Μιχάλης Σάλλας: Γιατί οι πλειστηριασμοί δεν αποτελούν λύση

Μια ρηξικέλευθη πρόταση που αντιμετωπίζει αποτελεσματικά την απειλή για δεκάδες χιλιάδες νοικοκυριά που έχουν κόκκινα στεγαστικά δάνεια κατέθεσε ο κ. Μιχάλης Σάλλας μιλώντας στο «ΘΕΜΑ». 

Τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια είναι ένα τεράστιο πρόβλημα που έχει μπροστά της η χώρα, του οποίου έχουν υποτιμηθεί οι σοβαρές κοινωνικές, οικονομικές και πολιτικές επιπτώσεις. Οι πλειστηριασμοί κατοικιών είναι ένας όλεθρος που θα λάβει μαζικές διαστάσεις από τον Ιανουάριο του 2017 και σαρωτικές το 2018, οπότε λήγει η περίοδος προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Η πρόταση Σάλλα προβλέπει το πάγωμα μεγάλου μέρους του δανείου, το οποίο και θα διαγράφεται σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα αν δεν αποκατασταθούν οι τιμές των ακινήτων, ενώ το υπόλοιπο θα αποπληρώνεται ανάλογα με τις δυνατότητες του δανειολήπτη. Η παρέμβαση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς γίνεται σε μια περίοδο που ξεκινούν οι πλειστηριασμοί ακινήτων, οι οποίοι, όπως τονίζει ο κ. Σάλλας, «οδηγούν σε σοβαρά δυσμενέστερη θέση όλα τα μέρη. Μην ξεχνάμε ότι η κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει ο κόσμος και η οικονομία της χώρας είναι τραγική. Μέσα σε λίγα χρόνια έπεσε 30% το εθνικό προϊόν, προστέθηκαν 1,5 εκατομμύριο άνεργοι και χάθηκε, κατά την εκτίμησή μου, από την περιουσία των Ελλήνων περισσότερο από 1 τρισ. ευρώ. Την ευθύνη γι’ αυτό την έχουμε όλοι, προπαντός διαχρονικά το πολιτικό σύστημα της χώρας και χωρίς αμφιβολία τα τελευταία χρόνια και το εσφαλμένο πρόγραμμα της τρόικας. Θα έπρεπε, λοιπόν, οι θεσμοί να αποδεχθούν μια λύση διαφορετικού χαρακτήρα και να επιδείξουν μεγαλύτερη υπευθυνότητα μπροστά σε μια τέτοια καταστροφή».

Η πρόταση την οποία ο κ. Σάλας έθεσε σε δημόσιο διάλογο προβλέπει, όπως αναφέρει, ότι «οι τράπεζες θα μπορούσαν να διαχωρίσουν το κάθε κόκκινο στεγαστικό δάνειο σε δύο μέρη. Το πρώτο μέρος που θα αντιστοιχεί π.χ. στο 90% της αξίας του ακινήτου, θα προτείνεται από την τράπεζα για sales & lease back, επεκτείνοντας αντίστοιχα τη διάρκειά του και μειώνοντας σημαντικά το ύψος της μηνιαίας εξυπηρέτησης σύμφωνα με τις δυνατότητες του δανειολήπτη. Ετσι διασφαλίζεται ότι ο δανειολήπτης δεν πρόκειται να απομακρυνθεί από το σπίτι του ή να χάσει το ακίνητό του. Σε ό,τι αφορά το υπόλοιπο μέρος του δανείου, εφόσον σε μια περίοδο π.χ. 5 ετών δεν αποκαθίστανται οι αξίες των ακινήτων, να διαγράφεται το 50% της διαφοράς ανάμεσα στο συνολικό ύψος του δανείου και του ποσού που έχει μετατραπεί σε sales and lease back. Το υπόλοιπο 50% θα διαγράφεται στην επόμενη 5ετία, εάν και πάλι δεν έχουν μεταβληθεί προς τα πάνω οι αξίες των ακινήτων. Εάν ωστόσο έχει αποπληρωθεί μέρος του δανείου, εξυπακούεται ότι αυτό θα συνεκτιμηθεί. Αυτή η λύση θα ανακούφιζε εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες, θα προστάτευε τις αξίες των ακινήτων και δεν θα διέλυε τους ισολογισμούς των τραπεζών».

Τη συγκεκριμένη πρόταση ο κ. Σάλλας την είχε θέσει υπόψη των αρμόδιων υπουργών Οικονομίας και Ανταγωνιστικότητας που είναι υπεύθυνοι για το ζήτημα των κόκκινων δανείων συνεχώς τα τελευταία χρόνια. «Είναι αναγκαίο», τονίζει, «να σκεφτούμε λύσεις που θα είναι παραγωγικές τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους πελάτες τους. Να βρούμε λύσεις που θα διευκολύνουν ακόμη και τα πιο μικρά δάνεια». 

Η συγκεκριμένη πρόταση δεν χρειάζεται για να εφαρμοστεί παρά μια τροπολογία την οποία θα ψηφίσει η Βουλή και θα επιτρέπει στις τράπεζες να μετατρέπουν τα δάνεια σε συμφωνίες sale & lease back, δηλαδή πώλησης και επαναμίσθωσης. Επιπλέον μπορεί να έχει εφαρμογή σε δάνεια που αφορούν κύριες ή εξοχικές κατοικίες και γενικότερα σε κάθε στεγαστικό δάνειο. Ας υποθέσουμε ότι κάποιος δανειολήπτης, που μπορεί να έχει μείνει άνεργος ή να έχει μειωθεί σημαντικά το εισόδημά του, έχει πάρει στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ: με την αξία των ακινήτων στη διάρκεια της κρίσης να έχει υποχωρήσει κατά μέσο όρο 40%, η αξία του σπιτιού έχει φτάσει τα 60.000 ευρώ, αλλά ο εν λόγω δανειολήπτης συνεχίζει να οφείλει στην τράπεζα 100.000 ευρώ.

Οι τράπεζες από τις πληρωμές των δανειοληπτών γνωρίζουν ποιοι δυσκολεύονται, ποιοι είναι κοντά σε πλήρη αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις κ.ο.κ. Σε αυτούς τους πελάτες μπορούν να γίνονται συμφωνίες sale & lease back για την αξία των 60.000 ευρώ και μάλιστα με επιμήκυνση της διάρκειας στα 15 ή και 20 χρόνια ώστε οι δόσεις να είναι χαμηλές ανάλογα με τις οικονομικές δυνατότητες του καθενός, ακόμη κι αν το δάνειό τους έληγε π.χ. σε 5 χρόνια.
Η διαφορά των 40.000 ευρώ θα παγώνει και θα διαγράφεται σταδιακά σε μια δεκαετία αν δεν ανακάμψουν οι τιμές των ακινήτων. «Οι τράπεζες», αναφέρει ο κ. Σάλλας, «για πολλά κόκκινα δάνεια έχουν πάρει ήδη προβλέψεις και έχουν διαγράψει από τα κεφάλαιά τους μέρος της ζημίας. Συνεπώς αν ελαφρύνουμε τους δανειολήπτες μειώνοντας με το sale & lease back το δάνειο στην πραγματική αξία του ακινήτου δεν θα πλήξουμε τους ισολογισμούς των τραπεζών».

Κίνδυνος για τις αξίες των ακινήτων

«Πρόκειται για αδιέξοδο», τονίζει ο κ. Σάλλας και συνεχίζει: «Αν οι τράπεζες πάρουν από κόκκινους δανειολήπτες π.χ. 100.000 σπίτια, οι αξίες των ακινήτων θα εκμηδενιστούν παρασύροντας καθοδικά και τις εγγυήσεις των εξυπηρετούμενων δανείων. Υπάρχουν όμως και σοβαρά πρακτικά ζητήματα: Πώς θα ασφαλίσουν οι τράπεζες όλα αυτά τα ακίνητα; Ποιος θα αναλάβει τη φύλαξή τους; Ποια θα είναι η φορολογική επιβάρυνση των τραπεζών από τον ΕΝΦΙΑ; Σε τι κατάσταση θα παραδώσουν τις κατασχεμένες κατοικίες οι δανειολήπτες; Πώς θα συντηρηθούν από τις τράπεζες; Από την άλλη δεν πρέπει να υποτιμηθεί και η κοινωνική διάσταση. Αν εφαρμόσουμε τη λύση που προτείνω με το sale & lease back, οι οικογένειες θα είναι ήρεμες πληρώνοντας ένα μίσθωμα στα μέτρα των δυνατοτήτων τους. Δεν θα ζουν καθημερινά με τον τρόμο της έξωσης και του πλειστηριασμού»

Κλείδωσαν οι στόχοι των συστημικών τραπεζών για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων. Τα επιχειρησιακά σχέδια είναι στα χέρια του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM) όπως και της Τραπέζης της Ελλάδος και ο χρόνος ήδη μετρά αντίστροφα. Μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου θα έχουν ολοκληρωθεί οι αλλαγές στα διοικητικά συμβούλια των τραπεζών, τα οποία θα κληθούν να εγκρίνουν τα συγκεκριμένα επιχειρησιακά σχέδια. Μέσα στον μήνα θα πρέπει επίσης να υποβληθούν στην ΤτΕ και τα στοιχεία για τις επιδόσεις στο μέτωπο των κόκκινων δανείων του διαστήματος Ιουλίου-Αυγούστου. Στη συνέχεια τον Νοέμβριο θα ακολουθήσει από την Τράπεζα της Ελλάδος η έκδοση της πρώτης έκθεσης προόδου για τα κόκκινα δάνεια για κάθε τράπεζα χωριστά. 

Ο SSM έχει δημιουργήσει ασφυκτικό κλοιό γύρω από τις διοικήσεις των τραπεζών, οι οποίες είναι υποχρεωμένες να παρουσιάζουν συνεχή πρόοδο στην αντιμετώπιση των κόκκινων δανείων. Ο έλεγχος έχει ξεκινήσει ήδη από τον Ιούνιο, αλλά η περίοδος μέχρι το τέλος του έτους θεωρείται πιλοτική, υπό την έννοια ότι οι τράπεζες πρέπει να επιτύχουν τους στόχους που ήδη έχουν εντάξει στα επιχειρησιακά τους πλάνα. 

Οι νέοι και εξαιρετικά φιλόδοξοι στόχοι θα ισχύουν από τον Ιανουάριο του 2017. Οι τράπεζες καλούνται μέχρι το 2019 να μειώσουν συνολικά τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα κατά 41 δισ. ευρώ. Οι στόχοι θα ελέγχονται ανά τρίμηνο από κλιμάκιο της Τραπέζης της Ελλάδος, το οποίο και θα συντάσσει τη σχετική έκθεση που θα δίνεται στη δημοσιότητα, με αρχή τον προσεχή Νοέμβριο.

Οι πωλήσεις σε funds

Το 2017, οπότε θα έχει ολοκληρωθεί το θεσμικό πλαίσιο αντιμετώπισης των κόκκινων δανείων, οι τράπεζες θα πρέπει να κινηθούν με ταχύτερους ρυθμούς ώστε να επιτύχουν τους στόχους για τους οποίους δεσμεύτηκαν στα επιχειρησιακά πλάνα προς τον SSM. Στο πρώτο τρίμηνο του 2017 εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθούν και οι πρώτες πωλήσεις προβληματικών δανείων σε funds. 

Γενικότερα οι εκτιμήσεις θέλουν το πιο σημαντικό διάστημα να είναι το πρώτο εξάμηνο του 2017, καθώς οι διοικήσεις θα πρέπει με τις ενέργειές τους να πείσουν τον SSM τόσο για την προσήλωση στον στόχο όσο και για την αποτελεσματικότητα των ενεργειών που θα κάνουν. Η δυσκολότερη, όμως, περίοδος θα είναι το 2018, και αυτό για δύο λόγους: Ο πρώτος είναι ότι τα όποια περιθώρια ανοχής του SSM λόγω του εύλογου χρόνου προσαρμογής θα έχουν εξαντληθεί.
Ο δεύτερος και βασικότερος είναι ότι τον Ιανουάριο του 2018 λήγει η προστασία των δανειοληπτών για την πρώτη κατοικία, που σήμερα προστατεύει περίπου το 80% των στεγαστικών δανείων. 

Με τις δεσμεύσεις που ανέλαβαν οι τράπεζες για την επόμενη τριετία, προβληματικά ανοίγματα ύψους 28 δισ. ευρώ θα πρέπει να αντιμετωπιστούν με αναδιαρθρώσεις, 7,6 δισ. με ρευστοποιήσεις περιουσιακών στοιχείων που έχουν δοθεί ως εγγυήσεις, ενώ 5,4 δισ. θα πουληθούν σε funds. Ειδικότερα, στην επόμενη τριετία η Τράπεζα Πειραιώς πρέπει να μειώσει τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα κατά 42%, η Alpha Bank κατά 40%, η Εθνική Τράπεζα κατά 38,5% και η Eurobank κατά 37%. Η διοίκηση κάθε τράπεζας έχει την ευχέρεια να επιλέξει τις πρωτοβουλίες και τις ενέργειες που θα αναπτύξει για να επιτύχει τους στόχους της.
Στόχοι και χρονοδιαγράμματα χαρακτηρίζονται από τα τραπεζικά στελέχη αρκετά αυστηρά. Οι τράπεζες θα υποχρεωθούν να εφαρμόσουν επιθετική πολιτική, καθώς απόκλιση χωρίς επαρκείς λόγους από τους στόχους για δύο συνεχόμενα τρίμηνα θα έχει επιπτώσεις αρχικά στη διοίκηση και σε δεύτερη φάση στους μετόχους. Εκτός από τη μεγάλη κλίμακα του έργου που καλούνται να διεκπεραιώσουν οι τράπεζες, η όλη προσπάθεια θα κριθεί από τις συνθήκες που θα επικρατούν στην οικονομία. Αν συνεχίσει η οικονομία να κινείται στην τροχιά της ύφεσης, δεν υπάρχει περίπτωση οι αναδιαρθρώσεις των δανείων να αποδώσουν τα επιθυμητά αποτελέσματα, όπως άλλωστε και τα έσοδα από ρευστοποιήσεις περιουσιακών στοιχείων.