Μύλοι Αλλατίνη: Η δεύτερη ευκαιρία για το ιστορικό ακίνητο της Θεσσαλονίκης (pics)

Θα μπορέσει το ιστορικό συγκρότημα των Μύλων Αλλατίνη να ζωντανέψει ξανά και να εξελιχθεί σε έναν νέο πόλο δραστηριοτήτων για την περιοχή της Θεσσαλονίκης; Αυτό το ερώτημα πλανάται εδώ και… τέσσερις δεκαετίες από τότε που έπαψε να λειτουργεί με την παραδοσιακή του δραστηριότητα, οπότε και παραδόθηκε στη φθορά του χρόνου. Γιατί, ως γνωστόν, στην Ελλάδα υπάρχει -και ορθά- υπερβολική ευαισθησία γύρω από τη διαφύλαξη των μνημείων της βιομηχανικής κληρονομιάς, όσα δηλαδή κληροδότησε το «ένδοξο» παρελθόν σε μια χώρα που έμελλε να ζήσει την οδυνηρή αποβιομηχανοποίηση.

Την ίδια ώρα, ωστόσο, αυτή η υπερβολική ευαισθησία, που ενίοτε εκφράζεται μέσω διαδοχικών προσφυγών στα δικαστήρια προκειμένου να μη μετακινηθεί ούτε… πέτρα, οδηγεί αναγκαστικά στην απόλυτη ακινησία. Κάπως έτσι, το κτιριακό συγκρότημα των Μύλων Αλλατίνη ερειπώθηκε, ο χώρος μετατράπηκε σε… ξέφραγο αμπέλι ενώ ακόμη κι όταν οι αρμόδιοι αποφάσισαν να το περιφράξουν δεν αποφεύχθηκαν μέχρι και τραγικά δυστυχήματα.

Υστερα, λοιπόν, από αρκετά χρόνια ακινησίας, κάτι δείχνει να αλλάζει, όπως τουλάχιστον προκύπτει από ορισμένες τελευταίες κινήσεις, οι οποίες υπό πολλούς όρους και προϋποθέσεις θα μπορούσαν να οδηγήσουν το συγκρότημα στην «επόμενη μέρα», όχι ως επικίνδυνο «φάντασμα» του παρελθόντος, αλλά ως ελπιδοφόρο έργο που θα δώσει νέα πνοή σε ένα ακόμη σπάνιο «μυστικό» της συμπρωτεύουσας.

Εν αρχή οι πλειστηριασμοί

Οι Μύλοι Αλλατίνη μπορεί να είναι πλέον ένας εγκαταλελειμμένος χώρος στην ανατολική Θεσσαλονίκη, αλλά αποτελούν ίσως το πιο χαρακτηριστικό σύμβολο των περασμένων εποχών, όταν η πόλη γνώριζε σημαντική βιομηχανική ανάπτυξη. Παρ’ όλα αυτά, λόγω κακοδαιμονιών και γραφειοκρατίας, έχουν καταλήξει στη σημερινή μορφή τους, παρά τα διάφορα σχέδια αξιοποίησης. Αυτή η κατάσταση θα επιχειρηθεί να ανατραπεί με τη μεταβίβαση της έκτασης και του κτιριακού συγκροτήματος μέσω δύο πλειστηριασμών που θα γίνουν το επόμενο διάστημα με επισπεύδουσα τη doValue. Ο ένας εις βάρος τής υπό λύση και εκκαθάριση εταιρείας Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. που αφορά το 25% της κυριότητας της έκτασης και έχει οριστεί για τις 7 Σεπτεμβρίου, με τιμή εκκίνησης 1,5 εκατ. ευρώ. Ο δεύτερος και βασικότερος (αφορά το 75%) εις βάρος της Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ, γνωστής ως Nutriart, που έχει οριστεί για τις 16 Νοεμβρίου, με τιμή εκκίνησης 3,2 εκατ. ευρώ.

Δεδομένου ότι το υπόλοιπο 25%, το οποίο είχε περάσει στην Alpha Αστικά Ακίνητα, αποκτήθηκε πέρυσι από εταιρεία συμφερόντων του ομίλου Φάις, η έκθεση εκτίμησης υπολογίζει τη συνολική αγοραία αξία του συγκροτήματος στα 7,54 εκατ. ευρώ.

Ετσι οι δύο πλειστηριασμοί για το 75% της κυριότητας του ακινήτου θεωρούνται ως ένα βήμα προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης, καθώς μετά την ολοκλήρωσή τους και ανάλογα με το ενδιαφέρον που θα εκδηλωθεί, αναμένεται να ξεκινήσει η διαδικασία αδειοδοτήσεων που θα οδηγήσει στην όποια «επόμενη μέρα».

Τι βγαίνει στο σφυρί

Πρόκειται για τις κτιριακές εγκαταστάσεις του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος Μύλοι Αλλατίνη, στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ, το οποίο κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και έχει χαρακτηριστεί από το 1991 διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής.

Το συγκρότημα εδράζεται επί οικοπέδου επιφανείας 41.305,50 τ.μ. κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 35.860,60 τ.μ. κατά μεταγενέστερο τίτλο του 1987 και 27.752,77 τ.μ. κατόπιν διαδοχικών μεταβολών. Το οικόπεδο διαθέτει περίφραξη (παραβιασμένη σε ορισμένα σημεία) ενώ στο εσωτερικό του υπάρχει κατά τόπους πυκνή άγρια βλάστηση που καθιστά την είσοδο επικίνδυνη. Σημειώνεται ότι στη σημερινή κατάστασή του το ακίνητο αποτελεί πολεοδομικά αρρύθμιστο χώρο και για οποιαδήποτε αξιοποίησή του απαιτείται έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού και καθορισμός συντελεστή δόμησης, που θα δοθεί με Προεδρικό Διάταγμα με βάση την κείμενη νομοθεσία, ως προς τη μορφή αποκατάστασης και τον σκοπό της χρήσης. Αλλωστε, ο συντελεστής δόμησης 4,2 που είχε καθοριστεί παλαιότερα ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ. Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-04. Ετσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74 τ.μ. αφορούν υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02 τ.μ. μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78 τ.μ. κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους. Κατά την έκθεση εκτίμησης, το κτιριακό συγκρότημα είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του…

«Δύσκολο project»

Από πλευράς του ομίλου Φάις, ο οποίος έχει ένα αυτονόητο προβάδισμα καθώς ήδη κατέχει το 25%, εκφράζονται επιφυλάξεις τόσο για τη δυσκολία του εγχειρήματος αξιοποίησης, όσο και για τη δυσμενή συγκυρία. Σύμφωνα με πηγές του ομίλου, προτεραιότητά του αυτή την εποχή αποτελεί η ολοκλήρωση του έργου στη Στοά Μοδιάνο. Οσον αφορά την υπόθεση με το συγκρότημα Μύλοι Αλλατίνη αναφέρεται ότι έχουμε μπροστά μας έναν εξαιρετικά δύσκολο χειμώνα σε οικονομικό επίπεδο, καθώς και ότι το συγκεκριμένο project είναι επίσης δύσκολο, με πολλούς πολεοδομικούς περιορισμούς, αλλά και κεφαλαιακά απαιτητικό σε μια εποχή που τα κατασκευαστικά κόστη έχουν εκτοξευθεί και τα επιτόκια αυξάνονται. Αν και δεν μπορεί να αποκλειστεί το υπό όρους ενδιαφέρον για τους επικείμενους πλειστηριασμούς και γενικότερα για την αξιοποίηση του συγκροτήματος, ο όμιλος Φάις τηρεί προς το παρόν στάση αναμονής, ενώ πληροφορίες αναφέρουν ότι υπάρχουν συζητήσεις με διάφορους ξένους συνεργάτες του, χωρίς ωστόσο να έχουν καταλήξει σε αποφάσεις. Πέραν της συγκυρίας και των άλλων εμποδίων η επιφυλακτικότητα δικαιολογείται και από το γεγονός ότι όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν έπεσαν στο κενό.

Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση… Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων, την ανέγερση κατοικιών, τη δημιουργία υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και των προσφυγών στο ΣτΕ. Ειδικότερα, με το ΦΕΚ 254/Δ/2003 εκδόθηκε έγκριση χωροθέτησης νέων οικοδομικών μονάδων στον περιβάλλοντα χώρο με τις προτεινόμενες χρήσεις, γενικής διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου & κατασκευής υπόγειου χώρου στάθμευσης, ωστόσο κατόπιν προσφυγής κατοίκων της περιοχής το ΦΕΚ ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 2540/2005 απόφαση του ΣτΕ. Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ’ αρ. 2297/2006 άδεια της Δ/νσης Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης για την κατασκευή υπόγειου σταθμού αυτοκινήτων ιδιωτικής χρήσης, η οποία ωστόσο δεν υλοποιήθηκε, καθώς η υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ έκρινε παράνομη τη χωροθέτηση οικοδομικών μονάδων στον περιβάλλοντα χώρο του συγκροτήματος και ακύρωσε την απόφαση του υπουργού Πολιτισμού (στις 18-4-2006) για τη χωροθέτηση 6 νέων οικοδομικών μονάδων, τη μεταγενέστερη απόφαση του υπουργού Πολιτισμού που αποσαφήνιζε την προηγούμενη (στις 11-6-2006), αλλά και την υπ’ αρ. 2297/2006 οικοδομική άδεια για τον υπόγειο χώρο στάθμευσης.

Το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης

Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται σήμερα αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτιρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.

Λαμβάνοντας υπόψη τις επικρατούσες χρήσεις στην γύρω περιοχή, τα ισόγεια των κτιρίων θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, ενώ οι όροφοι σε διαμερίσματα. Τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων. Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτίρια είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα κτίρια, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων κ.λπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής €450/τ.μ. για τα υπόγεια, €800/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και €1.100/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους. Ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου. Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτιριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16,63 εκατ. ευρώ.

Λόγω του μεγάλου κόστους της επένδυσης, η έκθεση προκρίνει δανεισμό 50% επί του μερικού κατασκευαστικού κόστους (ποσό δανεισμού 7,37 εκατ. ευρώ), με κεφάλαιο προσημείωσης 130%, επιτόκιο 6% για διάρκεια 60 μηνών, με το συνολικό κόστος δανεισμού να υπολογίζεται σε 2,67 εκατ. ευρώ. Οσον αφορά τις μέσες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων υπολογίζονται στα 2.775 ευρώ/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψη ότι η πλεονεκτική θέση και θέα τους αντισταθμίζεται από το γεγονός ότι δεν θα διαθέτουν αποθήκη, αλλά ούτε και μπαλκόνια (!) λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα των κτιρίων.

Ετσι, τα συνολικά έσοδα από πωλήσεις εκτιμώνται σε 37,84 εκατ. ευρώ.

Με ιστορία 168 ετών

Το συγκρότημα Αλλατίνη μετράει 168 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay. Το 1883 πέρασε στον έλεγχο της γνωστής εβραϊκής οικογένειας Αλλατίνη, που είχε έρθει στη Θεσσαλονίκη από τη Φλωρεντία το 1715, στην οποία οφείλει και την ονομασία του. Επί των ημερών της εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος, ενώ μετά από μια καταστροφική πυρκαγιά το 1898 χτίζεται νέο συγκρότημα με κυλινδρόμυλο, φούρνους, μηχανουργεία κ.ά. καθώς και την εμβληματική καμινάδα των 35 μέτρων. Η οικογένεια Αλλατίνη για αυτό τον λόγο εξέδωσε ομολογιακό δάνειο στο Χρηματιστήριο των Παρισίων.

Το 1926 ξεκινά ένας νέος ιστορικός κύκλος, με την εταιρεία να περνάει στα χέρια του Κοσμά Πανούτσου από το Κρανίδι της Αργολίδας, που εμπορευόταν σιτηρά από το εξωτερικό, ενώ δραστηριοποιείτο και στη ναυτιλία. Ο Κοσμάς Πανούτσος, που δεν ήταν άλλος από τον παππού του Στέφανου Μάνου, υπήρξε επιφανής επιχειρηματίας της εποχής, διατελώντας και πρόεδρος του ΣΕΒ, ενώ πολιτεύθηκε για ένα διάστημα στο πλευρό του Ελευθερίου Βενιζέλου.
Επί των ημερών του οι Μύλοι Αλλατίνη επεκτάθηκαν και έζησαν στιγμές δόξας συνεχίζοντας τη δραστηριότητά τους ακόμη και κατά τη διάρκεια της Κατοχής.

Το 1951, όταν ο Κοσμάς Πανούτσος είχε φύγει από τη ζωή, ο μύλος καταστρέφεται από πυρκαγιά για δεύτερη φορά, όντας μάλιστα και ανασφάλιστος. Τα ηνία ανέλαβαν εκείνη την περίοδο οι κόρες του Μαριέτα Πανούτσου-Μάνου και Ειρήνη Πανούτσου-Βραχνού, οι οποίες το 1964 μοίρασαν την οικογενειακή περιουσία, με την πρώτη να κρατάει τους Μύλους και τη δεύτερη την Κεραμεία Αλλατίνη.

Ο Στέφανος Μάνος ξεκίνησε τη σύντομη καριέρα του στην Αλλατίνη από βοηθός γενικός διευθυντής και έφτασε πρόεδρος του Δ.Σ. μέχρι το 1977, οπότε αποχώρησε για να πολιτευθεί.

Μια δεκαετία αργότερα, το 1987, ο κλάδος της μπισκοτοποιίας αποσπάται και δημιουργείται η Ελληνική Εταιρεία Μπισκότων Α.Ε., η οποία πωλήθηκε στον όμιλο Κυριάκου Φιλίππου. Παράλληλα, δημιουργείται η Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος Α.Ε., η οποία μαζί με τη μητρική της Αλλατίνη Α.Ε. μεταβιβάζονται κατά το πλειοψηφικό ποσοστό στον όμιλο Δαυίδ – Λεβέντη. Ενεργό ρόλο στη συνέχεια διαδραμάτισε ο Νίκος Κατσέλης της ομώνυμης αρτοβιομηχανίας (Υιοί Κατσέλη) που το 2008 απορρόφησε την Αλλατίνη Α.Ε. δημιουργώντας τον όμιλο Nutriart, για να ακολουθήσει μια περιπετειώδης πορεία η οποία κατέληξε στην κατάθεση αίτησης πτώχευσης τον Σεπτέμβριο του 2013.

Οι ιστορικοί Μύλοι πάντως είχαν σταματήσει τη λειτουργία τους ήδη από το 1980, αναζητώντας έκτοτε τη νέα θέση τους στο μέλλον της πόλης…

Πηγή: newmoney.gr