8 λόγοι για το ράλι στις τιμές των παλαιών διαμερισμάτων

Η πορεία της εγχώριας αγοράς κατοικιών είναι εκ διαμέτρου αντίθετη από άλλες αγορές του εξωτερικού και σαφώς διαφορετική έναντι της υπόλοιπης Ε.Ε. όπου οι τιμές των κατοικιών σημειώνουν αύξηση κατά 0,8% (+0,4% σε επίπεδο Ευρωζώνης). Στην Ελλάδα, οι αξίες των κατοικιών παρουσιάζουν διψήφιο ποσοστό ανόδου από τις αρχές του 2023, άνω του 14%, με την πρώτη και βασική ειδοποιό διαφορά πλέον να εντοπίζεται στα παλαιότερα διαμερίσματα, όπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Για πρώτη φορά την τελευταία πενταετία τα παλαιά σπίτια ανά την Ελλάδα ξεπερνούν σε αυξήσεις τα καινούρια, καταγράφοντας άνοδο τιμών άνω του 15,5%, μία τάση που ξεκίνησε από το τέλος της προηγούμενης χρονιάς και συνεχίζεται ακόμη εντονότερα τους πρώτους μήνες του 2023.

Δεύτερη ειδοποιός διαφορά, που προκύπτει πλέον εμφανώς, αυτή τη φορά από τις δημοσιευμένες αγγελίες, είναι το γεγονός ότι οι αυξήσεις τιμών και οι προσδοκίες των ιδιοκτητών είναι τώρα μεγαλύτερες στις άλλοτε πιο φθηνές και προσιτές περιοχές της Αττικής. Στη Δυτική Αττική και τα προάστια του Πειραιά η άνοδος που καταγράφεται μέσα στο β’ τρίμηνο του 2023 με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr) «τρέχει» με ρυθμούς υψηλότερους, σε αμφότερες τις περιπτώσεις, με πάνω από 14% έναντι του 2022 και φαίνεται ότι έπεται συνέχεια με το δεδομένο και της χαμηλότερης βάσης εκκίνησης των τιμών σε αυτές τις περιοχές.

Ετσι, η ελληνική αγορά ακινήτων και παρά τις αρχικές εκτιμήσεις περί επιβράδυνσης των ρυθμών ανόδου μέσα στο 2023 φαίνεται επί του παρόντος να μην… πτοείται και συνεχίζει να τραβά την ανιούσα. Από την άλλη πλευρά, οι αυξήσεις των τιμών στα ελληνικά ακίνητα δεν παύουν να εκδηλώνονται σε ένα περιβάλλον ανόδου των επιτοκίων και σε αντιδιαστολή με τα όσα συμβαίνουν στις ξένες αγορές ακινήτων, όπου η απότομη άνοδος των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες δυσχεραίνει διεθνώς την αγορά ή την αναχρηματοδότηση ακινήτων, ασκεί καθοδικές πιέσεις και μειώνει αισθητά τον αριθμό των συναλλαγών.

Οι 8 αιτίες

Για το ελληνικό… παράδοξο με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μάλιστα σε παλαιότερα και άλλοτε πιο φθηνά ακίνητα, τράπεζες και μεσίτες εντοπίζουν τις εξής βασικές αιτίες:

1. Η πρώτη βασική διαπίστωση έρχεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία υποστηρίζει ότι γενικότερα η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών, τεχνικών και ηλικιακών. Από την πλευρά τους, οι μεσίτες προσθέτουν ότι σε πολλές περιπτώσεις οι αυξήσεις στα παλαιά σπίτια δεν ανταποκρίνονται στο λεγόμενο «value for money» και διαμερίσματα 40-50 ετών βγαίνουν στην αγορά σαν να ήταν καινούρια. Είναι χαρακτηριστικό ότι σπίτια στο κέντρο της Αθήνας, στο Παγκράτι, με κατασκευή στις αρχές της δεκαετίας του ’70 πωλούνται στις αγγελίες με τιμές που προσεγγίζουν ακόμη και τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. αν έχει γίνει μία στοιχειώδης ανακαίνιση, χωρίς να λείπουν και οι αγγελίες του… μισού εκατομμυρίου στην περιοχή για σπίτι 118 τ.μ. αν αυτό είναι ρετιρέ κι έχει μεγάλο μπαλκόνι.

2. Μία ακόμη βασική αιτία εντοπίζεται στο γεγονός ότι μετά την πανδημία έχουν αλλάξει οι ανάγκες για μεγαλύτερα σπίτια, επομένως για μεγάλη μερίδα ενδιαφερομένων είναι προτιμότερη η αγορά ενός παλαιότερου μεν αλλά -τουλάχιστον- μεγαλύτερου σπιτιού. Η συγκεκριμένη τάση δεν έχει παρατηρηθεί μόνο στην Ελλάδα αλλά πανευρωπαϊκά και φαίνεται ότι διατηρείται, όπως διαπιστώνεται από την τελευταία έρευνα του γνωστού δικτύου της RE/MAX επί πραγματικών αγοραπωλησιών στη χώρα μας. Πράγματι, ένα ποσοστό 47% των αγοραστών, σχεδόν 1 στους 2, προτίμησε, με βάση τα συμβόλαια που έγιναν τον τελευταίο χρόνο, σπίτια επιφάνειας από 76 τ.μ. και πάνω.

3. Συνολικά στην αγορά ακινήτων και παρά τη σταδιακή επάνοδο νέων κατασκευών εξακολουθεί να καταγράφεται ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Κάποιες δεκάδες χιλιάδες κατοικίες βρίσκονται εγκλωβισμένες μεταξύ πλειστηριασμών και ανακτήσεων από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Κάποια άλλα, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, πολλά από τα οποία και σπίτια, παραμένουν κλειστά αν ληφθεί υπόψη ο υπέρογκος αριθμός των 750.000 ακινήτων που δηλώνονται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ως κενά/κλειστά.

4. Eνα ακόμη στοιχείο εντοπίζεται στο χαμηλότερο διαθέσιμο κεφάλαιο για αγορά σπιτιού αυτή τη στιγμή από τον μέσο Ελληνα αγοραστή, συμπαρασύροντας έτσι τη ζήτηση για τα παλαιότερα σπίτια, που είναι σαφώς πιο προσιτά σε σύγκριση με τα καινούρια. Το χαμηλότερο διαθέσιμο budget αποτυπώνεται και στις λιγότερες αγοραπωλησίες ακινήτων που καταγράφονται σε περιοχές όπου αναζητούν σπίτια οι Ελληνες, σε αντίθεση με τις τουριστικές περιοχές. Σύμφωνα με την τελευταία μελέτη της Διεύθυνσης Ερευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services, που έγινε με βάση την επεξεργασία των στοιχείων του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, κατά το δωδεκάμηνο Απριλίου 2022 - Μαρτίου 2023 ο όγκος συναλλαγών στο σύνολο της χώρας υποχώρησε κατά 12,45% σε ετήσια βάση. Στον Δήμο Αθηναίων οι καταγεγραμμένες μεταβιβάσεις ήταν χαμηλότερες κατά 7,56% καταγράφοντας επίδοση καλύτερη από το σύνολο της χώρας, ενώ οι τουριστικού ενδιαφέροντος νομοί ήταν από τις ελάχιστες περιοχές της χώρας που κατέγραψαν αύξηση: +15,69% ο νομός Χανίων, +9,9% τα Δωδεκάνησα, +1,85% η Χαλκιδική, ενώ τα τουριστικά νησιά των Κυκλάδων, Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος και Τήνος, σημείωσαν αύξηση +4,9%.

5. Μία ακόμη βασική αιτία έχει να κάνει με τα στεγαστικά και συνακόλουθα την αύξηση των επιτοκίων. Οι μεσίτες διαπιστώνουν ότι είναι μικρότερη η μερίδα εκείνων που καταφεύγουν στη λύση του στεγαστικού, με τις περισσότερες αγοραπωλησίες, κοντά 8 στις 10, να γίνονται με μετρητά, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται από τον Σύλλογο Μεσιτών Αττικής, επομένως και οι αναζητήσεις για αγορά είναι περισσότερες για παλαιότερα ακίνητα. Δεν είναι τυχαίο ότι οι τράπεζες τώρα μιλούν για σταθεροποίηση της στεγαστικής πίστης το 2023 στα πέριξ του 1,2 δισ. ευρώ, σε αντίστοιχα επίπεδα με το 2022, έχοντας αναθεωρήσει προς τα κάτω τις αρχικές εκτιμήσεις φέτος που ήταν για αύξηση κοντά στο 1,4 δισ. ευρώ.

6. Σε αυτή τη συγκυρία φαίνεται ότι παραμένει το επενδυτικό ενδιαφέρον από Ελλάδα και εξωτερικό για αγορά παλαιών ακινήτων, ανακατασκευή και εκ νέου προώθησή τους στην αγορά, με τους επενδυτές «να συνεχίζουν να πλειοδοτούν επί του περιορισμένου αποθέματος ανεβάζοντας προς τα πάνω τις τιμές», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η ΤτΕ στην τελευταία έκθεση Νομισματικής Πολιτικής. «Οι αποδόσεις διατηρούνται σε επίπεδα χαμηλότερα για την αγορά, αλλά επενδυτικά ελκυστικά, με αποτέλεσμα να παραμένει ενεργή η επενδυτική δραστηριότητα τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας. Είναι χαρακτηριστικό ότι το α’ τρίμηνο του 2023 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντικό θετικό ετήσιο ρυθμό αύξησης (32,9%) και ανήλθαν σε μισό δισ. ευρώ, συνεχίζοντας τη δυναμική πορεία του προηγούμενου έτους», αναφέρει χαρακτηριστικά η ΤτΕ.

7. Υψηλό, ειδικά αυτή την περίοδο και με την προοπτική της αύξησης του χαμηλότερου ορίου των 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής (κέντρο, νότια, βόρεια προάστια) και δημοφιλή νησιά (Μύκονος, Σαντορίνη), είναι το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa) για τη χορήγηση αδειών διαμονής σε αγοραστές ακινήτων τρίτων χωρών.

Ξένοι αγοραστές, μεσίτες, δικηγόροι και συμβολαιογράφοι…τρέχουν και δεν φτάνουν το τελευταίο διάστημα για να προλάβουν το μειωμένο όριο των 250.000 ευρώ έως τις 31 Ιουλίου οπότε λήγει επισήμως η σχετική πρώτη παράταση για την καταβολή του 10% της προκαταβολής, με τη δυνατότητα έως τα τέλη Δεκεμβρίου του 2023 να έχει ολοκληρωθεί η αγορά. Ακριβώς τα περιορισμένα χρονικά περιθώρια οδηγούν τις τιμές στα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στο όριο των 250.000 ευρώ προς τα πάνω, με αυξημένες τις προσδοκίες των ιδιοκτητών για εύρεση ξένου αγοραστή και πολύ χαμηλές τις αντίστοιχες προσδοκίες των Ελλήνων ενδιαφερομένων. Αυτοί βλέπουν τους τελευταίους μήνες παλαιά ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν να καλύψουν ανάγκες μιας 4μελούς οικογένειας να πωλούνται υψηλότερα σε σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν.

8. Αύξηση στα παλαιά σπίτια χαμηλότερου προϋπολογισμού ακόμη και σε πιο προσιτές περιοχές καταγράφεται τους τελευταίους μήνες ως απόρροια και του προγράμματος «Σπίτι Μου», το οποίο παρεμπιπτόντως έχει αυξημένη ανταπόκριση στο κοινό. Το πρόγραμμα αφορά την αγορά κατοικιών από νέους ηλικίας 25-39 ετών με μηνιαία δόση σημαντικά χαμηλότερη από εκείνη που αντιστοιχεί στα στεγαστικά δάνεια της αγοράς, για κατοικίες πριν από το 2007, επιφάνειας έως 150 τ.μ. και αξίας έως 200.000 ευρώ.

Ο Σύλλογος Μεσιτών Αττικής επικροτεί μεν ως σκέψη και πρόθεση το πρόγραμμα, ωστόσο διαπιστώνει ότι ακριβώς η απότομα αυξημένη ζήτηση, ελλείψει της αντίστοιχης προσφοράς, έχει τραβήξει προς τα πάνω τις τιμές για τις κατηγορίες των πιο φθηνών παλαιών ακινήτων. Αυτό αποτυπώνεται τώρα, με βάση τις αγγελίες, ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνται πιο προσιτές όπως τα δυτικά προάστια ή τα προάστια του Πειραιά. Είναι ενδεικτικό ως προς τη μεγάλη ανταπόκριση του προγράμματος ότι από την έναρξη των αιτήσεων στις 3 Απριλίου 2023 μέχρι σήμερα έχουν υποβληθεί συνολικά 36.544 αιτήσεις, εκ των οποίων έχει ήδη αξιολογηθεί το 70%. Από τις ήδη αξιολογημένες αιτήσεις, έλαβαν προέγκριση 17.606, δηλαδή σχεδόν 7 στις 10 (69%), ενώ οι υπόλοιπες απορρίφθηκαν, καθώς δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις.

Από τις 17.066 προεγκρίσεις, έχουν ήδη εγκριθεί 4.706 δάνεια, δηλαδή πάνω από 1 στις 4 (28%), καθώς έχει βρεθεί ακίνητο και έχει ξεκινήσει ο νομικός και τεχνικός έλεγχος, με μέσο όρο ποσού έγκρισης 104.896 ευρώ περίπου, ενώ το 62% των εγκεκριμένων δανείων αφορά αγορά πρώτης κατοικίας από ζευγάρια, ενώ το 87% αφορά δικαιούχους με ετήσιο εισόδημα έως 24.000 ευρώ. Συνολικά, το πρόβλημα που εντοπίζουν οι φορείς της αγοράς δεν είναι η δεδομένη, μεγάλη ζήτηση για το πρόγραμμα, αλλά, όπως διαπιστώνουν στην πράξη οι μεσίτες, η έλλειψη ακινήτων. Ο Σύλλογος Μεσιτών Αττικής έχει εκτιμήσει ότι από τα 45.000 διαθέσιμα ακίνητα στις αγγελίες, μόνο το 1/3 πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι τελικά δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια για όλους τους υποψήφιους αγοραστές.