Ο Γιάννης Μωραΐτης είναι Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της REDS (Real Estate Development Services) θυγατρικής εταιρείας του ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ που βρίσκεται πίσω από μερικά από τα μεγαλύτερα επενδυτικά project στη χώρα μας και μιλάει αποκλειστικά στο Πρώτο Θέμα
Μεταξύ άλλων, η REDS έχει κατασκευάσει και λειτουργεί το εμπορικό Πάρκο Smart Park, ενώ υπό ανάπτυξη βρίσκεται το εμβληματικό Cambas Park της εταιρείας.
Το Smart Park αποτελεί το μεγαλύτερο εμπορικό πάρκο στην Ελλάδα, με συνολική έκταση 53.000 τ.μ. έπειτα από την ολοκλήρωση της Β΄Φάσης επέκτασής του κατά 15.200 τ.μ. τον Οκτώβριο του 2019 και συνολικό αριθμό επισκεπτών που ξεπερνά τα 5,5 εκατ. επισκέπτες (2019).
Το Cambas Park θα αναπτυχθεί στην περιοχή της Κάντζας Παλλήνης με επίκεντρο το παλιό οινοποιείο Καμπά, συνδυάζοντας γραφειακές, εμπορικές και πολιτιστικές εγκαταστάσεις, με την ανάδειξη των διατηρητέων κτηρίων της έκτασης και την παροχή αναβαθμισμένων κοινόχρηστων χώρων πρασίνου και αναψυχής στους πολίτες και τους επισκέπτες. Πρόκειται για μία επένδυση 200 εκατ. ευρώ περίπου όπου πέρα από τις επενδύσεις για την ανακατασκευή του οινοποιείου Καμπά, το 50% της συνολικής έκτασης, δηλαδή 157 στρέμματα, θα γίνει εισφορά σε γη στο Δήμο Παλλήνης για κοινόχρηστη δημόσια χρήση, πολλαπλασιάζοντας τη διαθέσιμη επιφάνεια πλατειών και παιδικών χαρών. Παράλληλα η REDS θα «τρέχει» ένα project ανάπλασης και ανακατασκευής που αποσκοπεί στην επανασύσταση της μεγαλύτερης μαρίνας στην Ανατολική Μεσόγειο. Τη Μαρίνα Αλίμου. Πριν μερικές μέρες υπεγράφη η σύμβαση παραχώρησης του δικαιώματος χρήσης και εκμετάλλευσης της μαρίνας Αλίμου για 40 χρόνια στην εταιρεία «Άκτωρ Παραχωρήσεις Α.Ε.» έναντι τιμήματος 57,5 εκατ. ευρώ (σε όρους καθαρής παρούσας αξίας).
Μαρίνα Αλίμου
Cambas Park
Πώς διαγράφεται το επενδυτικό τοπίο στην Ελλάδα μετά την πανδημία; Θα μπορούσατε να μιλήσετε για την επόμενη μέρα;
Αν παρακολουθήσεις τον Τσιόδρακαι τον Χαρδαλιάθα καταλάβεις ότι ακόμα και αυτοί που γνωρίζουν κάτι παραπάνω από εμάς δεν μπορούν να προβλέψουν με βεβαιότητα τι θα ακολουθήσει. Η άποψη μου για την επόμενη μέρα είναι ότι προφανώς θα επηρεαστεί ο τομέας μας σημαντικά από την πανδημία. Και αυτό γιατί το πρόβλημα όλων, τουλάχιστον των νοήμονων ανθρώπων, είναι ότι έχουν να κάνουν με μια απειλή από κάτι για το οποίο δεν υπάρχει αποδεδειγμένη θεραπεία. Είμαστε όλοι πειραματόζωα των καινούργιων φαρμάκων. Προκύπτει ότι στο κομμάτι της θεραπείας δεν υπάρχει απάντηση. Σε ένα χρόνο ελπίζουμε, ότι θα μπορούμε να πούμε ότι μπορεί να βγει ένα δοκιμασμένο εμβόλιο. Πράγμα που σημαίνει ότι το 2020, όλο θα είναι απρόβλεπτο. Παράλληλα υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση σε τόσες πολλές χώρες…
Εσείς δραστηριοποιείστε στην Ελλάδα και στη Ρουμανία;
Η αλήθεια είναι ότι δραστηριοποιούμαστε κυρίως στην Ελλάδα γιατί στη Ρουμανίαέχουμε δύο ακίνητα τα οποία είναι σε φάση θα έλεγα «αναμονής» αφού ψάχνουμε κάποιον συνεπενδυτή. Η κύρια όμως, δραστηριότητα μας αυτή τη χρονική περίοδο είναι η Ελλάδα και αυτό γιατί είτε είμαστε ιδιοκτήτες του Smart Park, που πρόσφατα ολοκληρώθηκε και λειτούργησε η δεύτερη φάση τον προηγούμενο Νοέμβριο και πριν το κορωνοϊό πηγαίναμε υπέροχα με αύξηση της επισκεψιμότητας κατά 30%. Έχουμε επίσης το έργο του πάρκου Καμπά και τη Μαρίνα Αλίμου που «τρέχουμε» για λογαριασμό της ΆΚΤΩΡ παραχωρήσεις. Το έργο της ανακαίνισης του κτιρίου γραφείου του παλιού Έθνους για το οποίο βρισκόμαστε στην αρχική φάση της αξιοποίησης του και άλλα που δεν μπορώ να σας πω.
Γιάννης Μωραΐτης
Ποια η μελλοντική χρήση του κτιρίου του Πηγάσου;
Θα έχει πάλι τη χρήση γραφείων. Η προσβασιμότητα του είναι εξαιρετική και βρίσκεται εκτός από κοντά στην Αττική Οδό, στο Πάτημα Χαλανδρίου και κοντά στον αντίστοιχο σταθμό του μετρό. Υπάρχουν αρκετοί με τους οποίους συζητάμε για την αξιοποίηση των συγκεκριμένων γραφείων αλλά με το που μπήκε η χώρα σε καραντίνα, όλες οι συζητήσεις έχουν επιβραδυνθεί. Δεν μπορούν να εξελιχθούν ομαλά αυτές οι συζητήσεις γιατί ξέρετε όσο και να τα λέμε τηλεφωνικά ή από βιντεοκλήσεις η πραγματική δουλειά χρειάζεται και προσωπική επαφή. Τουλάχιστον για τον επόμενο χρόνο θα μπούμε σε ένα νέο status επικοινωνίας άρα και καινούργιο status δουλειών. Αυτό είναι προφανές. Τα μέτρα κοινωνικής αποστάσεως θα υπάρξουν και έχω προβλέψει πως θα εφαρμοστούν στην εταιρεία REDS. Για παράδειγμα έχουμε υπογράψει την έναρξη εργασιών στη μαρίνα του Αλίμου. Οι εργασίες θα συμπεριλαμβάνουν τα προβλεπόμενα μέτρα προστασίας. Αυτός ο ιός δε θα λείψει όσο δεν υπάρχει από την άλλη πλευρά θεραπεία. Πάντως επειδή το κτίριο του Έθνους είναι αυτοτελές και δε γειτονεύει με κάποιο άλλο θα το νοικιάσει κάποιος που θέλει να το χαρακτηρίσει με τη δικιά του ταυτότητα.
Ποιες είναι οι νέες συντεταγμένες που θα μπουν στα τρέχοντα κατασκευαστικά σας projects στην εποχή μετά τον υποχρεωτικό εγκλεισμό;
Υπάρχει ένα καλό στα τρέχοντα projects και ένα κακό σε αυτά που λειτουργούν ήδη. Αν πιάσουμε το κομμάτι των έργων του πάρκου Καμπά και της μαρίνας του Αλίμου, για αυτά τα έργα για το μεν πρώτο θα δημοσιευτεί προεδρικό διάταγμα με το οποίο θα αποκτηθεί οικοδομησιμότητα και θα εκδοθούν στη συνέχεια οι οικοδομικές άδειες. Πρόκειται για μια μικτή ανάπτυξη χρήσεων επιχειρηματικού πάρκου. Γιατί η κύρια χρήση εκεί, κατά πενήντα χιλιάδες τετραγωνικά, είναι χρήση γραφείων επιχειρήσεων. Ούτως ή άλλως επιχειρηματικά πάρκα στην Ελλάδα δεν υπήρξαν ποτέ, όλα τα «καλά» γραφεία που έχουν αναπτυχθεί στην Ελλάδα είναι μεμονωμένα κτίρια που βρίσκονταν στον αστικό χώρο. Τα υπόλοιπα τριάντα χιλιάδες τετραγωνικά μοιράζονται: δέκα χιλιάδες ένα ξενοδοχείο, άλλα δέκα χιλιάδες τετραγωνικά είναι υπόγειοι κινηματογράφοι, δηλαδή, αναψυχή και ένα κομμάτι εμπορίου, δηλαδή shop in shop και το άλλο το κομμάτι είναι εστίαση και παροχή υπηρεσιών που αφορούν στους χώρους των γραφείων. Μπορεί να είναι κομμωτήρια, catering schools για τα παιδιά των μητέρων που εργάζονται εκεί, δημιουργείται ουσιαστικά μια μικρή κοινωνία σαν αυτή που υπάρχει στο χώρο μιας γειτονιάς. Και με το μετρό είσαι σε 22 λεπτά στο κέντρο. Για το δε δεύτερο, θα απαιτηθεί κοινή υπουργική απόφαση για την εξειδίκευση του Προεδρικού Διατάγματος που αφορά στη Μαρίνα Αλίμου προσδιορίζοντας με λεπτομέρεια τον πολεοδομικό κανονισμό έντασης των χρήσεων και περιορισμών δόμησης στις αντίστοιχες ζώνες που συνθέτουν τον Τουριστικό Λιμένα. Στη συνέχεια θα εκδοθούν οι οικοδομικές άδειες για την ανάπλαση και οικοδόμηση της χερσαίας ζώνης και ανακατασκευή της θαλάσσιας ζώνης με νέο μίγμα ελλιμενιζόμενων σκάφών.
Από τις μακέτες φαίνεται ότι υπάρχει αρκετό πράσινο, πράγμα που δείχνει σεβασμό στις αρχές της βιωσιμότητας και της αειοφόρου ανάπτυξης…
Αυτός ήταν ο σκοπός του σχεδιασμού. Δηλαδή το να είσαι σε ένα ανθρώπινο περιβάλλον. Όχι τη λειτουργία που πρέπει να εξυπηρετήσει ο άνθρωπος, αλλά η λογική θέλει να κάνεις διάλειμμα σε ένα περιβάλλον βιώσιμο που δε σε εγκλωβίζει αλλά αντίθετα σε κάνει να χαίρεσαι που δουλεύεις εκεί. Είναι σα να έχεις τα γραφεία σου σε μια ανθρώπινη πόλη που εμείς τώρα δεν έχουμε. Το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι ότι δεν υπάρχουν μεγάλα οικόπεδα. Εμείς όμως έχουμε ένα. Από αυτό το 50% δωρίζεται στο δήμο που ανήκει η περιοχή και το άλλο 50% δομείται όπως βλέπετε στην παρουσίαση.
Τώρα που αναφέρατε το δήμο το πάρκο πέρασε τη «γραφειοκρατική του περιπέτεια». Αυτό δεν ήταν κάτι πρωτόγνωρο για τα ελληνικά δεδομένα. Εκείνο όμως που μου έκανε εντύπωση είναι ο διαχωρισμός που κάνατε ανάμεσα στα τρέχοντα και τα υπάρχοντα projects…
Αυτά που είναι να γίνουν έχουν την τύχη να βρεθούν σε φάση ανάπτυξης πάνω από τον ένα χρόνο από τώρα που ευελπιστούμε ότι θα έχει βγει το εμβόλιο. Δεν είναι κάτι που σε προβληματίζει γιατί αυτή η περίοδος είναι δημιουργική αλλά επιχειρηματικά είναι νεκρή. Για τα υπάρχοντα projects το πότε θα «ανοίξει» η χώρα θα τα επηρεάσει περισσότερο ή λιγότερο. Δηλαδή από τα μέσα Μαρτίου λειτουργούσε μόνο ένα σουπερ μάρκετ και το φαρμακείο. Ο κορωνοϊός θα επηρεάσει όλο τον κόσμο για τουλάχιστον ένα χρόνο γιατί θα αλλάξει τον τρόπο επικοινωνίας των ανθρώπων.
Οσοναφορά το Campas park υπήρχε κάποιο αντίστοιχο έργο του εξωτερικού που λειτούργησε ως σημείο αναφοράς;
Είχαμε κάνει πριν δύο χρόνια έναν προπομπό σχεδιασμού αυτού του project ο οποίος στηρίχθηκε σε δύο στοιχεία. Το πρώτο μελετάς ποιο είναι το περιβάλλον σου. Το ακίνητο είχε τα διατηρητέα κτίρια του εργοστασίου του Campa που φτιαχνόταν το κρασί. Αυτό το σημείο ήταν πάντα περιοχή πολιτισμού, αναψυχής, εστίαση. Ο σταθμός του μετρό είναι ένα άλλο σημείο. Αν τα ενώσεις, θα δεις ότι δημιουργείται ένας άξονας που απαντούσε σε μία έλλειψη στην περιφέρεια της οποίας τοποθετήσαμε τα κτίρια. Θέλεις να περάσεις όλο τον κόσμο και αυτόν των κατοίκων από μέσα ώστε από αυτό το χωνί να περάσεις στο μετρό ενώ οι κάτοικοι θα δώσουν μια δυναμική στα καταστήματα που βρίσκονται στο ισόγειο. Κάναμε μια έρευνα αγοράς σε όλο τον κόσμο για το ποιες είναι οι βασικές αρχές του state of the art των γραφείων και βγήκε το αποτέλεσμα που βλέπετε.
Το οποίο προβλέπεται για το μέσον του 2021. Ισχύει αυτή η προθεσμία;
Λάβαμε υπόψιν ότι αν δεν καταστραφεί ο κόσμος από τον κορωνοϊό και βρεθεί μέσα σε ένα χρόνο το εμβόλιο, τότε θα επιτύχουμε τις επιχειρηματικές συμφωνίες που θα επιτρέψουν την έναρξη του έργου μαζί με το επιχειρηματικό ρίσκο που παίρνει ένας επενδυτής.
Πώς θα θέλατε νε δείτε τη μαρίνα Αλίμου;
Η μαρίνα Αλίμου έχει μια μεγάλη ευκαιρία γιατί είναι η καλύτερη μαρίνα στην Ελλάδα από πλευράς θέσης και χωρητικότητας, αλλά από την άλλη μεριά είναι η χειρότερη από πλευράς υπηρεσιών σήμερα. Επομένως είναι πολύ εύκολο να το κάνεις καλύτερο. Από τη στιγμή που η μαρίνα έχει μια πολύ μεγάλη θαλάσσια ζώνη θα την εκμεταλλευτούμε με τον καλύτερο τρόπο αφού δεν θα είναι μόνο λιμάνι επαγγελματιών αλλά και ιδιωτών άρα θα υπάρχει ένα καλύτερο μείγμα πελατών στη θάλασσα και αντίστοιχα θα δημιουργηθεί ένα μείγμα χρήσεων στη στεριά που αυτή τη στιγμή απουσιάζει πλήρως. Χτίζουμε δεκαοχτώμιση χιλιάδες τετραγωνικά εκεί με υπηρεσίες που αυτή τη στιγμή απουσιάζουν πλήρως. Για να φτιάξουμε μια μαρίνα 5 αγκυρών όπως λέμε 5 αστεριών η οποία θα παρέχει facilities που δεν υπήρχαν πριν. Μισθωτής λειτουργός της μαρίνας δεν θα υπάρξει και η διάρκεια της παραχώρησης είναι για σαράντα χρόνια συν δέκα που θα είναι η επέκταση της. Εμείς θα «τρέχουμε» τη μαρίνα.
Σε σχέση με τη Μαρίνα Φλοίσβου ποια θα είναι η διαφορά της;
Η Μαρίνα Φλοίσβου είναι ένα τελείως διαφορετικό λιμάνι γιατί η χωρητικότητα της σε θέσεις ελλιμενισμού καλύπτει το 1/3 της Μαρίνας Αλίμου, αλλά έχει σκάφη τα οποία είναι πολύ μεγαλύτερα. Αυτό καθορίζεται από τη γεωμετρική θέση και την απόσταση μεταξύ των προβλητών. Άρα η πελατεία είναι διαφορετική ανάμεσα στις δύο μαρίνες. Η Μαρίνα Αλίμου στοχεύει σε σκάφη μέχρι 25 μέτρα. Η Μαρίνα Φλοίσβου συγκεντρώνει κατά κύριο λόγο από 25 μέτρα και πάνω, αφού συνήθως τα σκάφη εκεί είναι 40 και 50 μέτρα.