημειώνεται ότι το εκκαθαριστικό σημείωμα του ΦΑΠ μπορεί να το εκτυπώσει μόνος του ο ιδιοκτήτης των ακινήτων, αφού κάνει χρήση των κωδικών του, επισκεπτόμενος την αντίστοιχη ηλεκτρονική σελίδα του υπουργείου.

Τι ενέργειες πρέπει να κάνει;
Οι ενέργειες είναι ανάλογες με τη διόρθωση που έχει να κάνει. Συνήθως όμως πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) χειρόγραφα ή ηλεκτρονικά. Σημειώνεται ότι η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για το 2011 και για τα επόμενα χρόνια γίνεται αποκλειστικά με ηλεκτρονικό τρόπο (για λεπτομέρειες δείτε την ΠΟΛ 1234/2013). Αν η τροποποιητική είναι εκπρόθεσμη, θα υποβληθεί και το ανάλογο πρόστιμο.

Πώς γίνεται ο προσδιορισμός του φόρου;
Ο προσδιορισμός του φόρου για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων γίνεται από το υπουργείο Οικονομικών.

Τι θα λάβει υπόψη του για να προσδιορίσει τον φόρο;
Το υπουργείο Οικονομικών για να προσδιορίσει τον φόρο των ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) θα λάβει υπόψη του τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (έντυπα Ε9) που έχει υποβάλει ο κάτοχος των ακινήτων.

Ποια Ε9 θα ληφθούν υπόψη για τα φυσικά πρόσωπα;
Για να προσδιοριστεί ο φόρος ακινήτων του 2014 για τα φυσικά πρόσωπα, το υπουργείο Οικονομικών θα λάβει υπόψη του τα έντυπα Ε9 από το έτος 2005 μέχρι και το έτος 2014.
Αυτονόητο είναι ότι πρέπει να έχει υποβληθεί το έντυπο Ε9 αρχικά για το έτος 2005 και μετά στα επόμενα έτη, μόνο αν υπήρχαν μεταβολές (αγορές, πωλήσεις κ.λπ.). Αν δεν υπήρχαν μεταβολές δεν υπήρχε υποχρέωση για υποβολή του εντύπου Ε9.
Ποια Ε9 θα ληφθούν υπόψη για τα νομικά πρόσωπα;
Για να προσδιοριστεί ο φόρος ακινήτων του 2014 για τα νομικά πρόσωπα, το υπουργείο Οικονομικών θα λάβει υπόψη του τα έντυπα Ε9 των ετών 2013 και 2014.

Τι θα αποτελέσει τη δήλωση του φόρου;
Τη δήλωση του φόρου ακινήτων «ΔΗΛΩΣΗ ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2014» θα αποτελέσουν τα στοιχεία που περιέχονται στα έντυπα Ε9 που έχουν υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη των ακινήτων, και τα οποία στοιχεία θα συντεθούν με μηχανογραφικό τρόπο από το υπουργείο Οικονομικών. Ο φορολογούμενος δεν χρειάζεται να κάνει οτιδήποτε.

Για τα επόμενα χρόνια τι θα γίνει;
Για τα επόμενα χρόνια μετά το 2014 θα λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία των ακινήτων του προηγουμένου έτους μαζί με τις μεταβολές που έγιναν στα ακίνητα όπως αγορές, πωλήσεις κ.λπ.

Πώς θα γίνονται γνωστές οι μεταβολές;
Οι μεταβολές στα ακίνητα θα γνωστοποιούνται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη των ακινήτων με την υποβολή ανάλογης δήλωσης στοιχείων ακινήτων (εντύπου Ε9).

Πότε θα υποβάλλεται το Ε9;
Από την 1-1-2014 και μετά ο φορολογούμενος υποχρεώνεται να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) ΜΕΣΑ ΣΕ ΤΡΙΑΝΤΑ ΗΜΕΡΕΣ από την ημέρα που έγινε η μεταβολή στα ακίνητα, π.χ. αγορά, πώληση, δωρεά κ.λπ.

ΠΟΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ

Από πότε θα αρχίσει να επιβάλλεται ο νέος φόρος;
Η επιβολή του νέου φόρου στα ακίνητα θα αρχίσει να επιβάλλεται από το 2014.

Σε ποια ακίνητα θα επιβάλλεται;
Θα επιβάλλεται στα ακίνητα που υπάρχουν στην κατοχή μας την 1-1 κάθε έτους. Η πρώτη εφαρμογή θα γίνει στα ακίνητα που έχουμε στην κατοχή μας την 1-1-2014.

Αφορά όλα ή μερικά ακίνητα;
Η επιβολή του φόρου θα γίνει σε όλα τα ακίνητα που έχουμε στην κατοχή μας ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου.

Για τα ακίνητα του εξωτερικού;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται μόνο για την κατοχή ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο στην Ελλάδα. Ενδεχομένως θα πληρώσουν κάποιο φόρο για την ιδιοκτησία τους αυτή στο εξωτερικό ανάλογα με το φορολογικό καθεστώς της χώρας όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Φορολογούνται όλοι οι ιδιοκτήτες;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων είτε είναι φυσικά είτε είναι νομικά πρόσωπα (εταιρείες κ.λπ.).

Ποια δικαιώματα στο ακίνητο φορολογούνται;
Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.

Το πάρκινγκ στην πυλωτή φορολογείται;
Οταν κάποιος έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωμα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πυλωτή αλλά και για το στεγασμένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.

Τι θα ισχύει για τους βοηθητικούς χώρους;
Οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ και γενικά οι οποιοιδήποτε βοηθητικοί χώροι, φορολογούνται κανονικά.

Για τις πισίνες;
Οι πισίνες είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.

Με τα επίδικα ακίνητα τι γίνεται;
Τα επίδικα ακίνητα φορολογούνται κανονικά. Τη φορολογική επιβάρυνση την έχει αυτός που νέμεται το ακίνητο.

Πόσοι νέοι φόροι θα πληρώνονται για τα ακίνητα;
Για τα ακίνητα θα υπολογίζονται δύο φόροι, ένας κύριος και ένας συμπληρωματικός.
Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα.
Συμπληρωματικός φόρος θα υπολογίζεται μόνο για μερικά δικαιώματα σε ακίνητα.
Τονίζεται ότι η επιβολή των νέων φόρων είναι ανεξάρτητη από τον φόρο εισοδήματος που υπολογίζεται για κάθε ακίνητο. Ο φόρος εισοδήματος συνεχίζει να ισχύει και να επιβάλλεται όταν υπάρχει εισόδημα από το ακίνητο.

Αν ένα ακίνητο πουληθεί;
Ο νέος φόρος υπολογίζεται ολόκληρος σε αυτόν που έχει στην κατοχή του το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου κάθε χρόνου. Αν το ακίνητο πουληθεί στη μέση του χρόνου δεν γίνεται επιστροφή φόρου στον πωλητή. Ο αγοραστής για αυτή τη χρονιά δεν θα πληρώσει φόρο, αλλά για την επόμενη.

Παράδειγμα: Ιδιοκτήτης που έχει ένα διαμέρισμα το 2013, το πουλάει στις 12 Μαρτίου 2014. Ο πωλητής επειδή το είχε στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου 2014 θα πληρώσει ολόκληρο τον φόρο για το 2014. Ο αγοραστής δεν θα πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ) για το 2014, θα πληρώσει όμως ολόκληρο τον φόρο για το 2015 αν το έχει στην κατοχή του την 1-1-2015.
Αν ο αγοραστής το είχε πουλήσει τον Νοέμβριο του 2014, δεν θα πληρώσει φόρο για τους μήνες που το είχε στην κατοχή του και φόρο για το 2015 θα πληρώσει αυτός που θα το έχει στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου 2015.

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ποια επιφάνεια λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του φόρου;
Για να υπολογιστεί ο φόρος που οφείλεται λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Από πού προκύπτει η πραγματική κατάσταση;
Η πραγματική κατάσταση ενός ακινήτου μπορεί να προκύπτει από επίσημα στοιχεία ή όχι. Τέτοια στοιχεία μπορεί να είναι η οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή το συμβόλαιο αγοράς. Αν δεν υπάρχει συμβόλαιο αγοράς ή άλλος τίτλος απόκτησης, τότε λαμβάνεται υπόψη η κατάσταση του ακινήτου όπως αυτό είναι στην πραγματικότητα.

Αν η επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή των επίσημων στοιχείων;
Οταν η επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτήν που γράφεται στο κτηματολόγιο ή στο συμβόλαιο αγοράς ή στην οικοδομική άδεια ή άλλαξε η χρήση του, τότε ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση την πραγματική επιφάνεια ή την πραγματική χρήση του ακινήτου.

Παράδειγμα: Σε οικόπεδο 500 τ.μ. εκδόθηκε οικοδομική άδεια για ανέγερση κατοικίας 150 τ.μ. Τελικά όμως κτίστηκαν 235 τ.μ. Ο φόρος θα υπολογιστεί στην επιφάνεια των 235 τ.μ. που είναι η πραγματική κατάσταση και όχι στην επιφάνεια των 150 τ.μ. που γράφονται στην οικοδομική άδεια.


ΠΟΙΟΙ ΘΑ ΠΛΗΡΩΣΟΥΝ ΤΟΝ ΦΟΡΟ

Τον φόρο θα πληρώσουν τα φυσικά πρόσωπα και γενικά όλες οι οντότητες που δεν είναι φυσικά πρόσωπα και έχουν ακίνητα. Η πληρωμή βέβαια θα γίνεται ανάλογα με τα ακίνητα ή το ποσοστό των ακινήτων που έχει ο καθένας.

Παράδειγμα: Ενα ακίνητο ανήκει σε δύο άτομα κατά 75% στον Α και κατά 25% στον Β. Εστω ότι ο κύριος φόρος για το ακίνητο είναι 1.000 ευρώ. Από αυτά ο Α θα πληρώσει τα 750 και ο Β τα 250 ευρώ.

Από πότε πρέπει να πληρώνει φόρο κάποιος;
Φόρος θα πληρωθεί από αυτόν που θα το έχει στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου του 2014 και στη συνέχεια από αυτόν που θα το έχει στην  κατοχή του την 1η Ιανουαρίου του κάθε επόμενου χρόνου.
Για τη φορολόγηση λαμβάνεται υπόψη η ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου.

Παράδειγμα: Ο Α έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο την 1-1-2014. Στις 15-1-2014 πουλάει το ακίνητο στο Β. Στις 20-8-2014 ο Β το πουλάει στον Γ. Στις 27-12-2014 ο Γ το πουλάει στο Δ. Στις 15-3-2015 ο Δ πουλάει το ακίνητο στον Ε που μετά το έχει συνέχεια στην κατοχή του και δεν το πουλάει άλλο.
Κύριο φόρο για το ακίνητο θα πληρώσει ο Α που το έχει την 1-1-2014, ο Δ που το έχει την 1-1-2015 και ο Ε που το έχει την 1-1-2016, 1-1-2017 κ.λπ. Ο Β και ο Γ δεν θα πληρώσουν φόρο ακινήτων γιατί δεν το είχαν στην κατοχή τους την 1η Ιανουαρίου κάποιου έτους.

Για τους κληρονόμους τι ισχύει;
Κληρονομιά μπορεί να αποκτηθεί με βάση τη συγγενική σχέση που είχε κάποιος με τον κληρονομούμενο χωρίς να υπάρχει διαθήκη (εξ αδιαθέτου κληρονόμος) ή να αποκτηθεί με βάση τη διαθήκη του εκλιπόντος.
Αν δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι 31-12-2013, τα ακίνητα θα φορολογηθούν την 1-1-2014 στο όνομα των εξ αδιαθέτου κληρονόμων κατά το ποσοστό που κληρονομεί ο καθένας. Αν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι 31-12-2013, τα ακίνητα θα φορολογηθούν στο όνομα των κληρονόμων που ορίζονται στη διαθήκη.

Οταν σε επίδικα ακίνητα εκδόθηκε απόφαση;
Οταν τα ακίνητα είναι επίδικα ανήκουν στον φορολογούμενο και φορολογούνται στο όνομά του από την ημέρα που εκδόθηκε η τελεσίδικη δικαστική απόφαση.

Αν τα ακίνητα αποκτήθηκαν με πλειστηριασμό;
Αυτά θεωρούνται ότι ανήκουν στον φορολογούμενο και φορολογούνται στο όνομά του, από την ημέρα σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης όταν η μεταβίβαση γίνεται με αναγκαστικό ή εκούσιο πλειστηριασμό.

Αν στο συμβόλαιο υπάρχει αίρεση ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;
Οταν στο συμβόλαιο υπάρχει αίρεση υποχρεωμένος να φορολογηθεί για το ακίνητο είναι ο αγοραστής αν υπάρχει διαλυτική αίρεση και ο πωλητής αν υπάρχει αναβλητική αίρεση.

Αν υπάρχει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;
Εκτός από τις δύο περιπτώσεις που αναφέρονται στη συνέχεια, σε κάθε άλλη περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με προσύμφωνο θα φορολογηθεί ο πωλητής με προσύμφωνο, ανεξάρτητα από την παράδοση της χρήσης του ακινήτου στον αγοραστή με προσύμφωνο.

Αν υπάρχει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με ημερομηνία παράδοσης ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;
Αν ο εργολάβος έχει υποσχεθεί τη μεταβίβαση ακινήτου με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο σε τρίτον και έχει παραδώσει τη χρήση του με ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη, που συντάχθηκε μέσα σε δύο μήνες από την παράδοση της χρήσης του ακινήτου, υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι ο αγοραστής με προσύμφωνο. Οταν η ημερομηνία παράδοσης γράφεται στο προσύμφωνο δεν χρειάζεται χωριστή πράξη παράδοσης.

Οταν στο προσύμφωνο υπάρχει όρος αυτοσύμβασης;
Αν στο προσύμφωνο υπάρχει ο όρος της αυτοσύμβασης και δεν έχει γίνει το οριστικό συμβόλαιο μέχρι 31-12-2013 θα φορολογηθεί για το ακίνητο ο αγοραστής με προσύμφωνο.

Αν είναι επίδικο το ακίνητο ποιος πληρώνει τον φόρο;
Οταν υπάρχει επίδικο ακίνητο υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέμεται το ακίνητο.

Αν αγοράστηκαν, δωρίστηκαν κ.λπ.;
Σε περίπτωση αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ. το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει στον φορολογούμενο από την ημέρα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου.

Αν μέσα στο 2013 πουλήθηκε ή αγοράστηκε ακίνητο;
Η ημερομηνία που λαμβάνεται υπόψη για την επιβολή του νέου φόρου είναι η 1-1-2014. Για το ακίνητο που πουλήθηκε μέσα στο 2013 τον φόρο θα πληρώσει αυτός που το έχει στην κατοχή του την 1-1-2014.

Αν κάποιος κατέχει ακίνητο του Δημοσίου;
Αυτός που κατέχει ακίνητο, χωρίς να του ανήκει και ανήκει στο κράτος, χωρίς τη συναίνεση του κράτους, υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο για την κατοχή του ακινήτου. Ο φόρος που πληρώνεται ισούται με τον φόρο της πλήρους κυριότητας.

Με τους εργολάβους και τους οικοπεδούχους τι γίνεται;
Αν έχουν περάσει τέσσερα χρόνια από τότε που θεωρήθηκε οικοδομική άδεια στην Αστυνομία για την έναρξη των εργασιών, ο εργολάβος υποχρεώνεται να πληρώσει τον φόρο για τα ακίνητα που συμφώνησε με τον οικοπεδούχο να μεταβιβάσει και δεν έχουν μεταβιβαστεί στον ίδιο ή σε τρίτο πρόσωπο.
Υποχρεώνεται να πληρώσει τον φόρο ο εργολάβος και για τα ακίνητα που δεν έχουν μεταβιβαστεί αλλά έχουν νοικιαστεί ή χρησιμοποιηθεί από αυτόν με οποιονδήποτε τρόπο, πριν να περάσουν τέσσερα χρόνια από τότε που θεωρήθηκε οικοδομική άδεια στην Αστυνομία.

Για ποια ακίνητα θα φορολογηθούν οι εργολάβοι;
Οταν υπάρχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, οι εργολάβοι θα φορολογηθούν για τα ακίνητα που θα πάρουν ως αντάλλαγμα, όπως ορίζεται στο εργολαβικό προσύμφωνο που έχουν συντάξει. Αυτονόητο είναι ότι για αυτά τα ακίνητα που θα φορολογηθούν οι εργολάβοι δεν θα φορολογηθούν οι οικοπεδούχοι.

Αν το ακίνητο ανήκει στην ΕΤΑΔ ή το Παράκτιο Αττικό Μέτωπο;
Αυτός που κατέχει ακίνητο που ανήκει στην ΕΤΑΔ ή το Παράκτιο Αττικό Μέτωπό με τη συναίνεση των εταιρειών αυτών θα πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ). Φόρο θα πληρώσει ανεξάρτητα από τον τρόπο που περιήλθε στον κάτοχό του το ακίνητο. Αν κάτοχος είναι το Δημόσιο δεν πληρώνει φόρο.

Αν το ακίνητο είναι δεσμευμένο από ΟΤΑ;
Οταν το ακίνητο έχει δεσμευθεί για οποιονδήποτε λόγο από Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης και για όσο χρόνο εκκρεμεί η καταβολή της αποζημίωσης, ο ΟΤΑ είναι υποχρεωμένος να πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ).

ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ - ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ - ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ

Ακίνητα
Ακίνητα κατά το άρθρο 948 Α.Κ. είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη. Κινητά είναι όσα δεν είναι ακίνητα.

Εδαφος
Ως έδαφος νοείται ορισμένο τμήμα της επιφάνειας της γης που πληροί τους όρους της έννοιας του πράγματος και κυρίως του όρου του αυθύπαρκτου, δηλαδή του εξατομικευμένου. Η εξατομίκευση επέρχεται με την ακριβή οριοθέτηση του πράγματος κατά θέση, όρια, πλευρικές διαστάσεις και σχήμα που αποτυπώνονται σε τοπογραφικά διαγράμματα.

Συστατικά μέρη του ακινήτου
Ως συστατικά μέρη του ακινήτου νοούνται αφενός εκείνα που προσδιορίζονται με βάση το γενικό κριτήριο του άρθρου 953 Α.Κ. (σύμφωνα με το οποίο, συστατικό είναι το μέρος σύνθετου πράγματος που δεν μπορεί να αποχωριστεί από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη δική του ή του κυρίου πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού τους ή και των δύο) και αφετέρου εκείνα που θεωρούνται συστατικά από τον νόμο (άρθρο 954 Α.Κ.).

Ποια είναι η επιφάνεια του ακινήτου;
Είναι το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα (μ2). Προκειμένου περί κτισμάτων, ως επιφάνεια λαμβάνεται το εμβαδόν αυτών μετά των εξωτερικών τοίχων. Αν στην επιφάνεια περιλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (μικτή επιφάνεια), ως επιφάνεια λαμβάνεται η μικτή μειωμένη κατά ποσοστό δέκα στα εκατό (10%), δηλαδή πολλαπλασιασμένη επί 0,90. Στην επιφάνεια δεν περιλαμβάνονται οι ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι.

Τι είναι πλήρης κυριότητα;
Στην πλήρη κυριότητα περιλαμβάνεται η ψιλή κυριότητα και μαζί η επικαρπία.
Αυτός που έχει την πλήρη κυριότητα έχει στην κυριότητά του το 100% του ακινήτου. Το χρησιμοποιεί όπως εκείνος θέλει, εισπράττει τα εισοδήματα που προκύπτουν από αυτό και φορολογείται για τα εισοδήματα αλλά φορολογείται και για την κατοχή του ακινήτου (ΕΝΦΙΑ).

Τι είναι ψιλή κυριότητα;
Είναι ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας. Αυτός που είναι ψιλός κύριος δεν εισπράττει τα εισοδήματα από το ακίνητο και δεν φορολογείται για τα εισοδήματα που προκύπτουν από αυτό, ούτε έχει δικαίωμα να το νέμεται, πληρώνει όμως ένα μέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ). Οταν εκλείψει ο επικαρπωτής, η ψιλή κυριότητα συνενώνεται με την επικαρπία και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα αποκτά την πλήρη κυριότητα.

Τι είναι επικαρπία;
Είναι ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας. Αυτός που είναι επικαρπωτής εισπράττει τα εισοδήματα από το ακίνητο και φορολογείται για τα εισοδήματα που προκύπτουν από αυτό. Ο επικαρπωτής έχει δικαίωμα να το νέμεται και να το χρησιμοποιεί όπως εκείνος κρίνει. Οταν εκλείψει ο επικαρπωτής, η επικαρπία συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα αποκτά την πλήρη κυριότητα. Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη.
Επίσης η επικαρπία αποσβήνεται με μονομερή δήλωση του δικαιούχου προς τον κύριο ότι παραιτείται, η οποία γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή. (Αρθρα 1168 και 1169 Α.Κ.). Ο επικαρπωτής πληρώνει ένα μέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Ποια είναι η φορολογητέα αξία στη μεταβίβαση της επικαρπίας;
Σε ορισμένου χρόνου επικαρπία η φορολογητέα αξία της επικαρπίας για κάθε χρόνο που διαρκεί αυτή υπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Δεν μπορεί να ξεπεράσει αυτή τα 8/10 της πλήρους κυριότητας.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε μεταβίβαση ισοβίως ή για αόριστο χρόνο της επικαρπίας;
Αν η επικαρπία μεταβιβαστεί ισοβίως ή για αόριστο χρόνο, η φορολογητέα αξία υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε πραγματική δουλεία;
Οταν γίνει πραγματική δουλεία σε οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, η φορολογητέα αξία ισούται με ποσοστό 15% της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναμης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε αποκλειστική χρήση επιφάνειας;
Σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επιφάνειας σε πυλωτή ή σε κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο οικοπέδου ή αγροτεμαχίου ισούται με το 15% της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναμης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου.

Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;
Οριζόντια ιδιοκτησία ή oρoφοκτησία είναι η χωριστή αποκλειστική και αυθύπαρκτη κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος oρόφoυ, με ορισμένο ποσοστό αναγκαστικής συνιδιοκτησίας στο έδαφος και τα κοινά και αδιαίρετα μέρη της οικοδομής.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία;
Κάθετη ιδιοκτησία ή συνιδιοκτησία είναι η χωριστή (διηρημένη, αποκλειστική) κυριότητα οικοδομής που είναι κτισμένη μαζί με άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο οικόπεδο αυτό καθώς και στα κοινά μέρη των οικοδομών και με κοινωνία των δικαιούχων των επιμέρους κάθετων ιδιοκτησιών.

Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα;
Η ψιλή κυριότητα δεν φορολογείται αμέσως αλλά όταν θα συνενωθεί σε αυτήν η επικαρπία. Μπορεί όμως ο φορολογούμενος, αν το επιθυμεί, με δήλωσή του ή με αίτηση που θα την υποβάλει οποτεδήποτε να ζητήσει τη φορολόγηση της ψιλής κυριότητας. Ο φόρος επιβάλλεται για το ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας για το οποίο δεν είχε υπαχθεί στον φόρο ο ψιλός κύριος. Αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα πληρώνει ένα μέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Τι είναι η οίκηση;
Είναι το εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα.
Το δικαίωμα αυτό είναι αμετάβλητο και αποσβήνεται με το θάνατο του δικαιούχου.
Η οίκηση συνιστάται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο. Η οίκηση είναι αμεταβίβαστη και αποσβήνεται με τον θάνατο του δικαιούχου (Αρθρα 1183 και 1185 Α.Κ.). Αυτός που έχει το δικαίωμα οίκησης πληρώνει ένα μέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Αυτός που έχει την πλήρη κυριότητα τι πληρώνει;
Οταν κάποιος έχει την πλήρη κυριότητα σε ένα ακίνητο θα πληρώσει το συνολικό ποσό του φόρου (ΕΝΦΙΑ) που θα προκύψει.
Οταν έχει το 100% της πλήρους κυριότητας θα πληρώσει το συνολικό ποσό του φόρου που προκύπτει. Αν όμως υπάρχει και κάποιος άλλος συνιδιοκτήτης, θα πληρώσει το μέρος εκείνο του φόρου που του αναλογεί.

Παράδειγμα: Για ένα ακίνητο που ανήκει 100% κατά πλήρη κυριότητα σε έναν ιδιοκτήτη οφείλεται φόρος (ΕΝΦΙΑ) ύψους 2.000 ευρώ. Τον φόρο θα τον πληρώσει ο ιδιοκτήτης που του ανήκει ακίνητο.
Αν το ακίνητο αυτό το είχαν κατά πλήρη κυριότητα από 50% δύο άτομα, κάθε ένας θα πλήρωνε το μισό του φόρου, δηλαδή από 1.000 ευρώ έκαστος.

Αν υπάρχει επικαρπία ποιος πληρώνει τον νέο φόρο;
Οταν σε ένα ακίνητο άλλος έχει την επικαρπία και άλλος την ψιλή κυριότητα, φόρο (ΕΝΦΙΑ) θα πληρώσουν επιμεριστικά τόσο ο επικαρπωτής όσο και ο ψιλός κύριος.
Οταν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί υπολογίζεται ως ένα ποσοστό επί της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή.

Ποιος είναι ο φόρος που υπολογίζεται σε μεταβίβαση ισοβίως ή για αόριστο χρόνο της επικαρπίας;
Αν η επικαρπία μεταβιβαστεί ισοβίως ή για αόριστο χρόνο, ο φόρος υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Το υπόλοιπο υπολογίζεται στον ψιλό κύριο.

Ποσοστό επικαρπίας και ψιλής κυριότητας

Οταν δεν υπάρχει πλήρης κυριότητα αλλά έχει γίνει σύσταση ισόβιας ή αορίστου χρόνου επικαρπίας, ως αξία επικαρπίας λαμβάνεται ένα ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Το υπόλοιπο ποσοστό ανήκει στον ψιλό κύριο. Τα ποσοστά μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κύριου κατανέμονται ως εξής:

Ποσοστά αξίας επί της πλήρους κυριότητας σε ισόβια ή αορίστου χρόνου επικαρπία
Ο επικαρπωτής τι φόρο θα πληρώσει;
Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, θα πληρώσει ένα ποσοστό του φόρου ανάλογα με την ηλικία του, όπως φαίνεται στον πιο πάνω πίνακα.

Ο ψιλός κύριος τι φόρο θα πληρώσει;
Ο φόρος που πρέπει να πληρώσει ο ψιλός κύριος για το ακίνητο προκύπτει αν από τον φόρο της πλήρους κυριότητας αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.

Παράδειγμα: Σε ένα ακίνητο το πρόσωπο Α που είναι 55 χρόνων έχει την επικαρπία και το πρόσωπο Β έχει την ψιλή κυριότητα. Ο κύριος φόρος που πρέπει να πληρωθεί για το ακίνητο είναι 1.000 ευρώ. Με βάση τα οριζόμενα στον νόμο από τον κύριο φόρο που αναλογεί στο ακίνητο τα 4/10 είναι υποχρεωμένος να τα πληρώσει ο επικαρπωτής και τα 6/10 του φόρου ο ψιλός κύριος. Επομένως, θα πληρώσει τα 400 ευρώ ο επικαρπωτής και τα 600 ευρώ ο ψιλός κύριος.

Επικαρπία ορισμένου χρόνου
Υπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε χρόνο διάρκειάς της, χωρίς να μπορεί να υπερβεί τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.

Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο;
Οταν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στον επικαρπωτή ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.

ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΟΡΟ

Σε κάποιες περιπτώσεις τα ακίνητα απαλλάσσονται από τους νέους φόρους. Ας δούμε ποια είναι τα ακίνητα για τα οποία υπάρχουν απαλλαγές.

Τα ακίνητα του Δημοσίου απαλλάσσονται;
Τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο απαλλάσσονται από τον νέο φόρο. Εξαίρεση υπάρχει και δεν απαλλάσσονται τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και τα κατέχει τρίτος χωρίς τη συναίνεση του Δημοσίου.
Απαλλαγή υπάρχει και για τα ακίνητα του ΤΑΙΠΕΔ, την εταιρεία Παράκτιο Αττικό Μέτωπο και την ΕΤαιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ).

Τα νομικά πρόσωπα του κράτους;
Τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου που ανήκουν στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, που έχουν ακίνητα τα ιδιοχρησιμοποιούν ή τα παραχωρούν δωρεάν στο Δημόσιο, απαλλάσσονται από τον νέο φόρο.
Αντίθετα δεν απαλλάσσονται από το φόρο οι Ανώνυμες Εταιρείες που ανήκουν στη Γενική Κυβέρνηση.

Αν ανήκουν στις Μονές του Αγίου Ορους;
Απαλλάσσονται από τον φόρο τα ακίνητα που ανήκουν στις Μονές του Αγίου Ορους, ανεξάρτητα αν αυτά βρίσκονται εντός ή εκτός του Αγίου Ορους.

Τα ακίνητα ξένων κρατών;
Απαλλάσσονται από τον φόρο τα ακίνητα που ανήκουν σε ξένα κράτη όταν χρησιμοποιούνται για την πρεσβεία ή το προξενείο τους, για την εγκατάσταση του πρεσβευτή και της διπλωματικής τους αντιπροσωπίας.

Τα μορφωτικά, εκπαιδευτικά κ.λπ. πρόσωπα;
Τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου που δεν είναι φορείς της Γενικής Κυβέρνησης και τα Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, που έχουν ακίνητα και τα ιδιοχρησιμοποιούν με κοινωφελή σκοπό, εκπαιδευτικό, πολιτιστικό, αθλητικό, θρησκευτικό, φιλανθρωπικό, απαλλάσσονται από τον φόρο. Απαλλαγή υπάρχει και όταν τα πρόσωπα αυτά παραχωρούν τα ακίνητα δωρεάν στο Δημόσιο.

Οταν υπάρχει απαγόρευση χρήσης;
Τα ακίνητα για τα οποία υπάρχει απαγόρευση για οποιαδήποτε χρήση τους, όπως για λόγους προστασίας αρχαίων μνημείων, δέσμευση για ανασκαφές, δέσμευση για κοινωφελή σκοπό κ.λπ. απαλλάσσονται από τον φόρο.
Αν υπάρχει μερική απαγόρευση χρήσης ακινήτου εκτός σχεδίου, ο φόρος μειώνεται κατά 30%. Σε μερική απαγόρευση χρήσης ακινήτου εντός σχεδίου ο φόρος μειώνεται κατά 60%.

Αν υπάρχει δικαστική απόφαση;
Απαλλάσσονται τα ακίνητα όταν υπάρχει αμετάκλητη δικαστική απόφαση για αποδέσμευση από απαλλοτρίωση και δεν έχει εκδοθεί η πράξη της διοίκησης για την αποδέσμευση. Απαλλάσσονται τα ακίνητα που υπάρχει αμετάκλητη δικαστική απόφαση ή διοικητική πράξη αποζημίωσης για απαλλοτρίωση ή δέσμευση κάθε είδους και δεν έχει πληρωθεί η αποζημίωση μετά από έναν χρόνο από το έτος έκδοσης της απόφασης.


ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΚΑΙ ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΥ ΦΟΡΟΥ

Οπως αναφέρθηκε πιο πάνω, ο νέος φόρος (ΕΝΦΙΑ) αποτελείται σε όλες τις περιπτώσεις από τον κύριο φόρο και σε μερικές περιπτώσεις από τον συμπληρωματικό φόρο. Ας δούμε και τις δύο αυτές περιπτώσεις των νέων φόρων αρχίζοντας από τον υπολογισμό του κύριου φόρου.

ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ

Ο κύριος φόρος επιβάλλεται τόσο στα κτίσματα όσο και στα οικόπεδα (εντός σχεδίου) και στα αγροτεμάχια (χωράφια) εκτός σχεδίου.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΚΤΙΣΜΑΤΑ
Ο υπολογισμός του κύριου φόρου των κτισμάτων γίνεται με διάφορα κριτήρια που ορίζονται από τον νέο νόμο για τα ακίνητα. Ας δούμε τις πληροφορίες για αυτά τα κριτήρια του κύριου φόρου των κτισμάτων.

Ποια είναι τα κριτήρια του κύριου φόρου των κτισμάτων;
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα ακίνητα που είναι κτίσματα υπολογίζεται με βάση τα ακόλουθα κριτήρια:
1) τη γεωγραφική θέση του ακινήτου,
2) την επιφάνειά του,
3) τη χρήση που γίνεται στο ακίνητο,
4) το πόσο παλιό είναι,
5) τον όροφο όπου βρίσκεται το ακίνητο, και
6) τον αριθμό των προσόψεων που έχει.

Τι προσδιορίζει η γεωγραφική θέση;
Η γεωγραφική θέση του ακινήτου προσδιορίζει την τιμή ζώνης στην οποία υπάγεται το ακίνητο. Οι τιμές ζώνης έχουν προσδιοριστεί με βάση πίνακες που έχει καταρτίσει το υπουργείο Οικονομικών. Για τις ακριβότερες περιοχές είναι υψηλότερες και για τις υπόλοιπες περιοχές είναι χαμηλότερες.
Ανάλογα με την τιμή ζώνης, γίνεται η κατάταξη του ακινήτου σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη.

Οταν αλλάζουν οι τιμές τι γίνεται;
Ισχύουν πάντοτε οι τιμές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου του κάθε έτους. Για την πρώτη εφαρμογή του φόρου (ΕΝΦΙΑ) ισχύουν οι τιμές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου 2014.

Πώς υπολογίζεται η επιφάνεια των κτιρίων;
Η επιφάνεια των κτιρίων υπολογίζεται σε τετραγωνικά μέτρα. Για τα ειδικά κτίρια η επιφάνειά τους μειώνεται.

Ποια είναι ειδικά κτίρια;
Σύμφωνα με τον νόμο (απόφ. 1129485/1996), ειδικά κτίρια που η επιφάνειά τους μειώνεται για τον υπολογισμό του φόρου είναι:
α)    οι σταθμοί αυτοκινήτων βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων,
β)    γεωργικών και κτηνοτροφικών κτιρίων - αποθηκών,
γ)    ξενοδοχείων και γενικά τουριστικών εγκαταστάσεων νοσηλευτηρίων και ευαγών ιδρυμάτων,
δ)    εκπαιδευτηρίων,
ε)    αθλητικών εγκαταστάσεων, και
στ)    κτιρίων που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες.
Σημειώνεται ότι η μείωση της επιφάνειας δεν ισχύει για:
1) κτίρια κατοικίας,
2) κτίρια μονοκατοικίας,
3) κτίρια γραφείων - καταστημάτων.

Ποια μπορεί να είναι η χρήση του κτίσματος;
Η χρήση των χώρων του κτίσματος διακρίνεται σε κύρια χρήση και σε βοηθητική χρήση. Για τον υπολογισμό του νέου φόρου, ποιοι θα λαμβάνονται υπόψη ως χώροι της κυρίας χρήσης του κτίσματος και ποιοι ως χώροι της βοηθητικής χρήσης του κτίσματος θα οριστούν με ειδική απόφαση.

Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα του κτίσματος;
Παλαιότητα του κτίσματος είναι η διαφορά του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Αν υπάρχουν πολλές άδειες, λαμβάνεται υπόψη η νεότερη.

Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια;
Οταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται υπόψη το έτος που προκύπτει από οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο. Αν δεν υπάρχει δημόσιο έγγραφο, ως έτος κατασκευής θεωρείται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα στη φορολογική διοίκηση με τη δήλωση στοιχείων των ακινήτων.


ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ

Ποιοι είναι οι συντελεστές υπολογισμού του κύριου φόρου;
Ο κύριος φόρος των κτισμάτων υπολογίζεται αφού ληφθούν υπόψη, κατά περίπτωση, τα εξής δεδομένα:
1) Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη,
2) Συντελεστής παλαιότητας κτίσματος,
3) Συντελεστής απομείωσης επιφάνειας,
4) Συντελεστής ορόφου,
5) Συντελεστής μονοκατοικίας,
6) Συντελεστής πρόσοψης,
7) Συντελεστής βοηθητικών χώρων,
8) Συντελεστής ημιτελών κτισμάτων,
9) Συντελεστής ειδικών κτιρίων.
Ας δούμε όμως ειδικότερα κάθε μία περίπτωση.

1) Ποιος είναι ο βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη;
Ο βασικός φόρος των κτισμάτων ανά φορολογική ζώνη υπολογίζεται σύμφωνα με τον πίνακα Νο 1 και είναι από 2 μέχρι 13 ευρώ το τ.μ., σημειώνεται ότι οι φορολογικές ζώνες είναι 12.
Πίνακας Νο 1

Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη



Αν δεν έχει καθοριστεί η τιμή ζώνης;
Για τα κτίσματα για τα οποία δεν έχει καθοριστεί από το υπουργείο Οικονομικών η τιμή ζώνης, είτε αυτά βρίσκονται εντός είτε εκτός σχεδίου εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης αρχικά της δημοτικής ενότητας, μετά του δήμου και μετά της περιφερειακής ενότητας, αναλόγως πού έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης.

2) Ποιος είναι ο συντελεστής παλαιότητας;
Ο συντελεστής παλαιότητας του κτίσματος, ανάλογα με το έτος κατασκευής του, υπολογίζεται σύμφωνα με τον πίνακα Νο 2.

Πίνακας Νο 2
Συντελεστής παλαιότητας κτίσματος



3) Ποιος είναι ο συντελεστής απομείωσης επιφάνειας;
Ο συντελεστής απομείωσης επιφάνειας κτίσματος εφαρμόζεται για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων ανάλογα με την επιφάνεια που έχουν.
Ειδικά κτίρια είναι αυτά που αναφέρονται πιο πάνω (ξενοδοχεία, εκπαιδευτήρια κ.λπ.).
Ο συντελεστής υπολογίζεται σύμφωνα με τον πίνακα Νο 3.

Πίνακας Νο 3
Συντελεστής απομείωσης επιφάνειας κτίσματος



4) Ποιος είναι ο συντελεστής ορόφου;
Ο συντελεστής ορόφου εφαρμόζεται στα κτίσματα και είναι ανάλογος με τον όροφο όπου βρίσκεται το κτίσμα. Οσο υψηλότερος είναι ο όροφος τόσο μεγαλύτερος είναι ο συντελεστής. Αν το κτίσμα καταλαμβάνει περισσότερους από έναν ορόφους, τότε λαμβάνεται υπόψη ο υψηλότερος όροφος. Για παράδειγμα, μεζονέτα τρίτου και τετάρτου ορόφου, θα ληφθεί υπόψη ο τέταρτος όροφος και θα εφαρμοστεί ο συντελεστής 1,02 που είναι για τον τέταρτο όροφο.
Ο συντελεστής ορόφου δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια, ούτε στις μονοκατοικίες. Αναλυτικά ο συντελεστής για κάθε έναν όροφο φαίνεται στον πίνακα Νο 4.

Πίνακας Νο 4
Συντελεστής ορόφου




5) Ποιος είναι ο συντελεστής μονοκατοικίας;
Για όλες τις μονοκατοικίες ανεξαρτήτως επιφάνειας ή ορόφων που έχουν, εφαρμόζεται ο συντελεστής 1,02.

Ποια είναι μονοκατοικία
Μονοκατοικία είναι το κτίσμα που αποτελεί λειτουργικά μία μόνο κατοικία με τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης κ.τ.λ.), η οποία μπορεί να είναι σε έναν ή σε περισσότερους ορόφους (μεζονέτα) και δεν εφάπτεται με άλλο κτίσμα είτε οριζόντια είτε κάθετα. Μονοκατοικίες θεωρούνται επίσης και κτίσματα σε επαφή με άλλα, που ανήκουν όμως σε διαφορετικές κάθετες ιδιοκτησίες και πληρούν κατά τα υπόλοιπα τις παραπάνω προϋποθέσεις.
Οι πιο κάτω περιπτώσεις δεν χαρακτηρίζονται μονοκατοικίες:
α)    Διώροφο με ισόγειο κατάστημα και 1ο όροφο κατοικία.
β)    Ισόγειο διαμέρισμα που βρίσκεται σε επαφή με άλλο ισόγειο.
γ)    Ισόγεια επαγγελματική στέγη που βρίσκεται σε επαφή με άλλη μονοκατοικία.
Τα πιο πάνω ισχύουν ανεξάρτητα αν έχει συσταθεί πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6) Ποιος είναι ο συντελεστής πρόσοψης;
Ο συντελεστής πρόσοψης εξαρτάται από τον αριθμό προσόψεων που μπορεί να έχει ένα κτίσμα. Ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1 αν ένα κτίσμα δεν έχει πρόσοψη, αν έχει μία πρόσοψη είναι 1,01 και αν έχει δύο ή περισσότερες προσόψεις είναι 1,02. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής πρόσοψης δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια (ξενοδοχεία, εκπαιδευτήρια κ.λπ.), ούτε εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους των κτιρίων γενικώς.

Ποιες πλευρές θεωρούνται προσόψεις του ακινήτου;
Για τα κτίσματα προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές που έχουν άνοιγμα (πόρτα, παράθυρο ή βιτρίνα) σε δρόμο, στοά ή τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
Για τα οικόπεδα προσόψεις είναι οι πλευρές που συνορεύουν με κοινόχρηστους χώρους όπως δρόμοι, πλατείες κ.λπ.

7) Ποιος είναι ο συντελεστής βοηθητικών χώρων;
Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων εφαρμόζεται στα κτίσματα που έχουν βοηθητικούς χώρους, αφορά τους βοηθητικούς χώρους και μόνο. Ο συντελεστής αυτός είναι 0,1.

Ποιοι μπορεί να είναι οι βοηθητικοί χώροι;
Τέτοιοι χώροι μπορεί να είναι η αποθήκη που δεν είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία, το στεγασμένο πάρκινγκ χωρίς χιλιοστά στο οικόπεδο, ο χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή κ.λπ. Σημειώνεται ότι ο χώρος στάθμευσης στην πυλωτή γράφεται στο Ε9 στην ίδια γραμμή στη στήλη των βοηθητικών χώρων μόνο αν αποτελεί παρακολούθημα του συγκεκριμένου ακινήτου (αν αναφέρεται στο συμβόλαιο ως παρακολούθημα ή ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης).

8) Ποιος είναι ο συντελεστής ημιτελών κτισμάτων;
Ο συντελεστής ημιτελών κτισμάτων εφαρμόζεται στα κτίσματα που είναι ημιτελή. Ο συντελεστής αυτός είναι 0,4 για όλες τις περιπτώσεις των ημιτελών κτισμάτων.

Ποια κτίσματα χαρακτηρίζονται ως ημιτελή;
Για την εφαρμογή του νέου νόμου, ως ημιτελή χαρακτηρίζονται τα κτίσματα ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους τα οποία δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενά, δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται ως κτίσματα.
Ως ημιτελή χαρακτηρίζονται και τα κτίσματα, ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους, τα οποία ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχαν ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και είναι κενά.

9) Ποιος είναι ο συντελεστής ειδικών κτιρίων;
Ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρμόζεται σε όλα τα κτίρια αλλά μόνο στα ειδικά κτίρια όπως αυτά χαρακτηρίζονται από τον νόμο. Για τα κτίρια αυτά ο φόρος μειώνεται, αφού εφαρμόζεται συντελεστής που ορίζεται σε 0,5.
Οταν πρόκειται για βοηθητικούς χώρους και εφαρμόζεται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων, δεν εφαρμόζεται και ο συντελεστής ειδικών κτιρίων.
Σημειώνεται ότι για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων που είναι πάνω από 500 τετραγωνικά μέτρα, όπως αναφέρουμε πιο πάνω, εφαρμόζεται και ο συντελεστής απομείωσης επιφάνειας.

Ποια είναι ειδικά κτίρια;
Σύμφωνα με τον νόμο, ειδικά κτίρια για τα οποία εφαρμόζεται ο συντελεστής ειδικών κτιρίων 0,5 είναι: 1) οι σταθμοί αυτοκινήτων βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων, 2) ξενοδοχείων και γενικά τουριστικών εγκαταστάσεων νοσηλευτηρίων και ευαγών ιδρυμάτων, 3) εκπαιδευτηρίων, 4) αθλητικών εγκαταστάσεων, και 5) κτιρίων που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρμόζεται για: α) κτίρια κατοικίας, β) κτίρια μονοκατοικίας, γ) κτίρια γραφείων - καταστημάτων.

Τα κτίρια αγροτικής χρήσης είναι αφορολόγητα;
Τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια (στάνες, μαντριά, γεωργικές αποθήκες κ.λπ.) είναι αφορολόγητα όσον αφορά τον νέο φόρο. Αυτό συμβαίνει επειδή για αυτά τα κτίρια εφαρμόζεται μηδενικός συντελεστής ειδικών κτιρίων και μηδενικός συντελεστής βοηθητικών χώρων για τα κτίρια αυτά.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ

Ο υπολογισμός του φόρου για τα κτίσματα που υπάρχουν υπολογίζεται αν ο βασικός φόρος πολλαπλασιαστεί με διάφορους συντελεστές οι οποίοι είναι ανάλογοι για την κάθε περίπτωση. Σημειώνεται ότι ο βασικός φόρος εξαρτάται από την τιμή ζώνης όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των κτισμάτων;
Ο κύριος φόρος στα κτίσματα (εκτός από τα ειδικά κτίρια) υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του κτίσματος επί τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτίσματος, επί τον συντελεστή ορόφου ή μονοκατοικίας, επί τον συντελεστή πρόσοψης, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί τον συντελεστή ημιτελούς κτίσματος.

Συνοπτικά:
Κύριος φόρος κτισμάτων = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται).
Παραδείγματα
Παράδειγμα 1: Φορολογούμενος έχει διαμέρισμα 12 ετών, στον δεύτερο όροφο, με μία πρόσοψη, επιφανείας 80 τ.μ., σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι 1.100 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Ο κύριος φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
Φόρος κτίσματος = Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή ορόφου x συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσματος = 80 x 3,70 x 1,15 x 1,01 x 1,01 = 347,24 ευρώ, περίπου 4,34 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 2: Φορολογούμενος έχει μονοκατοικία 15 ετών, με μία πρόσοψη, επιφανείας 160 τ.μ., σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι 1.600 ευρώ.

Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
Φόρος κτίσματος = Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή μονοκατοικίας x Συντελεστή προσόψεων.
Φόρος κτίσματος = 160 x 4,50 x 1,10 x 1,02 x 1,01 = 815,92 ευρώ, περίπου 5,10 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 3: Φορολογούμενος έχει διαμέρισμα 8 ετών στην Αθήνα, στον τέταρτο όροφο, με μία πρόσοψη, επιφανείας 120 τ.μ., σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι 1.700 ευρώ.
Εχει και μία μονοκατοικία στην επαρχία 35 ετών, επιφανείας 70 τ.μ., με μία πρόσοψη, σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι 600 ευρώ.

Ο κύριος φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
Κύριος φόρος κτίσματος Αθήνας = Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή ορόφου x Συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσματος Αθήνας = 120 x 4,50 x 1,20 x 1,02 x 1,01 = 667,57 ευρώ, περίπου 5,56 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Κύριος φόρος κτίσματος επαρχίας = Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή μονοκατοικίας x Συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσματος επαρχίας = 70 x 2,80 x 1,00 x 1,02 x 1,01 = 201,92 ευρώ, περίπου 2,88 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Σύνολο φόρου 667,57 + 201,92 = 869,49 ευρώ κάθε χρόνο.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των ειδικών κτιρίων;
Ο κύριος φόρος στα ειδικά κτίρια υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του ειδικού κτιρίου επί τον βασικό φόρο επί τον συντελεστή ειδικού κτιρίου, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτιρίου, επί τον συντελεστή απομείωσης της επιφάνειας, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων, επί τον συντελεστή ημιτελούς κτίσματος. Φυσικά, οι συντελεστές αυτοί εφαρμόζονται ανάλογα για την κάθε περίπτωση.

Συνοπτικά:
Φόρος ειδικών κτιρίων = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΕΚ x ΣΠΚ x ΣΑΕ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται).

Υπολογισμος κυριου φορου για οικοπεδα και γηπεδα

Ο νέος φόρος των ακινήτων αντικατάστησε τον φόρο που ερχόταν με τον λογαριασμό του ρεύματος (χαράτσι της ΔΕΗ). Ο φόρος αυτός δεν επιβαλλόταν σε οικόπεδα και κτήματα. Τώρα ο νέος φόρος, εκτός από τα κτίσματα, θα επιβάλλεται και στα οικόπεδα αλλά και στα χωράφια.

Τι είναι γήπεδο;
Είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.

Τι είναι οικόπεδο;
Είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
Ο φόρος στα οικόπεδα υπολογίζεται ανάλογα με την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου. Η επιφάνεια του οικοπέδου είναι συγκεκριμένη, ο συντελεστής φόρου όμως εξαρτάται από διάφορες παραμέτρους. Ας δούμε πιο αναλυτικά τον τρόπο υπολογισμού αυτών των παραμέτρων και τελικά του κύριου φόρου του οικοπέδου.

Πώς προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου;
Το οικόπεδο εντάσσεται σε μία από τις 25 φορολογικές ζώνες και προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου. Η ένταξη γίνεται σύμφωνα με τον πίνακα Νο 5.

Πίνακας Νο 5
Προσδιορισμός του συντελεστή φόρου οικοπέδου





Τι είναι η μοναδιαία αξία του οικοπέδου;
Μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ο λόγος της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς τη συνολική του επιφάνεια.

Παράδειγμα: Σε ένα οικόπεδο επιφανείας 500 τ.μ. που έχει φορολογητέα αξία 110.000 ευρώ, η μοναδιαία αξία του ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι 110.000/500 = 220 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Με βάση τη μοναδιαία αξία του και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο εντάσσεται στη φορολογική ζώνη 12 που ο συντελεστής φόρου είναι 0,450 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο κύριος φόρος για το οικόπεδο θα είναι 500 x 0,450 = 225 ευρώ κάθε χρόνο. Αυτονόητο είναι αν αλλάξει κάποια από τις παραμέτρους που λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, θα αλλάξει και το ποσό του κύριου φόρου είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω.

Πώς βρίσκεται η φορολογητέα αξία;
Η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του κύριου φόρου του οικοπέδου βρίσκεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνειά του επί τον συντελεστή του οικοπέδου, επί τη συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, επί τον συντελεστή πρόσοψης.
Σημειώνεται ότι η φορολογική αξία του οικοπέδου που υπολογίζεται με αυτόν τον τρόπο είναι μόνο για τον υπολογισμό αυτού του νέου φόρου και όχι για τον υπολογισμό, π.χ., του φόρου για τη μεταβίβαση του οικοπέδου που λαμβάνονται υπόψη περισσότερες παράμετροι.
Ας δούμε όμως αναλυτικότερα τι ισχύει για τις παραμέτρους που διαμορφώνουν τη φορολογητέα αξία του οικοπέδου, για την επιβολή του κύριου φόρου των ακινήτων.

Τι εφαρμόζεται για τους συντελεστές του οικοπέδου;
Ο συντελεστής του οικοπέδου, η συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου λαμβάνονται υπόψη όπως ορίζονται κάθε φορά από το υπουργείο Οικονομικών. Οι συντελεστές αυτοί λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της συνολικής τιμής εκκίνησης του οικοπέδου. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου ενδέχεται να είναι διαφορετικός από τον συντελεστή δόμησης.

Αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο;
Οταν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο για κοινωφελή χρήση, ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου είναι ίσος με τον συντελεστή δόμησης του οικοδομικού τετραγώνου.

Αν δεν έχουν καθοριστεί οι συντελεστές;
Οταν στην περιοχή όπου υπάρχει το οικόπεδο δεν έχουν καθοριστεί, με αποφάσεις του υπουργείου Οικονομικών, ο συντελεστής του οικοπέδου, η συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου, τότε για αυτές τις τρεις παραμέτρους λαμβάνονται υπόψη οι κατώτερες τιμές που έχουν προσδιοριστεί αρχικά για τη δημοτική ενότητα, μετά για τον δήμο και μετά για την περιφερειακή ενότητα της περιοχής όπου βρίσκεται το οικόπεδο.

Για τον συντελεστή πρόσοψης τι εφαρμόζεται;
Ο συντελεστής πρόσοψης είναι ανάλογος με τις προσόψεις που έχει ή δεν έχει το οικόπεδο.
Αν δεν υπάρχει πρόσοψη, ο συντελεστής είναι 0,80.
Αν έχει πρόσοψη σε έναν δρόμο, ο συντελεστής είναι 1.
Για πρόσοψη σε δύο ή περισσότερους δρόμους ή σε δρόμο και πλατεία, ο συντελεστής είναι 1,08.

Συντελεστής πρόσοψης οικοπέδου

Τι ισχύει για τις ειδικές περιπτώσεις οικοπέδων;
Οικόπεδα που έχουν ειδική χρήση έχουν και ειδική αντιμετώπιση. Ενδεικτικά, τέτοια είναι τα οικόπεδα που χρησιμοποιούνται για αεροδρόμια, οι λωρίδες γης που περνάνε οι γραμμές του τρένου ή οι γραμμές ηλεκτρικού ρεύματος, οι βιομηχανικές περιοχές, οι βιομηχανικές επιχειρηματικές περιοχές και τα επιχειρηματικά πάρκα. Ολα αυτά τα οικόπεδα εντάσσονται στην πρώτη φορολογική ζώνη (01) και έχουν τη χαμηλότερη επιβάρυνση.

Οταν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα τι γίνεται;
Οταν σε ένα οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, τότε επιβάλλεται κύριος φόρος στο οικόπεδο μόνο για το υπόλοιπο της επιφάνειας που μένει αφού πρώτα αφαιρεθεί η ανάλογη επιφάνεια του οικοπέδου που αντιστοιχεί στο κτίσμα.

Παράδειγμα: Εστω οικόπεδο επιφανείας 600 τ.μ. που έχει μέσα ένα κτίσμα επιφανείας 160 τ.μ. Εστω ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου είναι ίδιος με τον συντελεστή δόμησης και είναι 0,80. Με βάση τον συντελεστή η συνολική δόμηση που μπορεί να γίνει είναι 600 x 0,80 = 480 τ.μ. Τώρα το κτίριο που υπάρχει είναι 160 τ.μ., δηλαδή έχει αξιοποιηθεί το 160/480 = 1/3 του οικοπέδου. Τα υπόλοιπα 2/3 της επιφανείας δεν έχουν ακόμη αξιοποιηθεί και θα φορολογηθούν ως οικόπεδο. Αρα η επιφάνεια στην οποία θα επιβληθεί ο νέος φόρος ως οικόπεδο είναι 600 x 2/3 = 400 τ.μ. Αυτονόητο είναι ότι για το κτίριο των 160 τ.μ. θα υπολογιστεί και θα πληρωθεί επιπλέον φόρος με τους συντελεστές των κτισμάτων.
Αν στο παράδειγμά μας το κτίριο είχε επιφάνεια 480 τ.μ. δεν θα είχαμε φορολογία οικοπέδου, αλλά φορολογία κτίσματος αφού είχε γίνει πλήρης αξιοποίηση του οικοπέδου.

Οταν στο οικόπεδο υπάρχει πολύ παλαιό κτίσμα;
Οταν μέσα στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα που έχει κτιστεί πριν από 100 χρόνια ή και περισσότερα θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου έχει εξαντληθεί πλήρως. Θα φορολογηθεί μόνο το κτίσμα και όχι η αναξιοποίητη επιφάνεια του οικοπέδου.

Πώς γίνεται ο υπολογισμός φόρου του οικοπέδου;
Ο υπολογισμός φόρου του οικοπέδου γίνεται αφού πολλαπλασιαστούν τα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειάς του με τον αντίστοιχο συντελεστή φόρου.

Συνοπτικά:
Φόρος οικοπέδου = Επιφάνεια οικοπέδου σε τ.μ. x Συντελεστή φορολογίας.
Παραδείγματα
Παράδειγμα 1: Φορολογούμενος έχει οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ. με φορολογητέα αξία οικοπέδου 49.000 ευρώ.
Η μοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 49.000/350 = 140 ευρώ ανά τ.μ.
Με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 10, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,200 ευρώ ανά τ.μ.
Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Συντελεστή φόρου.
Κύριος φόρος οικοπέδου: 350 x 0,200 = 70 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 2: Φορολογούμενος έχει οικόπεδο επιφανείας 600 τ.μ. με φορολογητέα αξία οικοπέδου 105.000 ευρώ.
Η μοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 105.000/600 = 175 ευρώ ανά τ.μ.
Με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 11, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,300 ευρώ ανά τ.μ.
Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Συντελεστή φόρου.
Κύριος φόρος οικοπέδου: 600 x 0,300 = 180 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 3: Φορολογούμενος έχει οικόπεδο επιφανείας 1.500 τ.μ. με φορολογητέα αξία οικοπέδου 615.000 ευρώ.
Η μοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 615.000/1500 = 410 ευρώ ανά τ.μ.
Με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 14, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,800 ευρώ ανά τ.μ.
Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Συντελεστή φόρου.
Κύριος φόρος οικοπέδου: 1.500 x 0,800 = 1.200 ευρώ κάθε χρόνο.

ΦΟΡΟΣ ΣΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΓΗΠΕΔΑ (ΧΩΡΑΦΙΑ)

Με τον νέο νόμο για τον ενιαίο φόρο των ακινήτων εκτός από τα οικόπεδα φορολογούνται και τα εκτός σχεδίου τεμάχια γης, τα χωράφια όπου και να βρίσκονται αυτά, είτε καλλιεργούνται είτε όχι. Με το ΕΕΤΗΔΕ (χαράτσι της ΔΕΗ) τόσο τα χωράφια όσο και τα οικόπεδα ήταν αφορολόγητα.

Φορολογούνται όλα ή μερικά χωράφια;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται σε όλα τα αγροτεμάχια (χωράφια), ανεξάρτητα αν αυτά ανήκουν σε αγρότες και τα καλλιεργούν ή ανήκουν σε μη αγρότες, αν έχουν δέντρα ή δεν έχουν, αν είναι στον κάμπο ή σε κάποιο βουνό κ.λπ.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα χωράφια;
Στα χωράφια ο κύριος φόρος υπολογίζεται αφού πρώτα έχει καθοριστεί ο βασικός συντελεστής φορολογίας που είναι ένα ευρώ ανά στρέμμα (ή 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο χωραφιού).
Επιπλέον εφαρμόζονται οι εξής συντελεστές:
1) Συντελεστής της θέσης όπου βρίσκεται το χωράφι.
2) Συντελεστής ανάλογα με τη χρήση του χωραφιού.
3) Συντελεστής άρδευσης (αν είναι ποτιστικό ή όχι).
4) Συντελεστής απαλλοτρίωσης.
5) Συντελεστής ύπαρξης κατοικίας.

1) Πώς υπολογίζεται ο συντελεστής θέσης του χωραφιού;
Ο συντελεστής θέσης ορίζεται ανάλογα με τη θέση που αντιστοιχεί στην ελάχιστη αρχική βασική αξία της δημοτικής ενότητας όπου βρίσκεται το χωράφι, σύμφωνα με τον πίνακα Νο 6.

Πίνακας Νο 6
Υπολογισμός συντελεστή θέσης


Τι είναι η αρχική βασική αξία;
Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία αγροτικής γης, μη αρδευόμενης, με μονοετή καλλιέργεια, που δεν έχει πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική, κοινοτική οδό ή κοινόχρηστο χώρο αιγιαλού ή παραλίας και απέχει από τη θάλασσα απόσταση μεγαλύτερη από 800 μέτρα.
Η Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) ορίζεται για κάθε Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα, Κοινότητα ή Κοινοτικό Διαμέρισμα με αποφάσεις του υπουργού Οικονομικών.

Τι είναι η ελάχιστη αρχική βασική αξία;
Η ελάχιστη αρχική βασική αξία ορίζεται κάθε φορά με αποφάσεις του υπουργού Οικονομικών και αυτή που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του φόρου είναι η χαμηλότερη αρχική βασική αξία της δημοτικής ενότητας όπου βρίσκεται το χωράφι.

2) Τι είναι ο συντελεστής χρήσης του χωραφιού;
Είναι ένας συντελεστής ανάλογα με τη χρήση που γίνεται στο χωράφι όπως αυτή η χρήση φαίνεται στον πίνακα 7.

Πίνακας Νο 7
Υπολογισμός συντελεστή χρήσης του χωραφιού





3) Τι είναι ο συντελεστής άρδευσης του χωραφιού;
Ο συντελεστής άρδευσης του χωραφιού εφαρμόζεται μόνο στα χωράφια που είναι ποτιστικά και υπάρχει ανάλογο ποτιστικό σύστημα. Ο συντελεστής για τα ποτιζόμενα χωράφια είναι 1,1.

4) Τι είναι ο συντελεστής απαλλοτρίωσης του χωραφιού;
Ο συντελεστής απαλλοτρίωσης του χωραφιού εφαρμόζεται μόνο στα χωράφια που είναι απαλλοτριωμένα και είναι 0,75.

5) Τι είναι ο συντελεστής κατοικίας του χωραφιού;
Ο συντελεστής κατοικίας του χωραφιού εφαρμόζεται μόνο στα χωράφια που μέσα σε αυτά υπάρχει κτίσμα που χρησιμοποιείται για κατοικία. Ο συντελεστής κατοικίας είναι 5,00. Δηλαδή ο φόρος πενταπλασιάζεται.

Σε ποια επιφάνεια εφαρμόζεται ο συντελεστής κατοικίας;
Ο συντελεστής κατοικίας εφαρμόζεται στη συνολική επιφάνεια του χωραφιού, χωρίς να αφαιρείται η επιφάνεια του κτίσματος. Αν το χωράφι έχει επιφάνεια πάνω από δέκα χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα, ο συντελεστής εφαρμόζεται μόνο μέχρι και τις δέκα χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα και όχι για την επιπλέον επιφάνεια.

Πότε δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής κατοικίας;
Σε μερικές περιπτώσεις αν και υπάρχει κατοικία στο εκτός σχεδίου χωράφι, για τον υπολογισμό του κύριου φόρου δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής 5,00 (δεν γίνεται πενταπλασιασμός).
Δεν εφαρμόζεται όταν ο φορολογούμενος ή ο άλλος σύζυγος και τα προστατευόμενα παιδιά της οικογένειας δεν έχουν άλλη κατοικία, σύμφωνα με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, και η κατοικία που υπάρχει στο χωράφι έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των εκατόν πενήντα (150) τετραγωνικών μέτρων.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των χωραφιών;
Ο κύριος φόρος των χωραφιών υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του χωραφιού επί τον βασικό συντελεστή φορολογίας (1 ευρώ το στρέμμα), επί τον συντελεστή θέσης, επί τον συντελεστή χρήσης, επί τον συντελεστή άρδευσης, επί τον συντελεστή απαλλοτρίωσης, επί τον συντελεστή κατοικίας. Αυτονόητο είναι ότι μερικοί συντελεστές εφαρμόζονται μόνο για ορισμένα χωράφια και όχι για όλα, π.χ. ο συντελεστής άρδευσης εφαρμόζεται μόνο στα χωράφια που είναι ποτιστικά και όχι για αυτά που δεν είναι.

Συνοπτικά:
Φόρος χωραφιού = Επιφάνεια χωραφιού σε τ.μ. x 0,001 x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης x Συντελεστή απαλλοτρίωσης x Συντελεστή κατοικίας.

Τι ισχύει για τις ειδικές περιπτώσεις χωραφιών;
Χωράφια τα οποία είναι εκτός σχεδίου και έχουν ειδική χρήση έχουν και ειδική αντιμετώπιση. Ενδεικτικά, τέτοια είναι τα χωράφια που χρησιμοποιούνται για αεροδρόμια, οι λωρίδες γης που περνάνε οι γραμμές του τρένου ή οι γραμμές ηλεκτρικού ρεύματος, οι βιομηχανικές περιοχές, οι βιομηχανικές επιχειρηματικές περιοχές και τα επιχειρηματικά πάρκα. Για όλα αυτά τα χωράφια ο κύριος φόρος υπολογίζεται σε ένα ευρώ το στρέμμα ή 0,001 ευρώ ανά τ.μ.

Παραδείγματα
Παράδειγμα 1: Αγροτεμάχιο επιφανείας 5.000 τ.μ., που βρίσκεται σε Δήμο με ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 8,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι μονοετούς καλλιέργειας, μη αρδευόμενο, χωρίς να έχει κατοικία μέσα.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης.

Κύριος φόρος αγροτεμαχίου: 5.000 x 0,001 x 2,0 x 2,0 = 20 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 2: Αγροτεμάχιο επιφανείας 8.000 τ.μ., που βρίσκεται σε Δήμο με ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 12 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι αρδευόμενο (ποτιστικό), μονοετούς καλλιέργειας, χωρίς να έχει κατοικία μέσα.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης.

Κύριος φόρος αγροτεμαχίου: 8.000 x 0,001 x 2,3 x 2,0 x 1,1 = 40,48 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγμα 3: Αγροτεμάχιο επιφανείας 9.500 τ.μ., που βρίσκεται σε Δήμο με ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 16 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι αρδευόμενο (ποτιστικό), μονοετούς καλλιέργειας, έχει μέσα κατοικία επιφανείας 160 τ.μ.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.μ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης x Συντελεστή κατοικίας.
Κύριος φόρος αγροτεμαχίου: 9.500 x 0,001 x 2,5 x 2,0 x 1,1 x 5 = 261,25 ευρώ κάθε χρόνο.

ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ

Στα ακίνητα που ανήκουν σε φυσικά ή σε νομικά πρόσωπα, εκτός από τον κύριο φόρο, επιβάλλεται και συμπληρωματικός φόρος.

ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ
Πότε επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος στα φυσικά πρόσωπα;
Οταν η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν τα φυσικά πρόσωπα στην κατοχή τους είναι πάνω από 300.000 ευρώ, εκτός από τον κύριο φόρο, πληρώνεται και συμπληρωματικός φόρος. Για αξία ακινήτων μέχρι 300.000 ευρώ, ο συντελεστής του συμπληρωματικού φόρου είναι μηδενικός και δεν πληρώνεται συμπληρωματικός φόρος.

Ποιο είναι το ύψος του φόρου;
Ο συμπληρωματικός φόρος είναι προοδευτικός και υπολογίζεται με βάση συγκεκριμένη φορολογική κλίμακα.

Ποια είναι η κλίμακα επιβολής του φόρου;
Η κλίμακα επιβολής του φόρου αρχίζει από συντελεστή 0% και φτάνει μέχρι 1% για ακίνητη περιουσία πάνω από 1.000.000 ευρώ. Η κλίμακα είναι αυτή που απεικονίζεται στον πίνακα Νο 8.

Πίνακας Νο 8
Κλίμακα συμπληρωματικού φόρου





Υπάρχει αφορολόγητο;
Για ακίνητη περιουσία μέχρι 300.000 ευρώ δεν πληρώνεται συμπληρωματικός φόρος και το ποσό μέχρι αυτό το ύψος είναι αφορολόγητο. Ο συμπληρωματικός φόρος στην ουσία επιβάλλεται στην άνω των 300.000 ευρώ ακίνητη περιουσία.

Το αφορολόγητο είναι ατομικό ή οικογενειακό;
Για το ποσό των 300.000 ευρώ εφαρμόζεται μηδενικός συντελεστής για κάθε ένα φυσικό πρόσωπο και όχι για την οικογένεια. Για το ζευγάρι το ποσό που δεν πληρώνεται φόρος είναι 600.000 ευρώ.

Σε ποια ακίνητα δεν επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος;
Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται ουσιαστικά στην αξία των ακινήτων για κάθε φυσικό πρόσωπο όταν ξεπερνά τις 300.000 ευρώ. Στη συνολική αξία των ακινήτων για την επιβολή του συμπληρωματικού φόρου ΔΕΝ συνυπολογίζεται η αξία των ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ γηπέδων (των αγροτεμαχίων).

Σε ποια άλλα ακίνητα δεν επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος;
Συμπληρωματικός φόρος δεν επιβάλλεται και στα κτίρια που είναι κτισμένα πάνω από 100 χρόνια και έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή ως έργα τέχνης. Φόρος δεν επιβάλλεται εκτός από τα κτίρια αυτά και στο ποσοστό των οικοπέδων που αναλογούν στην επιφάνεια αυτών των κτιρίων.

ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ

Πότε επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος;
Συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται σε όλα τα νομικά πρόσωπα που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα.

Ποιο είναι το ύψος του φόρου;
Ο φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία των ακινήτων που έχει στην κατοχή του το νομικό πρόσωπο με συντελεστή 0,5% (ή αλλιώς 5 τοις χιλίοις).

Υπάρχουν απαλλαγές;
Τα ακίνητα των νομικών και άλλων προσώπων ή οντοτήτων που απαλλάσσονται από την επιβολή του κύριου φόρου και αναφέρονται πιο πάνω όπως αυτά του Δημοσίου, των ξένων κρατών κ.λπ. απαλλάσσονται και από την επιβολή συμπληρωματικού φόρου.

Ποια άλλα νομικά πρόσωπα απαλλάσσονται;
Απαλλάσσονται από τον συμπληρωματικό φόρο όλα τα ακίνητα των νομικών προσώπων (κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια) όταν αυτά ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από το αντικείμενο των εργασιών τους (άρθρο 5 παρ. 3 περίπτ. γ του νέου νόμου).

Τι ισχύει σε μερικές περιπτώσεις ακινήτων;
Δεν υπολογίζεται συμπληρωματικός φόρος στην αξία των εντός ή εκτός σχεδίου γηπέδων που χρησιμοποιούνται για αεροδρόμια, στις λωρίδες γης που περνάνε οι γραμμές του τρένου ή οι γραμμές ηλεκτρικού ρεύματος, στις βιομηχανικές περιοχές, στις βιομηχανικές επιχειρηματικές περιοχές και στα επιχειρηματικά πάρκα.

Για τα μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα και τις εταιρείες ακινήτων τι ισχύει;
Για τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα (τα οποία απαλλάσσονται για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητά τους) και για τις ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, ο συμπληρωματικός φόρος ισούται με δύο και μισό τοις χιλίοις (2,5‰) επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων που υπάγονται στον φόρο (ΕΝΦΙΑ) και αφορούν τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν.

ΕΚΠΤΩΣΗ ΚΑΙ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ

Σε μερικές συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να γίνει έκπτωση στον φόρο που προκύπτει ή μπορεί να γίνει και αναστολή πληρωμής του φόρου. Ας δούμε ποιες είναι αυτές οι περιπτώσεις.

ΕΚΠΤΩΣΗ ΣΕ ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ

Μπορεί να γίνει έκπτωση στον φόρο;
Είναι δυνατόν να γίνει έκπτωση στον φόρο που προκύπτει στους ιδιοκτήτες των ακινήτων όταν υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πώς γίνεται η έκπτωση;
Η έκπτωση στον φόρο γίνεται με αίτηση του φορολογούμενου και στη συνέχεια με πράξη που κάνει η φορολογική διοίκηση.

Σε ποιον γίνεται η έκπτωση;
Η έκπτωση του φόρου μπορεί να γίνει στον φορολογούμενο, τη σύζυγό του ή τα παιδιά του, που είναι εξαρτώμενα μέλη της οικογένειάς του.

Ποιο ποσοστό έκπτωσης γίνεται;
Μπορεί να γίνει έκπτωση πενήντα τοις εκατό (50%) ή μπορεί να γίνει έκπτωση και εκατό τοις εκατό (100%), που ισοδυναμεί με πλήρη διαγραφή του φόρου.

Πότε γίνεται έκπτωση του φόρου 50%;
Εκπτωση του φόρου των ακινήτων κατά 50% μπορεί να γίνει αν διαπιστωθεί οικονομική αδυναμία πληρωμής της οφειλής για το συγκεκριμένο έτος. Πρέπει όμως να υπάρχουν σωρευτικά και οι εξής προϋποθέσεις:

1)    Το φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου έτους να μην είναι πάνω από 9.000 ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον/τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
2)    Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων όλων των πιο πάνω προσώπων να μην είναι πάνω από 150 τ.μ.
3)    Ολα τα πιο πάνω πρόσωπα να μην έχουν ή να μην ευθύνονται για ληξιπρόθεσμες οφειλές που δεν έχουν ρυθμιστεί στο Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Πότε γίνεται έκπτωση του φόρου 100%;
Εκπτωση του φόρου των ακινήτων κατά 100% μπορεί να γίνει αν υπάρχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
1)    Το φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου έτους να μην είναι πάνω από 12.000 ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον/τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
2)    Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων όλων των πιο πάνω προσώπων να μην είναι πάνω από 150 τ.μ.
3)    Ολα τα πιο πάνω πρόσωπα να μην έχουν ή να μην ευθύνονται για ληξιπρόθεσμες οφειλές που δεν έχουν ρυθμιστεί στο Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.
4)    Ο αριθμός των εξαρτώμενων παιδιών είναι από τρία και πάνω ή ο φορολογούμενος ο ή η σύζυγος ή κάποιο από τα εξαρτώμενα παιδιά της οικογένειας έχει αναπηρία από 80% και πάνω.

ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΣΕ ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ

Μπορεί να γίνει αναστολή πληρωμής του φόρου;
Είναι δυνατόν να γίνει αναστολή πληρωμής στον φόρο που προκύπτει όταν ιδιοκτήτες των ακινήτων είναι νομικά πρόσωπα, πρέπει όμως να υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πώς γίνεται η αναστολή πληρωμής;
Η αναστολή πληρωμής στον φόρο των ακινήτων γίνεται με αίτηση του νομικού προσώπου και στη συνέχεια με πράξη που κάνει η φορολογική διοίκηση.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις της αναστολής;
Για να δοθεί αναστολή πληρωμής του φόρου των ακινήτων σε νομικό πρόσωπο πρέπει να υπάρχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
1)    Ο συνολικός κύκλος εργασιών του νομικού προσώπου κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος να μην ξεπερνάει το δεκαπλάσιο του συνολικού φόρου.
2)    Ο συνολικός κύκλος εργασιών να έχει παρουσιάσει μείωση πάνω από 30%.
3)    Το νομικό πρόσωπο να μην έχει ή να μην ευθύνεται για ληξιπρόθεσμες οφειλές στο Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Πόσες φορές μπορεί να δοθεί αναστολή;
Αναστολή πληρωμής για τον οφειλόμενο φόρο ακινήτων των νομικών προσώπων μπορεί να γίνει για ένα έτος και μπορεί να ξαναδοθεί μέχρι τρεις φορές μέσα σε διάστημα δέκα ετών από όταν χορηγήθηκε η πρώτη αναστολή.

ΠΛΗΡΩΜΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ

Πώς πληρώνεται ο φόρος;
Ο φόρος μπορεί να πληρωθεί εφάπαξ ή σε δόσεις. Εφάπαξ πληρώνεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού του φόρου. Αν πληρωθεί σε δόσεις, οι δόσεις είναι μηνιαίες και ισόποσες.

Σε πόσες δόσεις μπορεί να πληρωθεί;
Οταν ο φόρος ακινήτων πληρώνεται σε δόσεις, κάθε δόση δεν μπορεί να είναι κάτω από 10 ευρώ. Η πρώτη δόση πληρώνεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού του φόρου. Η τελευταία δόση πληρώνεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου του ίδιου έτους.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΙ - ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΣ
Ορίζεται ρητά στον νόμο ότι είναι άκυρα τα συμβόλαια αν δεν μνημονεύεται σε αυτά και δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό από τη φορολογική διοίκηση που να φαίνεται ότι το ακίνητο έχει περιληφθεί στη δήλωση φόρου των ακινήτων.
Επιπλέον πρέπει να αναφέρεται ότι έχει πληρωθεί ο φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Πότε είναι άκυρο το συμβόλαιο;
Είναι άκυρο το συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται ένα ακίνητο όταν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό που να φαίνεται ότι α) το συγκεκριμένο ακίνητο έχει περιληφθεί στη δήλωση του ΕΝιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), β) έχει πληρωθεί ο φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο, γ) έχουν πληρωθεί όλες οι ληξιπρόθεσμες δόσεις για όλα τα ακίνητα του ιδιοκτήτη, για τα πέντε (5) προηγούμενα χρόνια.

Τι πρέπει να κάνουν οι συμβολαιογράφοι;
Οι συμβολαιογράφοι για να συντάξουν το συμβόλαιο, πρέπει πρώτα να έχουν στα χέρια τους αυτό το πιστοποιητικό και να το μνημονεύσουν στο συμβόλαιο που θα συντάξουν, διαφορετικά το συμβόλαιο είναι άκυρο.

Τι πρέπει να κάνουν οι φύλακες μεταγραφών;
Οι φύλακες μεταγραφών και τα κτηματολογικά γραφεία έχουν υποχρέωση να μην κάνουν τη μεταγραφή του ακινήτου ή να μην καταχωρήσουν στα κτηματολογικά βιβλία το ακίνητο, για το οποίο δεν πληρούνται οι πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις.

Οταν είναι αδύνατο να γίνει αυτό;
Κατά την πρώτη εφαρμογή του νόμου και για πράξεις που θα γίνουν στις αρχές του 2014 δεν είναι δυνατόν να υπάρχει τέτοιο πιστοποιητικό, δεδομένου ότι δεν θα έχει προχωρήσει από το υπουργείο η διαδικασία των δηλώσεων του ΕΝΦΙΑ. Για τον λόγο αυτό προβλέπεται να επισυνάπτονται άλλα αντίστοιχα, σχεδόν ισοδύναμα έγγραφα.

Μήπως προβλέπονται εναλλακτικές λύσεις;
Από τον νέο νόμο προβλέπονται και κάποιες εναλλακτικές λύσεις όταν υπάρχουν οφειλές για τα ακίνητα, όπως το ποσό των οφειλών προς το Δημόσιο να καταβάλλεται εντός τριών ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου, διαφορετικά αυτό να είναι άκυρο ή να γίνεται μεταβίβαση του ακινήτου, αλλά το τίμημα ή μέρος αυτού να εκχωρείται ταυτοχρόνως με τη μεταβίβαση στο Δημόσιο κ.λπ. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να δουν περισσότερες λεπτομέρειες στο άρθρο 9 του νέου νόμου.

ΜΕΙΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων μέχρι 31-12-2013 είναι 8% για φορολογητέα αξία ακινήτου μέχρι τις 20.000 ευρώ και 10% για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου πάνω από τις 20.000 ευρώ.
Με το άρθρο 11 του νέου νόμου, για μεταβιβάσεις ακινήτων από την 1-1-2014 και μετά ο φόρος μεταβίβασης γίνεται 3% στη φορολογητέα αξία του ακινήτου.
Ετσι για αγοραπωλησίες σπιτιών, διαμερισμάτων, οικοπέδων, αγροτεμαχίων κ.λπ. που θα γίνουν από την 1-1-2014 και μετά ο φόρος μεταβίβασης είναι 3%.

Παράδειγμα: Για ένα ακίνητο φορολογητέας αξίας 100.000 ευρώ που η μεταβίβασή του γίνεται μέσα στο 2013 ο φόρος μεταβίβασης είναι 9.600 ευρώ (20.000 x 8% = 1.600 + 80.000 x 10% = 8.000).
Αν η μεταβίβαση γίνει μέσα στο 2014 ο φόρος θα είναι 100.000 x 3% = 3.000 ευρώ.
Ο φόρος μεταβίβασης 3% δεν αφορά δωρεές, γονικές παροχές και κληρονομιές.

Επισήμανση: Με το κείμενο αυτό κάνουμε μια απλοποίηση και μια απλουστευμένη προσέγγιση του θέματος για να γίνει κατανοητό από όσο το δυνατόν περισσότερους αναγνώστες. Οσοι θέλουν να γνωρίζουν με απόλυτη ακρίβεια τι θα ισχύει στο εξής, θα πρέπει να ανατρέξουν στο Φύλλο Εφημερίδος της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ) που δημοσιεύεται ο ψηφισμένος από τη Βουλή νόμος.