Γρ. Νικολόπουλος

Το 2022 είχαν αυξηθεί 11%, φέτος 13% στο σύνολο της χώρας, τα τελευταία έξι χρόνια 60% συνολικά στη χώρα, ενώ σε γειτονιές της Αθήνας η αύξηση ξεπερνά το 100%. Αυτό μοιάζει παράδοξο αν λάβει κανείς υπόψη ότι οι μισθοί είναι χαμηλοί, η ανεργία υψηλή, η μέση κατά κεφαλήν αποταμίευση εξαιρετικά χαμηλή, τα τραπεζικά δάνεια περιορισμένα και σχετικά ακριβά. Ωστόσο υπάρχουν τρεις παράγοντες που εξηγούν αυτή την άνοδο. Πρώτον, η αύξηση του κόστους των υλικών κατασκευής, που οφείλεται στην άνοδο των μετάλλων στις διεθνείς αγορές, δεύτερον, η διεθνής ζήτηση για σπίτια στην Ελλάδα και, τρίτον, η παραοικονομία.

Η διεθνής ζήτηση προέρχεται αφενός από ξένους που αγοράζουν σπίτια στην Ελλάδα για να μείνουν και να εργάζονται από εδώ, από ξένους που επενδύουν σε αγορές ακινήτων για ενοικίαση βραχυχρόνιας μίσθωσης και από πωλήσεις σπιτιών για την απόκτηση της Χρυσής Βίζας. Οσον αφορά τους Ελληνες αγοραστές, είτε είναι άνθρωποι με πολλά χρήματα (άσπρα και μαύρα), είτε κάποιοι συνδυάζουν οικογενειακή αποταμίευση και δάνειο για να πάρουν, κυρίως, μικρά διαμερίσματα.

Οπως και να ’χει, το επίπεδο των τιμών των ακινήτων είναι εξαιρετικά υψηλό σε σχέση με κάποια άλλα οικονομικά μεγέθη που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για αγορά ακινήτου, π.χ. με τις αποζημιώσεις εφάπαξ. Παραδοσιακά στην Ελλάδα το εφάπαξ χρησιμοποιούνταν από πολλούς ως βάση και συμπληρωνόταν με ένα μικρό δάνειο, που μπορούσε να πληρωθεί από τη σύνταξη, για την αγορά ενός μικρού διαμερίσματος για τα παιδιά και τα εγγόνια.

Σήμερα με το ύψος του εφάπαξ -για όποιον δικαιούται- δεν αγοράζεις ούτε ένα δωμάτιο ενός μικρού διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας. Συνεπώς τα χρήματα για την αγορά ακινήτου προέρχονται από αλλού και φυσικά η αγορά ενός ακινήτου δεν είναι μια δυνατότητα που έχει πλέον ο καθένας. Ελάχιστοι διαθέτουν την αναγκαία αποταμίευση, τα εισοδήματα που επιτρέπουν την πληρωμή της μηνιαίας δόσης ενός στεγαστικού δανείου χωρίς να μειώνουν σημαντικά το βιοτικό επίπεδο του δανειζόμενου.

Ολα αυτά βεβαίως αφορούν τα δηλωμένα στην Εφορία εισοδήματα και τις αποταμιεύσεις που βρίσκονται στις τράπεζες και όχι την παραοικονομία. Ωστόσο, πέραν αυτών, προφανώς υπάρχουν μεγάλα εισοδήματα που δεν δηλώνονται από πλήθος πολιτών και όχι μόνο ελεύθερων επαγγελματιών, όπως θεωρεί ο υπουργός Οικονομικών, αλλά και μισθωτών -του ιδιωτικού και του δημόσιου τομέα- που έχουν και μια δεύτερη δουλειά και πληρώνονται με μαύρα. Οι αποταμιεύσεις που είχαν μέχρι σήμερα όλοι αυτοί σε μετρητά θα μπουν αναγκαστικά σταδιακά στο τραπεζικό σύστημα για να μπορούν να χρησιμοποιηθούν για αγορά ακινήτου, αφού πλέον δεν επιτρέπεται να γίνει αγορά ακινήτου με μετρητά.

Μία από τις αιτίες αύξησης των τιμών είναι η μείωση της προσφοράς ακινήτων η οποία διαπιστώνεται τα τελευταία χρόνια. Η έλλειψη ακινήτων οφείλεται κυρίως στη διεθνή ζήτηση. Η Αθήνα έχει γίνει τουριστικός προορισμός σε δωδεκάμηνη βάση και παράλληλα πολλοί ξένοι, συμπεριλαμβανομένων Ευρωπαίων πολιτών, προτιμούν να ζουν εδώ λόγω κλίματος και συγκριτικά χαμηλού κόστους ζωής σε σχέση με τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, διατηρώντας τις εργασίες τους στο εξωτερικό και τις πολύ υψηλότερες αμοιβές τους σε σχέση με τις ελληνικές.

Η τηλεργασία μετά τον COVID συνέβαλε καθοριστικά σε αυτή την ενδοευρωπαϊκή μετανάστευση που έχει την ιδιομορφία ο μετανάστης να είναι και να νιώθει πλουσιότερος από τον ντόπιο εργαζόμενο. Αυτό ισχύει για τους Ευρωπαίους που ζουν στην Ελλάδα αλλά εργάζονται για ξένες επιχειρήσεις. Οι μισθοί των ελληνικών επιχειρήσεων είναι πολύ χαμηλότεροι από αυτούς των αντίστοιχων ευρωπαϊκών, ενώ το κόστος ζωής παρά τον υψηλότερο εγχώριο πληθωρισμό είναι χαμηλότερο από τις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες. Ολοι αυτοί φυσικά συμβάλλουν στη μείωση της προσφοράς ακινήτων και στη διαμόρφωση ενός ασφυκτικού προβλήματος έλλειψης ακινήτων για νέους Ελληνες εργαζομένους.

Η έλλειψη ακινήτων δεν εμφανίζεται μόνο στις τιμές αγοράς ακινήτων, αλλά και στα ενοίκια, τα οποία είναι σχεδόν αδύνατο να πληρωθούν από χαμηλόμισθους και νέους εργαζομένους. Για παράδειγμα, είναι σχεδόν αδύνατον να βρει κανείς να νοικιάσει με λιγότερα από 400 ευρώ μια γκαρσονιέρα στην Αθήνα και όταν ο καθαρός μισθός είναι 700-800 ευρώ δεν μένουν χρήματα για την πληρωμή λογαριασμών και την αγορά των αναγκαίων προϊόντων και τροφίμων. Τα ενοίκια στην Αθήνα αυξάνονται με ρυθμό 12%-15% φέτος.

Οι ενοικιάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης πιέζουν ακόμη περισσότερο ανοδικά τα ενοίκια μεγεθύνοντας το πρόβλημα, κι αυτό δεν πρόκειται να σταματήσει καθώς αυξάνεται η τουριστική κίνηση στην Αθήνα.

Η αύξηση του ορίου της Χρυσής Βίζας στα 800.000 ευρώ στην Αθήνα και στα 400.000 ευρώ σε άλλες περιοχές είναι ένα μέτρο στη σωστή κατεύθυνση αλλά δεν αρκεί για να λύσει το πρόβλημα στέγασης. Αλλες ευρωπαϊκές χώρες διέκοψαν τα προγράμματα Χρυσής Βίζας για να μειώσουν την πίεση στην αγορά ακινήτων και η Κομισιόν έχει εκδόσει οδηγίες που συστήνει την απαγόρευση των προγραμμάτων από όλες τις χώρες.

Υπό αυτές τις συνθήκες και εφόσον η διεθνής ζήτηση για ακίνητα στην Αθήνα παραμένει, δεν μπορεί κανείς να προβλέψει υποχώρηση των τιμών των ακινήτων. Αν βέβαια υπήρχαν κάποιες καλύτερες αποδόσεις για την αποταμίευση, δηλαδή αν οι καταθέτες έπαιρναν ένα αξιοπρεπές επιτόκιο κατάθεσης, πιθανόν κάποιοι να διατηρούσαν τις καταθέσεις τους, αντί να τις χρησιμοποιούν για αγορά ακινήτων.

Ωστόσο το επιτόκιο για τις καταθέσεις Ταμιευτηρίου, που αποτελούν σχεδόν το σύνολο των τραπεζικών καταθέσεων των πολιτών, είναι μηδενικό και οι τράπεζες -για τα μάτια του κόσμου- δίνουν ένα επιτόκιο στις ελάχιστες υψηλές αποταμιεύσεις που υπερβαίνουν τα 200.000 ευρώ και υπό τον όρο ότι θα είναι κλειδωμένες για τουλάχιστον δύο χρόνια.

Η έλλειψη ακινήτων για ενοικίαση, τα πολύ υψηλά σε σχέση με τον μισθό ενοίκια και οι απρόσιτες τιμές αγοράς ακινήτων δημιουργούν ασφαλώς κοινωνικό πρόβλημα. Ενα πρόβλημα που συνεχώς εντείνεται και αντιμετωπίζεται αναγκαστικά με την παραμονή των νέων στα οικογενειακά σπίτια μέχρι μεγάλη ηλικία. Κι αυτό προκαλεί άλλου είδους προβλήματα στους ίδιους, αλλά και στην κοινωνία.

Η Τράπεζα της Ελλάδος βλέπει αποκλιμάκωση του ρυθμού ανόδου τιμών και ενοικίων, αλλά αυτή η πρόβλεψη δεν έχει επιβεβαιωθεί σε βάθος χρόνου.

Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει μέτρα στεγαστικής πολιτικής κυρίως για τους νέους και για τη Χρυσή Βίζα και μένει να δούμε ποια θα είναι η απόδοσή τους. Παρ’ όλα αυτά, δεν υπάρχει μια συνολική στεγαστική πολιτική σχεδιασμένη σε βάθος χρόνου που να μπορεί να ισορροπεί τις τάσεις της αγοράς, κι αυτό είναι κάτι με το οποίο η κυβέρνηση -και τα κόμματα της αντιπολίτευσης- πρέπει να ασχοληθεί περισσότερο διότι δεν μοιάζει να είναι ένα προσωρινό πρόβλημα, αλλά φαίνεται ότι θα έχει διάρκεια και σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις.