Πώς θα εφαρμοστεί ο νέος φόρος στα Ακίνητα

Ούτε οι αρμόδιες ΔΟΥ δεν γνωρίζουν πώς να εφαρμόσουν τις νέες διατάξεις για τους φόρους στα ακίνητα. Μέσα στον ορυμαγδό των αλλαγών με την καθιέρωση του ΦΠΑ στα ακίνητα και του ΕΤΑΚ (τα σχετικά εισοδποιητήρια θα αρχίσουν να καταφθάνουν από την ερχόμενη εβδομάδα), το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών έσπευσε να δώσει οδηγίες και διευκρινίσεις για τον τρόπο εφαρμογής του νέου Φόρου Αυτόματου Υπερτιμήματος και του Τέλους Συναλλαγής Ακινήτων για το 2008.

Μέσα στη ραστώνη του δεκαπενταύγουστου οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών επιδόθηκαν σε μια κούρσα ταχύτητος και κατέληξαν στις τελευταίες λεπτομέρειες για τον τρόπο εφαρμογής των νέων φόρων. Φόρο Αυτομάτου Υπερτιμήματος (αντί φόρου μεταβίβασης) θα κληθούν να πληρώσουν όσοι πουλήσουν ακίνητο που απέκτησαν μετά το 2006, ενώ οι αγοραστές θα καταβάλουν το Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων.

Συγκεκριμένα, με απόφαση του υφυπουργού Οικονομικών Αντώνη Μπέζα διευκρινίζονται τα εξής:

·         Φόρος Αυτομάτου Υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.) είναι η φορολόγηση του κέρδους που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006, όταν προβεί σε περαιτέρω μεταβίβασή του με επαχθή αιτία (έναντι τιμήματος). Το κέρδος αυτό προκύπτει από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, έτσι ώστε σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασής του η αξία αυτή να είναι μεγαλύτερη από την αξία κτήσης του.

·         Στις συμβάσεις στις οποίες επιβάλλεται Φ.Α.Υ. στον πωλητή, επιβάλλεται αντίστοιχα και Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων (Τ.Σ.Α.) στον αγοραστή. 

·         Σε μεταβιβάσεις υποκείμενες σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α. δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α).

·         Η πρώτη μεταβίβαση του ακινήτου μετά την 1.1.2006 υπόκειται στον οικείο φόρο (Φ.Μ.Α., φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής) και κάθε περαιτέρω μεταβίβασή του σε Φ.Α.Υ.

·         Για την επιβολή του Φ.Α.Υ. δεν ερευνάται ο τρόπος απόκτησης του ακινήτου, δηλαδή, αν το ακίνητο αποκτήθηκε με επαχθή αιτία (με αντάλλαγμα) ή με χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή) ή με οποιαδήποτε άλλη αιτία (π.χ. κληρονομιά, δικαστική απόφαση αναγνωριστική της κυριότητας λόγω χρησικτησίας ή από άλλη αιτία, δικαστική απόφαση), αλλά αρκεί η απόκτησή του με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006.

·         Η κτήση του ακινήτου είναι ανεξάρτητη από τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας κτήσης του. Κατά συνέπεια, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου λαμβάνεται ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου, ενώ η έλλειψη μεταγραφής δε συνεπάγεται την έλλειψη κτήσης, για τους σκοπούς του νόμου, εφόσον έχει καταρτισθεί το συμβόλαιο.

·         Σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με δικαστική απόφαση (π.χ. λόγω πλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας), ως κτήση του ακινήτου λαμβάνεται η μεταγραφή της σχετικής δικαστικής απόφασης, καθόσον στην περίπτωση αυτή δε συντάσσεται συμβόλαιο.

·         Στην περίπτωση πώλησης ακινήτου μετά την 1.1.2006, στην οποία γίνεται επίκληση της κτήσης του ακινήτου με χρησικτησία από τον πωλητή, οφείλεται Φ.Μ.Α. τόσο για τη χρησικτησία που επικαλείται ο πωλητής, όσο και για την απόκτηση από τον αγοραστή.

·         Δε δύναται να θεωρηθεί ότι η χρησικτησία αποτελεί την πρώτη κτήση του ακινήτου μετά την 1.1.2006, έτσι ώστε η αγορά να συνιστά περαιτέρω μεταβίβαση και να υπάγεται σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α., καθόσον η επίκληση χρησικτησίας και η πληρωμή του οικείου φόρου από το μεταβιβάζοντα δεν ισοδυναμούν με μεταβίβαση ούτε δημιουργούν τίτλο κτήσης του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή συντελείται μία μεταβίβαση, η οποία αποτελεί την αιτία τόσο για την επιβολή του φόρου χρησικτησίας όσο και για την επιβολή του κυρίου Φ.Μ.Α..

·         Διαφορετικό είναι το ζήτημα της μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί με μεταγραφή δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής της κυριότητας λόγω χρησικτησίας μετά την 1.1.2006. Στην περίπτωση αυτή η μεταγεγραμμένη δικαστική απόφαση συνιστά κτήση του ακινήτου μετά την 1.1.2006, έτσι ώστε η περαιτέρω μεταβίβασή του με επαχθή αιτία να υπάγεται σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α.

·         Στην έννοια της με οποιονδήποτε τρόπο κτήσης περιλαμβάνονται και οι κτήσεις, οι οποίες πραγματοποιούνται λόγω: α) διανομής ακινήτων, β) σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, γ) συνένωσης ακινήτων και δ) ανταλλαγής ακινήτων.

·         Δε θεωρούνται κτήσεις οι πράξεις διανομής, συστάσεων οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, συνένωσης και ανταλλαγής ακινήτων, οι οποίες δεν επιφέρουν καμίας μορφής μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος (π.χ. σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου χωρίς κτίσματα και χωρίς να μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, συνένωση ή κατάτμηση ακινήτων που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ή στους ίδιους ιδιοκτήτες χωρίς να συντελείται μεταβίβαση μεταξύ τους κ.λπ.).    

·         Οι ακόλουθες περιπτώσεις εμπίπτουν στην έννοια της μεταβίβασης: α) η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, καθώς και η μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης (αγοράς), β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας, γ) η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου. Η παραίτηση μπορεί να αφορά την πλήρη κυριότητα σε ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο (σε περίπτωση συγκυριότητας) ή την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ή περιορισμένη προσωπική δουλεία ή πραγματική δουλεία, όταν γίνεται με αντάλλαγμα. δ) η σύσταση, η απόσβεση ή η μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον ακίνητο πραγματικής δουλείας των άρθρων 1118 έως 1141 του Αστικού Κώδικα, ε) η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, στ) η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινοκτήτων κυρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινοκτήτου τμήματος οικοπέδου,  ζ) η ανάκληση απαλλοτρίωσης, η οποία έχει συντελεσθεί υπέρ προσώπου υποκείμενου σε φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος, π.χ. υπέρ ιδιώτη και όχι υπέρ του Δημοσίου, το οποίο απαλλάσσεται. η) η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού. 

·         Εξαιρούνται της επιβολής του Φ.Α.Υ. και δεν υποβάλλεται δήλωση Φ.Α.Υ. (ούτε αρνητική), υποβάλλονται όμως οι δηλώσεις για την καταβολή του οικείου φόρου (Φ.Μ.Α. ή Τ.Σ.Α.) οι παρακάτω μεταβιβαστικές πράξεις: α) η μεταγραφή ή η σημείωση στο βιβλίο μεταγραφών δικαστικής απόφασης η οποία διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης κλπ., δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται τελεσίδικα δικαίωμα κυριότητας σε ακίνητο κλπ. στο όνομα κάποιου προσώπου, λόγω υπέρβασης εντολής του φερόμενου ως εντολοδόχου αυτού, δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος σ΄ αυτό, δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία, β) Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών. γ) Η αυτούσια διανομή, ανταλλαγή ή συνένωση ακινήτων. δ) Η κατά τη διάλυση εταιρίας μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας στα μέλη της. ε) Η μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου κυριότητας επί οικοπέδου ή γηπέδου, εφόσον έχει το χαρακτήρα εργολαβικού ανταλλάγματος για την ανέγερση επί του οικοπέδου ή γηπέδου οικοδομής, καθώς επίσης η μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου κυριότητας επί του οικοπέδου ή γηπέδου από την αντιπαροχή του οικοπεδούχου.

Παράδειγμα 1ο:

Ο Α αγοράζει ένα οικόπεδο το 2006 καταβάλλοντας τον αναλογούντα Φ.Μ.Α.. Στη συνέχεια αναθέτει στον εργολάβο Β δυνάμει εργολαβικού προσυμφώνου την ανέγερση οικοδομής επί του οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής, οπότε και εκδίδεται η άδεια ανέγερσης το 2007. Η οικοδομή υπάγεται στο καθεστώς Φ.Π.Α..

Σήμερα μεταβιβάζεται στον Γ ένα διαμέρισμα από το εργολαβικό αντάλλαγμα του εργολάβου. Ως προς τη φορολόγηση της ανωτέρω μεταβίβασης θα πρέπει να γίνει η ακόλουθη διάκριση:

-           Καταρχήν οφείλεται Φ.Π.Α., εφόσον η οικοδομή υπάγεται στο καθεστώς Φ.Π.Α. Αν ο αγοραστής Γ είναι δικαιούχος απαλλαγής πρώτης κατοικίας, θα εφαρμοστούν οι διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980.

-           Αν κατά τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στο Γ έχει ήδη καταβληθεί ο αναλογών Φ.Π.Α. από τον εργολάβο σύμφωνα με τις διατάξεις του Φ.Π.Α. (π.χ. λόγω αυτοπαράδοσης), τότε ο Γ οφείλει Φ.Μ.Α. ή, αν είναι δικαιούχος απαλλαγής πρώτης κατοικίας, υπάγεται στις ειδικές ευνοϊκές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν.

Παράδειγμα 2ο:

Ο Α αγοράζει ένα οικόπεδο το 2006 καταβάλλοντας τον αναλογούντα Φ.Μ.Α.. Στη συνέχεια αναθέτει στον εργολάβο Β δυνάμει εργολαβικού προσυμφώνου την ανέγερση οικοδομής επί του οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής, οπότε και εκδίδεται η άδεια ανέγερσης το 2007. Η οικοδομή υπάγεται στο καθεστώς Φ.Π.Α..

Το Δεκέμβριο του 2007 μεταβιβάζεται με οριστικό συμβόλαιο στον εργολάβο Β ένα διαμέρισμα από το εργολαβικό του αντάλλαγμα, το οποίο είναι ήδη αποπερατωμένο. Στη συνέχεια, τον Ιανουάριο του 2008 ο Β πωλεί το διαμέρισμα στο Γ. Ως προς τη φορολόγηση των ανωτέρω μεταβιβάσεων ισχύουν τα εξής: 

-           Για την πρώτη μεταβίβαση με οριστικό συμβόλαιο των ποσοστών οικοπέδου από τον οικοπεδούχο Α στον εργολάβο Β, καταβάλλεται Φ.Μ.Α. επί της αντικειμενικής αξίας των ποσοστών οικοπέδου που αντιστοιχούν στο διαμέρισμα και υποβάλλεται μία οριστική δήλωση Φ.Μ.Α..

-           Για τη δεύτερη μεταβίβαση του διαμερίσματος από το Β στον τρίτο Γ καταβάλλεται Φ.Π.Α., εφόσον η οικοδομή υπάγεται στο καθεστώς Φ.Π.Α.. Αν ο αγοραστής Γ είναι δικαιούχος απαλλαγής πρώτης κατοικίας, θα εφαρμοστούν οι διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980. Εάν όμως κατά τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στο Γ έχει ήδη καταβληθεί ο αναλογών Φ.Π.Α. από τον εργολάβο σύμφωνα με τις διατάξεις του Φ.Π.Α. (π.χ. λόγω αυτοπαράδοσης), τότε ο Γ οφείλει Φ.Μ.Α. ή, αν είναι δικαιούχος απαλλαγής πρώτης κατοικίας, υπάγεται στις ειδικές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν.

Πώς υπολογίζεται ο Φόρος Υπερτιμήματος

• Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. λαμβάνεται η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας κτήσης και της αντικειμενικής αξίας πώλησης του ακινήτου, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα είτε κατά την κτήση είτε κατά την πώληση του ακινήτου.
• Προκειμένου να διαπιστωθεί η αντικειμενική αξία κτήσης απαιτείται, εκτός από την προσκόμιση του τίτλου κτήσης, και η συνυποβολή του οικείου φύλλου υπολογισμού της αξίας μαζί με τη δήλωση του Φ.Α.Υ.. Σε περίπτωση που η αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης αντικειμενική αξία είναι διαφορετική από την αντικειμενική αξία που προκύπτει με το συνυποβαλλόμενο φύλλο υπολογισμού (λόγω λογιστικού λάθους κατά τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας κτήσης ή εσφαλμένης επιλογής των προκαθορισμένων τιμών εκκίνησης ή των συντελεστών αυξομείωσής τους) λαμβάνεται υπόψη η ορθή αντικειμενική αξία. 

Παράδειγμα 3ο:

Το 2009 μεταβιβάζεται διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000€ έναντι τιμήματος (δηλωθέντος στο συμβόλαιο) 120.000€. Το διαμέρισμα είχε αγορασθεί το 2006 έναντι τιμήματος 80.000€ και κατά την αγορά η αντικειμενική του αξία ήταν 60.000€.

Ο Φ.Α.Υ. θα υπολογισθεί στη διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών αξιών, χωρίς να ληφθεί υπόψη το μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα, δηλ. 100.000 - 60.000= 40.000€.

Εξαίρεση ως προς την αντικειμενική αξία πώλησης

Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως αξία πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.

Παράδειγμα 4ο:

Το Μάρτιο του 2006 ο Α απέκτησε με γονική παροχή ένα οικόπεδο, η αξία του οποίου προσδιορίσθηκε από τη Δ.Ο.Υ. βάσει συγκριτικών στοιχείων στην τιμή των 15.000 €. Τον Απρίλιο του 2007 το οικόπεδο εντάσσεται στο αντικειμενικό σύστημα και στη συνέχεια πωλείται από τον Α στο Β έναντι τιμήματος 18.000 €, ενώ η αντικειμενική αξία του κατά το χρόνο της πώλησης ανέρχεται στο ποσό των 10.000 €.

Στην περίπτωση αυτή, επειδή πρόκειται για ακίνητο, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε στο αντικειμενικό σύστημα, ο Φ.Α.Υ. θα υπολογισθεί στη διαφορά μεταξύ των 18.000 € και των 15.000 €, δηλ. στο ποσό των 3.000 €.

• Για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας (μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων - μικτό σύστημα),  ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. ορίζεται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, όπως αυτές προσδιορίζονται με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων .
• Εάν κατά την πώληση του ακινήτου δεν έχουν οριστικοποιηθεί οι αξίες κτήσης και πώλησής του, για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας στο Φ.Α.Υ. κατά την παραλαβή της δήλωσης θα ληφθούν υπόψη οι αντίστοιχες κατά δήλωση αξίες. Κατά το στάδιο του ελέγχου, εφόσον διαπιστωθούν διαφορές στις αξίες, θα έχουν εφαρμογή οι διατάξεις για τον έλεγχο.
• Περαιτέρω, για τον προσδιορισμό των αξιών κτήσης και πώλησης ακινήτου (οικοπέδου ή γηπέδου με κτίσματα), για το οποίο εφαρμόζεται το μικτό σύστημα προσδιορισμού της αξίας, θα πρέπει να γίνει διαχωρισμός μεταξύ των κτισμάτων και του οικοπέδου ή γηπέδου, ως εξής: α) Για τον προσδιορισμό των αξιών κτήσης και πώλησης των υφιστάμενων κτισμάτων εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα. β) Για τον προσδιορισμό των αξιών κτήσης και πώλησης του οικοπέδου ή γηπέδου εφαρμόζεται η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων.
• Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με μεγαλύτερο τίμημα (από το άθροισμα της αντικειμενικής αξίας του κτίσματος και της αγοραίας αξίας του οικοπέδου), το επιπλέον δηλούμενο τίμημα δεν αναφέρεται στη μεταβίβαση του κτίσματος (η αξία του οποίου προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση με βάση το αντικειμενικό σύστημα), αλλά μόνο στη μεταβίβαση του οικοπέδου.

Παράδειγμα 5ο:

Το 2006 ο Α αγόρασε ένα οικόπεδο σε περιοχή όπου εφαρμόζεται το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων και υπέβαλε δήλωση Φ.Μ.Α. με αξία το ποσό των 10.000€, ενώ η προσδιορισθείσα από τη Δ.Ο.Υ. προσωρινή αξία ανήρχετο στο ποσό των 15.000€. Εντός της ανατρεπτικής προθεσμίας των δύο μηνών ο αγοραστής Α υπέβαλε συμπληρωματική δήλωση Φ.Μ.Α. σύμφωνη με την προσωρινή αξία και κατέβαλε τον αναλογούντα Φ.Μ.Α..

Σήμερα ο Α πωλεί περαιτέρω το ακίνητο στο Β με δηλωθείσα αξία το ποσό των 30.000€.  Σε περίπτωση που η δηλωθείσα αξία είναι μεγαλύτερη από τα τηρούμενα συγκριτικά στοιχεία της Δ.Ο.Υ., τότε κρίνεται ειλικρινής και αποτελεί την αγοραία αξία του ακινήτου. Επομένως, η φορολογητέα αξία για την επιβολή του Φ.Α.Υ. θα ανέρχεται στο ποσό των 15.000€ (30.000-15.000€).

Παράδειγμα 6ο:

Το Μάρτιο του 2006 ο Α αγόρασε μία μονοκατοικία επί οικοπέδου σε περιοχή όπου εφαρμόζεται το μικτό σύστημα και υπέβαλε δήλωση Φ.Μ.Α. για τη μεταβίβαση με το αντίστοιχο έντυπο Κ2. Η αντικειμενική αξία του κτίσματος ανήρχετο στο ποσό των 10.000€, ενώ η αξία του οικοπέδου, με βάση την προσωρινή αξία της Δ.Ο.Υ., η οποία έγινε αποδεκτή από τον αγοραστή Α, ανήρχετο στο ποσό των 20.000€, δηλαδή η συνολική αξία του ακινήτου (κτίσματος και οικοπέδου) ήταν 30.000€.

Τον Μάιο του ίδιου έτους ο Α πωλεί περαιτέρω το ακίνητο στο Β με συνολικό τίμημα το ποσό των 40.000€.  Στην περίπτωση αυτή, για τον προσδιορισμό των αξιών κτήσης και πώλησης θα γίνει διαχωρισμός μεταξύ κτίσματος και οικοπέδου. Συνεπώς, εφόσον δεν έχει μεσολαβήσει αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η αντικειμενική αξία πώλησης του κτίσματος συμπίπτει με την αντικειμενική αξία κτήσης αυτού, δηλαδή ανέρχεται στο ποσό των 10.000€, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 30.000€ αποτελεί το δηλούμενο τίμημα για το οικόπεδο, το οποίο κρίνεται ειλικρινές και αποτελεί την αγοραία αξία αυτού. Επομένως, η φορολογητέα αξία για την επιβολή του Φ.Α.Υ. ανέρχεται στο ποσό των 10.000€, δηλαδή στη διαφορά που προκύπτει (40.000-30.000€) μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης του ακινήτου.

• Σε περίπτωση κτήσης ακινήτου δυνάμει συμβολαίου αγοραπωλησίας «με προσύμφωνο», ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία (αντικειμενική ή αγοραία) που είχε το ακίνητο κατά το χρόνο σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης του, έστω και αν για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου εντός διετίας από την κατάρτιση του προσυμφώνου κατέβαλε Φ.Μ.Α. επί της αξίας του χρόνου του προσυμφώνου. Ανάλογα ισχύουν και για τον προσδιορισμό της τιμής πώλησης για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ..

Παράδειγμα 7ο:

Το Μάρτιο του 2007 πωλείται ένα οικόπεδο αντικειμενικής αξίας 60.000 €. Ο πωλητής του ακινήτου είχε αποκτήσει το ακίνητο τον Αύγουστο του 2006 δυνάμει οριστικού συμβολαίου αγοράς, το οποίο καταρτίστηκε σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης του Νοεμβρίου 2005. Η αντικειμενική αξία του οικοπέδου κατά το χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοράς ήταν 50.000 €, ενώ κατά το χρόνο κατάρτισης του προσυμφώνου ήταν 40.000 €. Επειδή το οριστικό συμβόλαιο συντάχθηκε εντός της διετούς προθεσμίας από την κατάρτιση του προσυμφώνου, ο οφειλόμενος Φ.Μ.Α. για τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου υπολογίσθηκε επί της αντικειμενικής αξίας του χρόνου κατάρτισης του προσυμφώνου, δηλ. στο ποσό των 40.000 €.

Στην περίπτωση αυτή για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας του Φ.Α.Υ., ως αξία κτήσης θα ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία του οικοπέδου κατά το χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοράς, δηλαδή το ποσό των 50.000 €. Επομένως, η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θα είναι το ποσό των 10.000 € (60.000-50.000=10.000 €).

Ανάλογα ισχύουν για τον προσδιορισμό της αξίας κτήσης και στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων σε εκτέλεση προσυμφώνων σε περιοχές που δεν έχουν ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας. Συγκεκριμένα, εάν στο ανωτέρω παράδειγμα πωλείται οικόπεδο με κτίσμα, το οποίο εντάσσεται στο μικτό σύστημα, για τον προσδιορισμό της αξίας κτήσης θα ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία του κτίσματος και η αγοραία αξία του οικοπέδου κατά το χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου κτήσης. Συνεπώς, η αρμόδια Δ.Ο.Υ. θα πρέπει να προβεί σε προεκτίμηση της αξίας που έχει το οικόπεδο κατά το χρόνο σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης.

•  Στις περιπτώσεις που έχουν γίνει ουσιώδεις μεταβολές ή επεμβάσεις στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο κατά το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μεταξύ κτήσης και πώλησής του, εφαρμόζονται τα ακόλουθα:  α) Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν αγροτεμάχιο κατά την κτήση του, ενώ κατά την πώλησή του αποτελεί πλέον οικόπεδο, για τον προσδιορισμό της αξίας κτήσης θα ληφθεί υπόψη ως αγροτεμάχιο, ενώ για τον προσδιορισμό της αξίας πώλησης θα ληφθεί υπόψη ως οικόπεδο. Ανάλογα ισχύουν και στην περίπτωση αλλαγής της χρήσης κτίσματος. Συνεπώς, αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατάστημα κατά την κτήση, ενώ κατά την πώλησή του είναι κατοικία, για τον προσδιορισμό της αξίας κτήσης θα ληφθεί υπόψη ως κατάστημα, ενώ για τον προσδιορισμό της αξίας πώλησης θα ληφθεί υπόψη ως κατοικία. β) Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος μετά την 1.1.2006, αποπεράτωσής του από τον αγοραστή και, στη συνέχεια, πώλησής του ως αποπερατωμένου, θα επιβληθεί Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α., διότι, αν και μεσολάβησαν οι εργασίες αποπεράτωσης, το ακίνητο τόσο κατά την κτήση όσο και κατά την πώλησή του λαμβάνεται ως κτίσμα, ανεξάρτητα από το στάδιο αποπεράτωσης. Για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. ως αξία κτήσης λαμβάνεται η αξία (αντικειμενική ή αγοραία) που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο απόκτησής του ως ημιτελούς, ενώ ως αξία πώλησης λαμβάνεται η αξία (αντικειμενική ή αγοραία) που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο της πώλησής του ως αποπερατωμένου. γ) Αν αποκτηθεί οικόπεδο (ή αγροτεμάχιο) με κτίσμα και, στη συνέχεια, ο αγοραστής προβεί σε προσθήκη ορόφου ή άλλου κτίσματος επί του οικοπέδου, θα πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα στα παλαιά κτίσματα, τα οποία υπάγονται σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α., και τα νεόκτιστα οικοδομήματα (όροφοι ή άλλα κτίσματα επί του ενιαίου ακινήτου), δεδομένου ότι υπάγονται σε διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα. Για το διαχωρισμό των κτισμάτων δεν απαιτείται τα μεταβιβαζόμενα νεόκτιστα οικοδομήματα να αποτελούν ξεχωριστές ιδιοκτησίες με την νομική έννοια του όρου (οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες), αλλά αρκεί να διαφοροποιούνται από τα παλαιά κτίσματα. δ) Σε περίπτωση που αποκτηθεί οικόπεδο ή αγροτεμάχιο με κτίσμα και, στη συνέχεια, κατεδαφισθεί αυτό με οποιονδήποτε τρόπο, κατά την περαιτέρω μεταβίβαση του αδόμητου πλέον οικοπέδου ή αγροτεμαχίου θα υπολογισθεί η αξία μόνο του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου κατά την κτήση και πώλησή του για την επιβολή του Φ.Α.Υ., χωρίς να ληφθεί υπόψη το κτίσμα, το οποίο, άλλωστε, έχει κατεδαφισθεί και δεν αποτελεί αντικείμενο της μεταβίβασης.

Παράδειγμα 8ο

Ο Α αποκτά το 2006 με κληρονομιά μονοκατοικία, την οποία το 2007 μεταβιβάζει (πωλεί) στον ιδιώτη Β. Ο Β προβαίνει σε σύσταση οροφοκτησίας, ανεγείρει έναν όροφο άνωθεν του υφιστάμενου ισογείου (προσθήκη) και μεταβιβάζει εν συνεχεία το έτος 2008 το ισόγειο στο Γ, τον α΄ όροφο στο Δ και το δικαίωμα υψούν στον Ε.

Στην περίπτωση αυτή οφείλονται οι ακόλουθοι φόροι:

-           Φόρος κληρονομιάς το 2006 από τον Α.

-           Φ.Α.Υ. από τον Α και Τ.Σ.Α. από το Β για την πώληση της μονοκατοικίας το 2007.

-           Φ.Α.Υ. από το Β και Τ.Σ.Α. από το Γ για την πώληση του ισογείου το 2008. Ως αξία κτήσης στο Φ.Α.Υ. θα ληφθεί η αξία του ισογείου το 2007.

-           Φ.Μ.Α. από το Δ για την αγορά του α΄ ορόφου (νέο κτίσμα) το 2008.

-           Φ.Α.Υ. από το Β και Τ.Σ.Α. από τον Ε για την πώληση του δικαιώματος υψούν το 2008.

Παράδειγμα 9:

Ο Α αποκτά το 2006 με κληρονομιά διώροφη οικοδομή, την οποία μεταβιβάζει στο Β το 2008. Ο Β τον επόμενο χρόνο προβαίνει σε κατεδάφιση της οικοδομής και μεταβιβάζει το οικόπεδο στον ιδιώτη Γ το 2010. Ο Γ ανεγείρει νέα οικοδομή, την οποία μεταβιβάζει το 2011 στο Δ.

Στην περίπτωση αυτή οφείλονται οι ακόλουθοι φόροι:

-           Φόρος κληρονομιάς από τον Α το 2006.

-           Φ.Α.Υ. από τον Α και Τ.Σ.Α. από το Β το 2008.

-           Φ.Α.Υ. από το Β και Τ.Σ.Α. από το Γ για την πώληση του οικοπέδου το 2010.

-           Φ.Μ.Α. από το Δ για την αγορά της οικοδομής το 2011 (πρόκειται για νέο ακίνητο).

Παρατάσεις

• Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 1.1.2006 μέχρι και την 28.2.2006 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 31.12.2005, θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 31.12.2005
•  Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 1.3.2007 μέχρι και την 30.4.2007 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 28.2.2007, για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 28.2.2007.
•  Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 8.4.2008 μέχρι και την 6.6.2008 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 7.4.2008, για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 7.4.2005.
• Για τον προσδιορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης, της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της πραγματικής δουλείας επί ακινήτου, εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών.

 Προκειμένου για περιπτώσεις απόκτησης της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας ακινήτου σε διαφορετικά χρονικά σημεία και περαιτέρω μεταβίβασης αυτού, εξετάζεται ο χρόνος απόκτησης κάθε εμπράγματου δικαιώματος χωριστά, προκειμένου να διακριβωθεί το φορολογικό καθεστώς (Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α. ή Φ.Μ.Α.), στο οποίο υπάγεται κάθε εμπράγματο δικαίωμα. 

Παράδειγμα 9ο:

Τον Οκτώβριο του 2005 ο Α, ηλικίας 65 ετών, προβαίνει σε γονική παροχή της ψιλής κυριότητας ενός διαμερίσματος αντικειμενικής αξίας 250.000€ στο γιο του Β, ηλικίας 29 ετών, παρακρατώντας ο ίδιος την επικαρπία. Ο Β ζητά την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας. Η αξία της ψιλής κυριότητας είναι ίση με τα 7/10 της πλήρους κυριότητας με βάση την ηλικία του επικαρπωτή Α.

Στη συνέχεια, το Φεβρουάριο του 2006 παραιτείται ο επικαρπωτής Α υπέρ του ψιλού κυρίου Β. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 300.000€. Σήμερα, ο Β μεταβιβάζει κατά πλήρη κυριότητα το ακίνητο στο Γ, ηλικίας 45 ετών. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 320.000€.

Στο ανωτέρω παράδειγμα θα πρέπει να γίνει διαχωρισμός της ψιλής κυριότητας από την επικαρπία, δεδομένου ότι υπάγονται σε διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα. Η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας θα υπαχθεί σε Φ.Μ.Α., ενώ η μεταβίβαση της επικαρπίας θα υπαχθεί σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α..

Όσον αφορά τη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, ο Φ.Μ.Α. θα υπολογισθεί επί της αξίας της ψιλής κυριότητας κατά το χρόνο της μεταβίβασης, η οποία θα προσδιορισθεί με βάση τη σημερινή ηλικία του αγοραστή Γ (μετά την αφαίρεση του ποσοστού της πλήρους κυριότητας που αντιστοιχεί στην επικαρπία και υπάγεται σε Τ.Σ.Α., βλ. κατωτέρω), δηλαδή: αξία της ψιλής κυριότητας υπαγόμενης σε Φ.Μ.Α.: 320.000Χ 5/10=160.000€.

Όσον αφορά τη μεταβίβαση της επικαρπίας, ο πωλητής Β είναι υπόχρεος σε Φ.Α.Υ.. Τόσο η αξία πώλησης όσο και η αξία κτήσης της επικαρπίας θα προσδιορισθεί με βάση το ίδιο ποσοστό της πλήρους κυριότητας που αντιστοιχεί στη σημερινή ηλικία του πωλητή Β, ο οποίος είναι 31 ετών. Οπότε: 

αξία πώλησης της επικαρπίας: 320.000 Χ 6/10= 192.000€

αξία κτήσης της επικαρπίας:     300.000 Χ 6/10= 180.000€

αξία υπαγόμενη σε Φ.Α.Υ.:       12.000€

Όσον αφορά την επιβολή του Τ.Σ.Α. στον αγοραστή Γ, θα υπολογισθεί επί της αξίας της επικαρπίας με βάση τη σημερινή ηλικία του αγοραστή Γ, δηλαδή:

αξία της επικαρπίας υπαγόμενης σε Τ.Σ.Α.: 320.000 Χ 5/10=160.000€ 

Φορολογικοί συντελεστές

Ο συντελεστής του Φ.Α.Υ. ορίζεται σε ποσοστό:

α) είκοσι τοις εκατό (20%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα έως και πέντε (5) ετών από την κτήση του ακινήτου,

β) δέκα τοις εκατό (10%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) έως και δεκαπέντε (15) ετών από την κτήση του ακινήτου,

γ) πέντε τοις εκατό (5%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των δεκαπέντε (15) έως και είκοσι πέντε (25) ετών από την κτήση του ακινήτου.

Αν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο είκοσι πέντε (25) ετών από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, δεν επιβάλλεται Φ.Α.Υ.. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που διέρρευσε μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησής του. Επισημαίνεται ότι ο πρόσθετος φόρος σε ποσοστό 3% επί του οφειλόμενου φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος εισπράττεται υπέρ δήμων και κοινοτήτων, δεν επιβάλλεται στην περίπτωση του Φ.Α.Υ..

Απαλλαγές

Πέραν του Δημοσίου, των ν.π.δ.δ. και των ο.τ.α. (α΄ και β΄ βαθμού), απαλλάσσεται από το Φ.Α.Υ. και η πρώτη μετά την έκδοση μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, με σκοπό τη μη επιβάρυνση των δικαιούχων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η ιδιοκτησία των οποίων υπόκειται σε περιορισμούς, ως προς την αξιοποίησή της (διατηρητέα κτίρια κ.λπ.), με πράξη της Διοίκησης.

Διαδικασία

• Η δήλωση Φ.Α.Υ. υποβάλλεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. σε δύο (2) αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο παραδίδεται θεωρημένο στο φορολογούμενο για τη σύνταξη του οικείου συμβολαίου. Μαζί με τη δήλωση συνυποβάλλονται τα οικεία φύλλα υπολογισμού της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης.
• Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης είναι η Δ.Ο.Υ. στην περιφέρεια της οποίας υπάγεται το ακίνητο. Κατ’ εξαίρεση, σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή, όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, επιτρέπεται να υποβληθεί η δήλωση Φ.Α.Υ. στην αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του αγοραστή Δ.Ο.Υ., όταν είναι προδήλως δυσχερής η υποβολή της δήλωσης στη Δ.Ο.Υ. του ακινήτου.
• Σε περίπτωση εκπρόθεσμης ή ανακριβούς δήλωσης ή παράλειψης υποβολής της δήλωσης εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 2523/1997, όπως ισχύουν.

Παράδειγμα 11ο:

Το 2007 πωλείται ακίνητο και υποβάλλεται δήλωση Φ.Α.Υ. από τον πωλητή. Το 2009 εκδίδεται δικαστική απόφαση, με την οποία ακυρώνεται η σύμβαση πωλήσεως, επειδή ο πωλητής δεν ήταν κύριος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Στην περίπτωση αυτή η ακύρωση της αγοραπωλησίας εμπίπτει στις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 16 του α.ν. 1521/1950. Συνεπώς, ο πωλητής δικαιούται να υποβάλει αίτηση επιστροφής του ½ του Φ.Α.Υ. που κατέβαλε εντός προθεσμίας 120 ημερών από την ημερομηνία που τελεσιδίκησε η δικαστική απόφαση (άρθρο 16 παρ. 6 α.ν. 1521/1950).

Αν η μετ’ έλεγχο αξία πώλησης του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από τη δηλωθείσα, έτσι ώστε να προκύπτει μεγαλύτερη φορολογητέα αξία (διαφορά μεταξύ αξίας πώλησης και αξίας κτήσης) για την επιβολή του Φ.Α.Υ., θα πρέπει να γίνει νέα εκκαθάριση, προκειμένου να καταλογιστεί στον υπόχρεο ο επιπλέον Φ.Α.Υ.. Ωστόσο, προκειμένου να διαπιστωθεί αν προκύπτει φόρος για καταβολή, θα πρέπει να γίνει οπωσδήποτε εντός της πενταετούς προθεσμίας για την παραγραφή του Φ.Α.Υ. ο έλεγχος και για την αξία κτήσης, έτσι ώστε να υπολογισθεί η διαφορά μεταξύ αξίας κτήσης και πώλησης.

Τέλος σημειώνεται ότι το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του φόρου παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους εντός του οποίου υποβλήθηκε η οικεία δήλωση. Σε περίπτωση μη υποβολής της δήλωσης το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του φόρου παραγράφεται μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών.

ΤΕΛΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.) καταργείται και αντικαθίσταται από το Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων (ΤΣΑ) , προκειμένου για τις περαιτέρω μεταβιβάσεις ακινήτων που έχουν αποκτηθεί μετά την 1.1.2006. Η επιβολή του Φ.Μ.Α. περιορίζεται μόνο στις μεταβιβάσεις ακινήτων με επαχθή αιτία που έχουν αποκτηθεί πριν από την 1.1.2006.

• Κατ’ εξαίρεση, αντί του Τ.Σ.Α. επιβάλλεται Φ.Μ.Α. στις περιπτώσεις μεταβίβασης νεόκτιστης οικοδομής που ανεγέρθηκε επί οικοπέδου ή γηπέδου που αποκτήθηκε μετά την 1.1.2006. Επομένως, ακίνητα που μεταβιβάζονται για πρώτη φορά μετά την ανέγερσή τους υπάγονται στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.
• Στην έννοια του γηπέδου περιλαμβάνονται και τα αγροτεμάχια.

Παράδειγμα 12^ο:

Το 2006 ο Α αγοράζει ένα αδόμητο οικόπεδο, το οποίο μεταβιβάζει το 2007 στον ιδιώτη Β. Ο Β ανεγείρει επί του οικοπέδου μονοκατοικία, την οποία μεταβιβάζει το 2008 στο Γ. Οι ανωτέρω πράξεις θα φορολογηθούν ως εξής:

-  Φ.Μ.Α. από τον Α για την αγορά του οικοπέδου το 2006.

-  Φ.Α.Υ. από τον Α και Τ.Σ.Α. από το Β για την αγορά του οικοπέδου το 2007.

-  Φ.Μ.Α. από το Γ για την αγορά της μονοκατοικίας το 2008.

Σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση της μονοκατοικίας αυτής στο μέλλον θα οφείλεται Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α. αντίστοιχα.

Παράδειγμα 13ο:

Το 2005 εκδίδεται άδεια ανέγερσης πολυκατοικίας επί οικοπέδου που ανήκει στον Α. Η ανέγερση της οικοδομής ανατίθεται στον εργολάβο Β με το σύστημα της αντιπαροχής. Το Δεκέμβριο του 2006 μεταβιβάζονται στον εργολάβο Β με οριστικό συμβόλαιο τα χιλιοστά που αντιστοιχούν σε μία οριζόντια ιδιοκτησία του εργολαβικού ανταλλάγματος, η οποία έχει ήδη αποπερατωθεί, και επιβάλλεται ο αναλογών Φ.Μ.Α. επί της αντικειμενικής αξίας των χιλιοστών (άρθρο 2 παρ. 5 α.ν. 1521/1950). Στη συνέχεια ο εργολάβος πωλεί το συγκεκριμένο διαμέρισμα στο Γ, πελάτη του εργολάβου.

Ο αγοραστής Γ θα υπαχθεί σε Φ.Μ.Α., διότι αγοράζει διαμέρισμα, ενώ ο πωλητής εργολάβος είχε αποκτήσει μόνο τα χιλιοστά οικοπέδου που αντιστοιχούσαν στο διαμέρισμα. Άρα έχει εφαρμογή η ανωτέρω εξαίρεση. Διευκρινίζεται, δε, ότι δεν επιβάλλεται Φ.Α.Υ. στον πωλητή. 

Γονικές παροχές

• Εξαιρούνται από το Τ.Σ.Α. τα ακίνητα που αποκτήθηκαν με γονική παροχή μετά τη 13.12.2007. Έτσι, αντί του Τ.Σ.Α., επιβάλλεται Φ.Μ.Α. επί ακινήτου που αποκτάται αιτία γονικής παροχής μετά τη 13η Δεκεμβρίου 2007 και μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία (έναντι τιμήματος) εντός πενταετίας από την κτήση του.   
• Στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων, αν στη διανεμητέα περιουσία περιλαμβάνονται ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από τους συγκυρίους μερικώς μετά την 1.1.2006, δηλαδή άλλα εξ αυτών πριν από την 1.1.2006 και άλλα μετά την 1.1.2006, η πράξη διανομής θα υπαχθεί εν μέρει στο Φ.Μ.Α. (φόρο διανομής) -προκειμένου για τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από την 1.1.2006- και εν μέρει στο Τ.Σ.Α. –προκειμένου για τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μετά την 1.1.2006. Ανάλογα ισχύουν και για τις πράξεις ανταλλαγής ή συνένωσης ακινήτων που έχουν αποκτηθεί σε διαφορετικά χρονικά σημεία ως άνω. Είναι ευνόητο ότι, λόγω της διαφοροποίησης του τρόπου φορολόγησης των ακινήτων κατά τη μεταβίβασή τους με επαχθή αιτία, ανάλογα με το χρόνο κτήσης τους, κρίνεται απαραίτητη η προσκόμιση των τίτλων κτήσης αυτών κατά την υποβολή των οικείων φορολογικών δηλώσεων, προκειμένου να επιβληθεί η αντίστοιχη φορολογία.

Παράδειγμα 14ο:

Το 2005 οι Α και Β κληρονομούν εξ αδιαιρέτου το ακίνητο Χ και στις 20.1.2006 προβαίνουν στην αγορά του όμορου ακινήτου Ψ εξ αδιαιρέτου. Στη συνέχεια, προβαίνουν σε διανομή των ακινήτων μεταξύ τους, έτσι ώστε ο Α να λάβει στην κυριότητά του το ακίνητο Χ και ο Β το ακίνητο Ψ.

Αν η σύμβαση διανομής έχει υπογραφεί πριν από την 22.12.2006, τότε οφείλεται Τ.Σ.Α. και από τους δύο συμβαλλόμενους. Αν η σύμβαση διανομής υπογραφεί μετά την 22.12.2006, τότε ο Α θα οφείλει Φ.Μ.Α. (διανομής) επί της αξίας του ακινήτου Χ (κτήση του ’05), ενώ ο Β θα οφείλει Τ.Σ.Α. επί της αξίας του ακινήτου Ψ (κτήση του ’06).

Συντελεστής

• Το Τ.Σ.Α. υπολογίζεται σε ποσοστό 1% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οποία προσδιορίζεται σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων (όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα).
• Σε περίπτωση που το δηλούμενο τίμημα (ή το εκπλειστηρίασμα επί αναγκαστικού ή εκουσίου πλειστηριασμού) είναι μεγαλύτερο της αξίας που προκύπτει με την εφαρμογή των ανωτέρω συστημάτων υπολογισμού της αξίας, το Τ.Σ.Α. υπολογίζεται με βάση το μεγαλύτερο τίμημα (ή εκπλειστηρίασμα).
• Το Τ.Σ.Α. καταβάλλεται εξ ολοκλήρου με την υποβολή της δήλωσης και πριν από την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου από τον αγοραστή.
• Επισημαίνεται ότι ο πρόσθετος φόρος σε ποσοστό 3% επί του οφειλόμενου Φ.Μ.Α., ο οποίος εισπράττεται υπέρ δήμων και κοινοτήτων, δεν επιβάλλεται στην περίπτωση του Τ.Σ.Α..

Απαλλαγές

Από το Τ.Σ.Α. απαλλάσσονται μόνο: α) Το Δημόσιο, τα ν.π.δ.δ., οι ο.τ.α. (α΄ και β΄ βαθμού), οι ιεροί ναοί και οι ιερές μονές. β) Οι δικαιούχοι απαλλαγής πρώτης κατοικίας, όπως ισχύουν. γ) Οι αγρότες κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων κατά τις διατάξεις των ν. 634/1977 και ν. 2520/1997, όπως ισχύουν. δ) Η εισφορά και μεταβίβαση ακινήτων κατά τη συγχώνευση ή μετατροπή επιχειρήσεων, όπως ισχύουν.  στ) Η αναγκαστική απαλλοτρίωση κτημάτων. ζ) Η ανάκληση απαλλοτρίωσης ακινήτων. η) Η μεταβίβαση ακινήτων προς αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας καθώς και η μεταβίβαση ακινήτων προς εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, κατά τις διατάξεις του ν. 2778/1999. θ) Η αγορά ακινήτων από πληγέντες από σεισμούς, πλημμύρες και λοιπές θεομηνίες. ι) Η αγορά ακινήτων από τον Οργανισμό Σχολικών Κτιρίων (Ο.Σ.Κ.).

Η δήλωση Τ.Σ.Α. υποβάλλεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. σε δύο (2) αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο παραδίδεται θεωρημένο στο φορολογούμενο για τη σύνταξη του οικείου συμβολαίου . Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης είναι η Δ.Ο.Υ. στην περιφέρεια της οποίας υπάγεται το ακίνητο. Κατ’ εξαίρεση, σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή, όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, επιτρέπεται να υποβληθεί η δήλωση Τ.Σ.Α. στην αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του αγοραστή Δ.Ο.Υ., όταν είναι προδήλως δυσχερής η υποβολή της δήλωσης στη Δ.Ο.Υ. του ακινήτου (άρθρο 7 α.ν. 1521/1950).

Σε περίπτωση δε εκπρόθεσμης ή ανακριβούς δήλωσης ή παράλειψης υποβολής της δήλωσης εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 2523/1997, όπως ισχύουν.

Για όποιο άλλο θέμα δε ρυθμίζεται διαφορετικά στο ν. 3427/2005, εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του α.ν. 1521/1950.

Παράδειγμα 15ο:

Το Μάρτιο του 2007 υποβάλλεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση Τ.Σ.Α. για την αγορά ενός διαμερίσματος. Στη συνέχεια όμως ματαιώνεται η αγορά και για το λόγο αυτό τον Ιανουάριο του 2008 ο αγοραστής υποβάλλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. αίτηση επιστροφής του Τ.Σ.Α. που είχε καταβάλει.

Στην περίπτωση αυτή η ματαίωση της αγοραπωλησίας εμπίπτει στις διατάξεις των παραγράφων 1 και 6 του άρθρου 16 του α.ν. 1521/1950. Επομένως, είναι δυνατή η επιστροφή του Τ.Σ.Α. που είχε καταβληθεί λόγω ματαίωσης της υπογραφής του συμβολαίου, εφόσον η σχετική αίτηση επιστροφής υποβληθεί από τον αγοραστή εντός έτους από την υποβολή της δήλωσης Τ.Σ.Α.. Εκτός από την αίτηση επιστροφής απαιτείται να προσκομίζεται από το δικαιούχο βεβαίωση του συμβολαιογράφου περί ματαίωσης της αγοραπωλησίας, το αντίγραφο της δήλωσης Τ.Σ.Α. και το διπλότυπο είσπραξης.

Παραγραφή

Με τη διάταξη του άρθρου 18 ορίζεται ότι για το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του τέλους παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους εντός του οποίου υποβλήθηκε η οικεία δήλωση. Σε περίπτωση μη υποβολής της δήλωσης το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του τέλους παραγράφεται μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου έληξε η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης.