15% φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

Αναδρομικό φόρο για τα λεφτά που άλλαζαν χέρια κάτω από το τραπέζι σχεδόν σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτων, εδώ και δεκαετίες, επιχειρεί να βάλει η κυβέρνηση. Από 1.1.2014 η Εφορία θα ράβει κοστούμι στον πωλητή και θα τον φορολογεί για πλασματικές υπεραξίες από την πώληση του ακινήτου του, λογαριάζοντας σαν... κέρδος τη μεγάλη ψαλίδα ανάμεσα στη χαμηλή αντικειμενική τιμή που είχε δηλωθεί στα συμβόλαια και στην εξωπραγματικά υψηλή αντικειμενική αξία, η οποία ισχύει σήμερα και πλέον ξεπερνά την αγοραία.

Το μέτρο πέρασε «λάθρα» το καλοκαίρι, στον ν. 4172, ανατρέποντας ό,τι προέβλεπε ο ν. 4110 που είχε ψηφιστεί πέντε μήνες νωρίτερα! Η τρόικα απαίτησε να στηθεί παγίδα για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα τολμήσουν στο εξής να πουλήσουν ακίνητο. Στόχος είναι να εισπράξει το Δημόσιο ό,τι έχασε τα προηγούμενα χρόνια, αλλά και ό,τι πιθανόν θα χάσει με την επικείμενη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%  (από 8%-10% που ισχύει σήμερα). Ο φόρος υπεραξίας θα ανέρχεται σε ποσοστό 15% και θα επιβάλλεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων από «δεύτερο χέρι», δηλαδή για όσα δεν θεωρούνται νεόδμητα. Συγκρίνοντας την αξία που είχε δηλωθεί στο συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το ακίνητο ο ιδιοκτήτης και την τιμή πώλησης που θα γραφτεί στο συμβόλαιο μετά την 1.1.2014, η Εφορία θα του ζητήσει να πληρώσει φόρο 15% για το... κέρδος του - αφού όμως αναγνωρίσει και κάποιες «εκπτώσεις» (μέχρι 39% το πολύ) λόγω παλαιότητας.

Στην πράξη, βέβαια, ο φόρος θα υπολογιστεί βάσει των λανθασμένων αντικειμενικών τιμών που ίσχυαν τότε και τώρα. Σε σχέση με είκοσι χρόνια πριν, παρότι οι εμπορικές τιμές πλέον καταρρέουν, ο φόρος θα υπολογιστεί, με αντικειμενικές τιμές έως 100 φορές υψηλότερες! Για τις «ανατιμήσεις» αυτές που αποφάσισε το κράτος ο πωλητής θα πληρώσει φόρο υπεραξίας για τιμή υψηλότερη από την αξία που θα εισπράξει πουλώντας το ακίνητο.

Στην πραγματικότητα ο σημερινός ιδιοκτήτης θα πληρώσει αναδρομικά φόρο και για τα λεφτά που έδωσε «μαύρα» στον πωλητή όταν αγόρασε το ακίνητο! Ο παραλογισμός αυτός οφείλεται στο γεγονός ότι σχεδόν όλα τα συμβόλαια συντάσσονταν -από καταβολής αντικειμενικών τιμών- βάσει των τιμών της Εφορίας, που συνήθως ήταν χαμηλότερες από τις εμπορικές.
Για παράδειγμα, αν ένα σπίτι στο Παλαιό Φάληρο πουλήθηκε το 1996 για 30.000.000 δραχμές (ή περίπου 88.000 ευρώ) αλλά η αντικειμενική τιμή στο συμβόλαιο ήταν 20.000.000 δραχμές (περίπου 58.000 ευρώ), ο ιδιοκτήτης που το μεταπωλεί σήμερα για 100.000 ευρώ (λόγω κρίσης) αλλά με αντικειμενική αξία στο συμβόλαιο 175.000 ευρώ, θα πληρώσει φόρο για «κέρδος» 117.000 ευρώ και όχι για μόλις 12.000 ευρώ που είναι η πραγματική διαφορά μεταξύ όσων πλήρωσε τότε και εισέπραξε σήμερα. Λόγω παλαιότητας η φορολογητέα αξία «αποπληθωρίζεται» και μειώνεται κατά 27%. Ετσι, ο φόρος θα υπολογιστεί με συντελεστή 15% (για αξία περίπου 77.000 ευρώ) στα 11.500 ευρώ. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης θα δώσει στο κράτος το 95% των χρημάτων που «κέρδισε» ή το 10% των χρημάτων που εισέπραξε. Σε ακραίες περιπτώσεις, όπως ρητώς προβλέπει ο ν. 4172/13, όταν η τιμή αγοράς του ακινήτου δεν προκύπτει με ακρίβεια ή από έγγραφα (αν π.χ. έγιναν «διά λόγου» συμβόλαια αγοράς, όπως στην Κρήτη, από κληρονομιά από παππούδες ή με τίμημα σε κατοχικές δραχμές κ.λπ.), η Εφορία μπορεί να θεωρεί μηδενικό (!) το κόστος απόκτησής του, επιβάλλοντας φόρο υπεραξίας για τον πωλητή που θα υπολογίζεται στο 100% της τρέχουσας αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Ξετινάζουν τους ιδιοκτήτες
Ωστόσο, ο σημερινός ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ισχυριστεί στην Εφορία -για να γλιτώσει φόρο υπεραξίας- ότι στα συμβόλαια με τα οποία αγόρασε στο παρελθόν το ακίνητο είχε δηλώσει μικρότερη αξία από την πραγματική για να φοροδιαφύγουν αυτός και ο πωλητής. Συνεπώς, θα αναγκαστεί να πληρώσει περισσότερους φόρους σήμερα, στις αντίξοες εποχές που βιώνουν όμως πια η χώρα και όλα τα νοικοκυριά. Υπ’ αυτήν την έννοια, το κράτος θα τον φορολογεί και για τα λεφτά που έδωσε πριν από μία ή δύο δεκαετίες κάτω από το τραπέζι, χωρίς να φαίνονται στα συμβόλαια, και τα οποία κατέληξαν «μαύρα» και αφορολόγητα στις τσέπες όσων στο παρελθόν θησαύριζαν από το Ελ Ντοράντο της ελληνικής κτηματαγοράς.

Ετσι, συγκρίνοντας τα συμβόλαια που συντάσσονταν βάσει των αντικειμενικών τιμών της Εφορίας που ίσχυαν τότε και σήμερα:
■ για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. που αγόρασε κάποιος στην Διονυσίου Αρεοπαγίτου στην Αθήνα το 1993 και που τότε είχε αντικειμενική αξία (σε ευρώ) 150.000 ευρώ αλλά σήμερα 1.750.000 ευρώ, αν το πουλήσει το 2014, ο φόρος υπεραξίας που θα πληρώσει θα υπολογιστεί βάσει της αύξησης της αντικειμενικής που αναγράφηκε στα συμβόλαια, δηλαδή στα 1.600.000 ευρώ (αύξηση αξίας 1.060% σε 20 χρόνια ή 50% του χρόνο)! Για σπίτια 20-25 ετών η Εφορία υπολογίζει έκπτωση παλαιότητας 34%. Ετσι θα ζητήσει φόρο 15% για το 1.056.000 ευρώ, δηλαδή 158.000 ευρώ
■ στην Εγνατίας, στη Θεσσαλονίκη, σπίτι είχε αξία 150.000 ευρώ και σήμερα 900.000 ευρώ. Η Εφορία βλέπει «κέρδος» 750.000 ευρώ. Λόγω παλαιότητας ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει φόρο 74.250 ευρώ.

Κερδισμένοι και χαμένοι
Πρακτικά ο πωλητής ενός σπιτιού 20ετίας θα καλείται να πληρώσει «καπέλο» 50%-100% της αξίας του ακινήτου που δεν φαινόταν στα συμβόλαια αγοράς, πάνω από την αντικειμενική αξία που υπολόγιζε η Εφορία. Καλείται να πληρώσει σε φόρους περίπου το 10%-25% της σημερινής αντικειμενικής αξίας του, με κάποιες εκπτώσεις παλαιότητας και ένα αφορολόγητο που θα του αναγνωρίζει η Εφορία (25.000 ευρώ), μόνον εφόσον όμως δεν έχει ξαναπουλήσει άλλο ακίνητο πριν. Ετσι θα επιβαρύνεται τελικά με φόρο ύψους 10%-20% της αξίας του ακινήτου, πολλαπλάσιο δηλαδή από τον φόρο μεταβίβασης που θα πληρώνει πλέον ο αγοραστής στον οποίο σήμερα μεταπωλεί το ακίνητο.