Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οδηγός της ΑΑΔΕ για φόρους, απαλλαγές και πρόστιμα

Η μεταβίβαση ακινήτων είναι μια σύνθετη διαδικασία, που συνοδεύεται από αυστηρούς φορολογικούς κανόνες, αλλά και σημαντικές απαλλαγές για συγκεκριμένες κατηγορίες φορολογουμένων. Στο πλαίσιο της καλύτερης εξυπηρέτησης πολιτών και επαγγελματιών, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχώρησε στην κωδικοποίηση της νομοθεσίας για τη μεταβίβαση ακινήτων, ως εργαλείο για την καλύτερη εξυπηρέτηση πολιτών και επαγγελματιών.

Η κωδικοποίηση καλύπτει όλες τις τροποποιήσεις που επήλθαν στο νομικό πλαίσιο από την αρχική δημοσίευση του α.ν. 1521/1950 έως και τον ν. 5142/2024 (Α' 158). Η πρωτοβουλία αυτή εντάσσεται στο Στρατηγικό Σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2024, με σκοπό τη διευκόλυνση της εφαρμογής των φορολογικών διαδικασιών από φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και από επαγγελματίες όπως συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, και υπάλληλοι Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων.

Φόροι στις Μεταβιβάσεις Ακινήτων

Ο κύριος φόρος που επιβάλλεται είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ). Ο φόρος αυτός υπολογίζεται επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία μπορεί να είναι είτε αντικειμενική είτε αγοραία, ανάλογα με την περίπτωση. Η φορολογητέα αξία ορίζεται ως η αξία που έχει το ακίνητο κατά την ημέρα μεταβίβασής του.

Στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων που αφορούν ιδανικά μερίδια οικοπέδων, ισχύει το τεκμήριο της μεταβίβασης αποπερατωμένου διαμερίσματος εφόσον έχει εγκριθεί ή πρόκειται να εγκριθεί σχέδιο πολυκατοικίας. Στις περιπτώσεις αντιπαροχής, ο φόρος υπολογίζεται μόνο επί της αξίας του οικοπέδου που παραχωρείται στον εργολάβο, ανεξάρτητα από τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί.

Πρακτικά Παραδείγματα

1. Αγορά πρώτης κατοικίας: Ένα ζευγάρι αγοράζει την πρώτη του κατοικία αξίας 150.000 ευρώ. Εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά και άλλα κριτήρια, θα απαλλαγούν από τον ΦΜΑ για το ποσό αυτό.

2. Αντιπαροχή: Σε περίπτωση αντιπαροχής οικοπέδου, όπου ο οικοπεδούχος λαμβάνει 3 διαμερίσματα και ο εργολάβος διατηρεί τα υπόλοιπα, ο φόρος υπολογίζεται στην αξία του ποσοστού του οικοπέδου που παραχωρείται στον εργολάβο.

3. Εκπρόθεσμη δήλωση: Αν ένα συμβόλαιο μεταβίβασης δεν κατατεθεί έγκαιρα στη ΔΟΥ, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί με προσαυξήσεις στο φόρο.

Απαλλαγές από τον ΦΜΑ

Οι κύριες περιπτώσεις απαλλαγής από τον ΦΜΑ περιλαμβάνουν:

1. Πρώτη Κατοικία: Απαλλάσσεται από τον ΦΜΑ η αγορά πρώτης κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι η αξία της δεν υπερβαίνει τα καθορισμένα όρια. Για έναν άγαμο, το όριο είναι 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμο ανέρχεται σε 250.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 25.000 ευρώ για κάθε προστατευόμενο τέκνο.

2. Επανάληψη Συμβολαίου: Δεν επιβάλλεται φόρος για επαναλαμβανόμενα συμβόλαια που συντάσσονται μεταξύ των ίδιων μερών, εφόσον δεν υπάρχει αλλαγή στη φορολογητέα αξία του ακινήτου.

3. Διορθώσεις Έκτασης: Δεν επιβάλλεται φόρος όταν η διαφορά έκτασης δεν υπερβαίνει το 2% της καταγεγραμμένης έκτασης στο αρχικό συμβόλαιο και η αξία αυτής της διαφοράς δεν υπερβαίνει τα 1.500 ευρώ.

Πρακτικά Παραδείγματα

1. Απαλλαγή για Αγορά Πρώτης Κατοικίας: Ένας άγαμος αγοραστής αποκτά την πρώτη του κατοικία αξίας 180.000 ευρώ. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, το όριο απαλλαγής για έναν άγαμο είναι 200.000 ευρώ. Επομένως, ο αγοραστής δεν πληρώνει ΦΜΑ, καθώς η αξία του ακινήτου είναι εντός του ορίου. Αν η αξία της κατοικίας ήταν 220.000 ευρώ, ο αγοραστής θα πλήρωνε φόρο μόνο για το ποσό που υπερβαίνει το όριο (220.000 - 200.000 = 20.000 ευρώ), δηλαδή 20.000 × 3% = 600 ευρώ.

2.  Απαλλαγή λόγω Επανάληψης Συμβολαίου: Ένα ακίνητο πωλείται μεταξύ δύο ιδίων μερών για δεύτερη φορά, χωρίς αλλαγή στη φορολογητέα αξία. Στο αρχικό συμβόλαιο, η φορολογητέα αξία είχε δηλωθεί στις 150.000 ευρώ και είχε πληρωθεί ο αντίστοιχος ΦΜΑ. Στην επανάληψη του συμβολαίου για το ίδιο ακίνητο, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα στοιχεία της περιουσίας (π.χ. έκταση ή αξία), δεν επιβάλλεται νέος φόρος. Ο αγοραστής και ο πωλητής δεν υποχρεούνται σε περαιτέρω επιβαρύνσεις.

3. Απαλλαγή για Διορθώσεις Έκτασης: Ένα ακίνητο που περιγράφεται σε συμβόλαιο έχει αρχικά δηλωθεί με επιφάνεια 100 τ.μ., αλλά σε μεταγενέστερη αποτύπωση (π.χ. μέσω τοπογραφικού) διαπιστώνεται ότι η πραγματική του επιφάνεια είναι 102 τ.μ. Η διαφορά αυτή (2 τ.μ.) αποτελεί το 2% της αρχικής έκτασης. Εφόσον η αξία αυτών των 2 τ.μ. δεν υπερβαίνει το χρηματικό όριο των 1.500 ευρώ, ο αγοραστής δεν υποχρεούται να πληρώσει πρόσθετο φόρο. Αν η διαφορά της επιφάνειας ήταν μεγαλύτερη (π.χ. 105 τ.μ.) ή αν η αξία της διαφοράς υπερέβαινε τα 1.500 ευρώ, θα επιβαλλόταν φόρος για την επιπλέον έκταση.

Πρόστιμα και Κυρώσεις

Η μη τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων συνοδεύεται από αυστηρές κυρώσεις και πρόστιμα. Οι βασικές περιπτώσεις προστίμων περιλαμβάνουν:

1. Ανακριβής Δήλωση: Σε περίπτωση που δηλωθεί μικρότερη αξία από την πραγματική, επιβάλλεται πρόστιμο που αντιστοιχεί στο 50% της διαφοράς μεταξύ του οφειλόμενου και του καταβληθέντος φόρου.

2. Μη Υποβολή Δήλωσης: Εάν δεν υποβληθεί δήλωση φόρου, επιβάλλεται πρόστιμο που ξεκινά από 100 ευρώ για ελάχιστες παραβάσεις και φτάνει έως το 100% του οφειλόμενου φόρου.

3. Εκπρόθεσμη Υποβολή Δήλωσης: Για εκπρόθεσμη υποβολή, το πρόστιμο είναι 2,5% του φόρου για κάθε μήνα καθυστέρησης, με ανώτατο όριο το 50% του συνολικού φόρου.

4. Εκπρόθεσμη Καταβολή: Η καθυστέρηση στην καταβολή φόρου συνοδεύεται από προσαύξηση 0,73% για κάθε μήνα καθυστέρησης, χωρίς ανώτατο όριο.

Παραδείγματα εφαρμογής

Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου αξίας 100.000 ευρώ, ο οφειλόμενος φόρος μεταβίβασης είναι 3.000 ευρώ (με συντελεστή 3%). Αν ο αγοραστής καθυστερήσει την υποβολή της δήλωσης κατά έξι μήνες, θα επιβαρυνθεί με πρόστιμο 450 ευρώ (6 μήνες × 2,5%). Αντίστοιχα, σε περίπτωση που δεν υποβληθεί καθόλου δήλωση, το πρόστιμο μπορεί να ανέλθει στο 3.000 ευρώ, δηλαδή το 100% του φόρου.

Σε περιπτώσεις ανακριβούς δήλωσης, αν η πραγματική αξία του ακινήτου είναι 150.000 ευρώ και δηλωθεί ως 100.000 ευρώ, τότε επιβάλλεται πρόσθετος φόρος για τη διαφορά (50.000 ευρώ × 3% = 1.500 ευρώ), ενώ το πρόστιμο για την ανακρίβεια ανέρχεται στο 50% αυτής της διαφοράς, δηλαδή 750 ευρώ.

Ειδήσεις σήμερα:

Ύμνοι Τραμπ για Ερντογάν: Τον αγαπώ και τον σέβομαι - Του «χάρισε» τη Συρία

Οι δρόμοι της κοκαΐνης: Ο νέος Εσκομπάρ είναι Αλβανός που δήλωνε Ελληνας επενδυτής

Χρυσοφόρο deal της Μελάνια Τραμπ με την Amazon: 40 εκατ. δολάρια για το ντοκιμαντέρ της ζωής της