Τo σχέδιο για τα σπίτια και τους πλειστηριασμούς το 2018

Δεκαπέντε χιλιάδες ακίνητα -κύριες κατοικίες αλλά και επαγγελματικής χρήσης- προβλέπεται να εκπλειστηριαστούν το 2018, σύμφωνα με τον προγραμματισμό που έχουν συμφωνήσει οι τράπεζες με τους εποπτικούς μηχανισμούς (SSM) της ΕΚΤ. 

Συγκεκριμένα, ο αρχικός προγραμματισμός ήταν για 20.000 ακίνητα, αλλά οι τραπεζίτες αναπροσαρμόζουν τώρα τον στόχο στις 15.000 ή και λίγο παρακάτω, καθώς θεωρούν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2018 οι πλειστηριασμοί θα εξελιχθούν με βραδύ ρυθμό, κυρίως λόγω των κινητοποιήσεων των συμβολαιογράφων και της μη ευέλικτης διαδικασίας για τη μεταφορά φυσικών πλειστηριασμών στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Το μείγμα των 15.000 ακινήτων είναι προσεκτικά επιλεγμένο από τις τράπεζες. Περιλαμβάνει κατά 50% αστικά και εξοχικά ακίνητα των οποίων οι αντικειμενικές τιμές υπερβαίνουν τα 200.000 ευρώ και κατά το υπόλοιπο 50% ακίνητα με αντικειμενική αξία χαμηλότερη των 200.000 ευρώ.

Οι τράπεζες έχουν ερευνήσει τις συγκεκριμένες περιπτώσεις ώστε τα ακίνητα που θα εκπλειστηριαστούν να μην ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Η επιλογή των κατοικιών έχει γίνει με βάση μια σειρά κριτηρίων ώστε να μην ανήκουν σε ανέργους, σε οικογένειες που είναι σε οικονομική ανέχεια με ανήλικα παιδιά, πολύτεκνους, αρρώστους, αναπήρους και άλλες ανάλογες περιπτώσεις νοικοκυριών που χαρακτηρίστηκαν από τις τράπεζες «ειδικού χειρισμού». Βάσει του προγραμματισμού, υπολογίζεται ότι μετά το Πάσχα οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα επικεντρωθούν στην κατηγορία των ακινήτων αντικειμενικής αξίας μεταξύ 100.000 και 200.000 ευρώ.

Το χαμήλωμα του πήχη στην αντικειμενική αξία των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν είναι αναπόφευκτο, δεδομένου ότι από το σύνολο των στεγαστικών δανείων, το 75%-80% είναι μικρότερο από 200.000 ευρώ. Βεβαίως από τις διαδικασίες αυτές εξαιρούνται οι ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας που έχουν ενταχθεί στον νόμο Κατσέλη - Σταθάκη και οι οποίοι υπολογίζονται να είναι δύο στους τρεις κόκκινους δανειολήπτες.

θέλουν αποτελέσματα

Προκειμένου οι πλειστηριασμοί να είναι αποτελεσματικοί, ο SSM έχει δώσει το πράσινο φως στις τράπεζες να αποκτήσουν στη διάρκεια του 2018 τα 15.000 ακίνητα που θα βγουν σε πλειστηριασμούς. Στις τράπεζες εκτιμούν ότι μόνο το 20% των συγκεκριμένων ακινήτων θα αγοραστεί από ιδιώτες και προετοιμάζονται να αποκτήσουν την κυριότητα των υπολοίπων. Αποκτώντας λοιπόν τα συγκεκριμένα ακίνητα μηδενίζουν τον κίνδυνο κατάρρευσης των τιμών στην αγορά ακινήτων, εξέλιξη που θα έπληττε σοβαρά και τις ίδιες, καθώς θα υποχωρούσαν οι αξίες των ενεχύρων που έχουν λάβει για τα στεγαστικά δάνεια.

Είναι άλλωστε γνωστό, βάσει του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ότι αν ο πρώτος πλειστηριασμός κηρυχθεί άγονος, τότε ο δεύτερος έχει τιμή εκκίνησης στο μισό της αξίας του πρώτου. Επιπλέον, αν ο πρώτος και στη συνέχεια ο δεύτερος και ακολούθως ο τρίτος πλειστηριασμός καταλήξουν άγονοι, η όλη διαδικασία απαξιώνεται και σταματά να λειτουργεί ως μέσο πίεσης για τους δανειολήπτες που έχουν οικονομική δυνατότητα αλλά, εκμεταλλευόμενοι το γενικότερο αρνητικό κλίμα στην οικονομία, δεν πληρώνουν τις υποχρεώσεις τους. Δεν είναι, άλλωστε, τυχαίο ότι οι τράπεζες αναφέρουν πως μετά την έναρξη των πρώτων ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, στο τέλος του Νοεμβρίου, καταγράφηκε αύξηση της τάξης του 10% στις ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων, κυρίως από δανειολήπτες που ως τότε αγνοούσαν τις επιστολές και τα τηλεφωνήματα των τραπεζών. 

Μαζικές εξώσεις

Βάσει της συμφωνίας με τον SSM, οι τράπεζες δεν θα αφήσουν κανέναν πλειστηριασμό να καταλήξει άγονος. Αν δεν παρουσιάζεται αγοραστικό ενδιαφέρον από ιδιώτες, η επισπεύδουσα τράπεζα θα αποκτά το ακίνητο στην τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού έναντι της απαίτησης που έχει από τον δανειολήπτη. Με τον τρόπο αυτό θα μετατρέπουν μαζικά απαιτήσεις σε πάγια περιουσιακά στοιχεία, τακτική η οποία τις βοηθά στην επίτευξη των στόχων για αποκλιμάκωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, παρότι ταυτόχρονα επιβαρύνει το ύψος των ελαχίστων κεφαλαίων που πρέπει να διατηρούν.

Παράλληλα, όμως, σημαίνει ότι η τράπεζα μετά την απόκτηση του ακινήτου στον πλειστηριασμό θα πρέπει να κινήσει τη διαδικασία για την έξωση των παλιών ιδιοκτητών. Μάλιστα μετά το πρώτο τρίμηνο του 2018, όταν σχεδιάζεται να γίνονται σταδιακά από 1.000 έως και 2.000 πλειστηριασμοί κάθε μήνα, οι διαδικασίες των εξώσεων θα είναι μαζικές. Εφόσον όλα εξελιχθούν σύμφωνα με τον προγραμματισμό για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς το 2018, οι τράπεζες θα έχουν μπροστά τους δύο θέματα να αντιμετωπίσουν. Το ένα είναι να διαχειριστούν και σταδιακά να πουλήσουν τα ακίνητα που θα έχουν αποκτήσει στη διάρκεια του 2018 μέσω δημοπρασιών. Το δεύτερο και μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι θα πρέπει να αναζητήσουν λύσεις για τα ακίνητα αντικειμενικής αξίας κάτω των 100.000 ευρώ, δηλαδή κυρίως τα χιλιάδες διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις της χώρας.


Για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων υπάρχει πλήθος πρακτικών και άλλων προβλημάτων που καθιστούν δύσκολη έως αδύνατη τη διαχείρισή τους. Για παράδειγμα, αν αποκτήσουν οι τράπεζες τα χιλιάδες διαμερίσματα στις διάφορες πόλεις, θα πρέπει να πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ, τα κοινόχρηστα και τα υπόλοιπα έξοδα συντήρησης μέχρι να μπορέσουν να τα μεταβιβάσουν. Επίσης υπάρχει προβληματισμός για την κατάσταση στην οποία θα τα παραδώσουν οι ιδιοκτήτες τους, όπως και για την υποδομή που θα πρέπει να δημιουργήσουν ή να μισθώσουν για τη διαχείρισή τους. 

Σε βάθος χρόνου

Οι τράπεζες θα πρέπει να αναζητήσουν διαφορετικής κατεύθυνσης λύσεις με τους δανειολήπτες, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα για τα οποία δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον. H μοναδική λύση που έχει αποδειχθεί αποτελεσματική στο εξωτερικό γι’ αυτές τις περιπτώσεις είναι η παραμονή του ιδιοκτήτη στο σπίτι αντί ενός χαμηλού μηνιαίου ποσού που θα καταβάλλει στην τράπεζα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Υπογράφεται δηλαδή μια νέα δανειακή σύμβαση, που θυμίζει τις συμφωνίες leasing και ο δανειολήπτης αναλαμβάνει να πληρώνει τη μηνιαία δόση στην τράπεζα. Οι δόσεις σε αυτές τις περιπτώσεις είναι πολύ χαμηλές ώστε ο δανειολήπτης να είναι σε θέση να εξυπηρετεί το δάνειο, με την υποχρέωση να εκτείνεται σε μεγάλο βάθος χρόνου.

Γι’ αυτό μπορεί να αναλάβουν την υποχρέωση και συγγενικά πρόσωπα του δανειολήπτη, τα οποία είναι μικρότερης ηλικίας. Με τον τρόπο αυτό ο ιδιοκτήτης σώζει την κατοικία του πληρώνοντας χαμηλές μηνιαίες δόσεις και, κυρίως, αποφεύγει την έξωση. Σε κάθε περίπτωση, οι τράπεζες δεν μπορούν να μεταβληθούν σε εταιρείες ακινήτων, ενώ και τις κατοικίες που θα αποκτήσουν το 2018, στο πλαίσιο της συμφωνημένης στρατηγικής με τον SSM να μην κηρυχθεί άγονος κανένας πλειστηριασμός, θα πρέπει να τις πουλήσουν σε ιδιώτες ή και funds. Στην Κύπρο, όπου υπήρξε ανάλογο πρόβλημα, η ΕΚΤ για να πιέσει τις τράπεζες να διοχετεύσουν στην αγορά τα ακίνητα που είχαν επέβαλε μείωση της αξίας αυτών που ήταν στα βιβλία τους για κάθε χρόνο διακράτησής τους.