Η απραξία του ΤΑΙΠΕΔ απαξιώνει τις αποκρατικοποιήσεις

Η τακτική που ακολουθεί σήμερα το Ταμείο είναι να κρατά κλειστά τα προς πώληση ακίνητα και να μην προχωρά σε καμία συμφωνία μεταξύ των εταιρειών που διαχειρίζονται τα προς πώληση περιουσιακά στοιχεία και του ιδιωτικού τομέα επειδή θεωρεί ότι οι συμφωνίες αυτές ή οι ενοικιάσεις των ακινήτων αποτελούν εμπόδιο για την επερχόμενη αποκρατικοποίηση, αφού φέρνουν τον μελλοντικό αγοραστή προ τετελεσμένου.

Ακούγεται απολύτως λογικό, αλλά δεν είναι. Αντίθετα, και το κράτος χάνει σημαντικά έσοδα από αυτή την απραξία και η αποκρατικοποίηση δεν διευκολύνεται και, κυρίως, οι αξίες των προς πώληση περιουσιακών στοιχείων μειώνονται.

Ας πάρουμε για παράδειγμα την πώληση ακινήτων σε ξένους επενδυτές. Εμφανίστηκε η εξ Αργεντινής εταιρεία Grupo Dolphin/Pampa Energia -ο πρώτος ξένος επενδυτής σε ακίνητο εισοδήματος στην Ελλάδα της κρίσης- και επένδυσε πέρυσι 10,3 εκατ. ευρώ για ένα από τα κεντρικότερα κτίρια γραφείων στη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, το οποίο στέγαζε στο παρελθόν τα γραφεία της BNP Paribas Real Estate και τώρα έχει μισθωθεί στον όμιλο Πειραιώς.
Σήμερα, λίγους μόλις μήνες μετά, το αργεντίνικο fund αγόρασε από τον όμιλο Ελλάκτωρ το συγκρότημα γραφείων της Παντεχνικής. Πρόκειται για εξαώροφο κτίριο γραφείων άνω των 8.000 τ.μ. που αυτή τη στιγμή είναι μισθωμένο σε άλλες εταιρείες και εξασφαλίζει απόδοση της τάξης του περίπου 10% για το fund.

Τo εν λόγω fund αγοράζει μόνο νοικιασμένα κτίρια διότι έτσι πετυχαίνει δύο πράγματα. Πρώτον, παίρνει τα ακίνητα με πολύ χαμηλό κόστος λόγω της κατάρρευσης των τιμών (όσο δηλαδή θα τα έπαιρνε και αν ήταν ξενοίκιαστα) και, δεύτερον, έχει από την πρώτη μέρα εισόδημα και μάλιστα με μετρήσιμη απόδοση σε σχέση με την τιμή αγοράς του ακινήτου από τους ενοικιαστές. Επιπλέον, έχει τη δυνατότητα, αν θέλει, να επαναδιαπραγματευτεί, όταν κρίνει ότι είναι η κατάλληλη στιγμή, το ύψος των ενοικίων. Αντίθετα με αυτή την περίπτωση ουδείς έχει αγοράσει άδειο, παρατημένο και ξενοίκιαστο ακίνητο, από τα οποία δόξα τω Θεώ το ΤΑΙΠΕΔ έχει πλήθος να πουλήσει. Σε αυτήν βλέπουμε ότι, ενώ το κράτος θέλει να πουλήσει τα ακίνητά του και τα κρατάει άδεια για τον επίδοξο -που δεν έχει φανεί- αγοραστή, τελικά εκείνος αγοράζει ακίνητα που ήδη του δίνουν εισόδημα από τους ιδιώτες.

Ενα άλλο παράδειγμα είναι η πώληση του «Αστέρα» Βουλιαγμένης. Η ξένη επένδυση έγινε με το ξενοδοχείο σε πλήρη λειτουργία και το ευχάριστο είναι ότι αυτή δεν θα διακοπεί ούτε φέτος το καλοκαίρι. Αντίθετα, πολλά ξενοδοχεία που δεν λειτουργούν και έχουν βγει προς πώληση δεν πουλιούνται διότι ουδείς ξένος αγοραστής ενδιαφέρεται. Αντίστοιχα, στις επιχειρήσεις που έχει να πουλήσει το ΤΑΙΠΕΔ η ύπαρξη νέων συμφωνιών με τρίτους του ιδιωτικού τομέα - εφόσον αυτές γίνονται με όρους της αγοράς και όχι χαριστικά- μάλλον καλό θα έκανε στις αποκρατικοποιήσεις παρά κακό. Για παράδειγμα, ένα λιμάνι που λειτουργεί, που έχει συνάψει συμφωνίες με εταιρείες logistics, που διαθέτει μαγαζιά, εστιατόρια, αποθήκες, εταιρείες μεταφορών κ.λπ. πωλείται ακριβότερα από ένα λιμάνι που δεν λειτουργεί. Ενα αεροδρόμιο, επίσης, με πολλά μαγαζιά και μεγάλη κίνηση πωλείται ακριβότερα από ένα παρατημένο ή μικρότερο. Κατά τον ίδιο τρόπο, μια μαρίνα γεμάτη κότερα πωλείται πολύ περισσότερο απ’ ό,τι μια άδεια παρατημένη μαρίνα. Γιατί; Επειδή είναι ζωντανοί οργανισμοί, με έσοδα, φήμη και πελατεία. Δεν χρειάζεται και πολλή σκέψη για να το καταλάβει κανείς, ακόμη και στην καθημερινή λογική των μικρών επιχειρήσεων. Ενα μαγαζί που λειτουργεί πωλείται ακριβότερα και γρηγορότερα από ένα εγκαταλελειμμένο μαγαζί που πρέπει να ξαναστηθεί από την αρχή.

Ακόμη και με τα τυροπιτάδικα, τα καφενεία, τα σουβλατζίδικα και τις μπουτίκ το ίδιο συμβαίνει.

Ολα τα ολυμπιακά ακίνητα αν είχαν αξιοποιηθεί και λειτουργούσαν έστω και υποτυπωδώς θα είχαν ήδη πουληθεί. Τα περιφερειακά αεροδρόμια, αν είχαν τα διπλά μαγαζιά, αν είχαν ωραίες καφετέριες και εστιατόρια, αν είχαν περισσότερη κίνηση, αν είχαν κάποιους Ελληνες ιδιώτες επιχειρηματίες να συνεργάζονται και να λειτουργούν μέσα στον χώρο τους, θα πωλούνταν καλύτερα.

Το να απαγορεύει λοιπόν το ΤΑΙΠΕΔ στις διοικήσεις των υπό αποκρατικοποίηση επιχειρήσεων να τις αναπτύσσουν όχι μόνο δεν ευνοεί την αποκρατικοποίηση αλλά μάλλον λειτουργεί εις βάρος της. Και μάλιστα λειτουργεί κυρίως εις βάρος του κράτους, αφού, αν ποτέ πουληθούν, θα πουληθούν κοψοχρονιά ως παρατημένες, υπολειτουργούσες ή κλειστές επιχειρήσεις. Συνεπώς το κράτος θα χάσει σημαντικά έσοδα.

Οι κακές γλώσσες λένε ότι αυτό είναι το σχέδιο του ΤΑΙΠΕΔ. Δεν νομίζω ότι έχουν βάση αυτές οι θεωρίες συνωμοσίας. Ωστόσο, η αλήθεια είναι ότι η ελληνική διοίκηση, δηλαδή ο κ. Γιάννης Εμίρης που εκπροσωπεί τα ελληνικά και όχι τα ξένα συμφέροντα, θα πρέπει να ξανασκεφτεί τη στρατηγική του και να φροντίσει για τη μεγιστοποίηση της αξίας των επιχειρήσεων που έχει να πουλήσει μέσω της αδιάκοπης ανάπτυξής τους, ειδικά όταν διαπιστώνει με βεβαιότητα ότι οι αποκρατικοποιήσεις παίρνουν πολύ χρόνο. Φανταστείτε ότι από το 2010 μέχρι σήμερα, δηλαδή επί τέσσερα χρόνια, όλα αυτά που υποτίθεται ότι θέλουμε να πουλήσουμε τα έχουμε αφήσει να ρημάζουν και όσα λειτουργούν τα συρρικνώνουμε. Και ούτε ξέρουμε πότε και αν θα υπάρξουν ενδιαφερόμενοι αγοραστές. Γιατί λοιπόν μέχρι να πουλήσουμε ό,τι τελικά πουλήσουμε να μην το αναπτύσσουμε προς όφελός μας; Ούτε ο τελευταίος ιδιώτης πωλητής δεν θα λειτουργούσε κατ’ αυτόν τον τρόπο. Γιατί, όμως, λειτουργεί έτσι ο σημαντικότερος οργανισμός αποκρατικοποιήσεων στην Ελλάδα; Ποιον εξυπηρετεί αυτή η πολιτική; Εμάς τους πωλητές, τους ξένους που θέλουν να αγοράσουν κοψοχρονιά ή πρόκειται απλώς περί μιας φοβικής αντίληψης της διοίκησής του;