SOS εκπέμπουν έφοροι και ιδιοκτήτες για αντιπαροχές και αφορολόγητα

Σε μπελάδες βάζει ο νέος Φόρος Υπεραξίας χιλιάδες λογιστές, εφοριακούς  αλλά, πάνω από όλους, τους ιδιοκτήτες ακινήτων που, και αν ακόμη καταφέρουν βρουν αγοραστή για το ακίνητο που θέλουν να πουλήσουν, δεν ξέρουν τι φόρο θα πληρώσουν στην εφορία, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν ή να χάσουν τον πελάτη ή να … «μπουν και μέσα» αντί να βγάλουν κέρδος από την αγοραπωλησία.

Αν και για τέταρτη φορά επιχειρείται τα τελευταία χρόνια η καθιέρωση του …νέου Φόρου Υπεραξίας για τις πωλήσεις ακινήτων, παραμένουν πολλά κενά και ζητούνται διευκρινίσεις από τους αρμοδίους αφού, βάσει νόμου, από 1.1.2014 ισχύει ήδη το νέο καθεστώς για όλες τις μεταβιβάσεις που γίνονται ή θα γίνουν στο εξής.

Ωστόσο από τις οδηγίες που έχει δώσει το υπουργείο Οικονομικών παραμένουν πολλά κενά και στην πράξη οι αγοραπωλησίες ακινήτων δεν μπορούν να εκτελεστούν. Τα μεγάλα προβλήματα εντοπίζονται ήδη στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων από αντιπαροχή αλλά και στον υπολογισμό του αφορολογήτου, με αποτέλεσμα να ερίζουν ακόμα και οι αρμόδιες υπηρεσίες μεταξύ τους για το τι ισχύει σε κάθε περίπτωση.

Για παράδειγμα, αν κάποιος οικοπεδούχος απέκτησε 4 διαμερίσματα από αντιπαροχή το 2012 και από σκοπεύει να πουλήσει τα δύο ως νεόδμητα, δεν ξέρει πώς θα υπολογιστούν οι φόροι για κάθε συναλλαγή.

Ο «γενικός κανόνας» που προκύπτει από τις εγκυκλίους και τον ίδιο τον νόμο είναι ότι ο πωλητής φορολογείται για τη διαφορά που φαίνεται στα συμβόλαια αγοράς (δηλαδή ανάμεσα στην τιμή που το απέκτησε και στην τιμή που πουλάει) που, όμως, στην περίπτωση του οικοπεδούχου δεν υπάρχουν.

Ένας άλλος κανόνας λέει πως όταν δεν προκύπτει από συμβόλαια η τιμή κτήσης, αυτή υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου την χρονιά που περιήλθε στην  κυριότητα του ιδιοκτήτη.

Αρμόδιοι παράγοντες όμως δεν δέχονται αυτήν την ανάγνωση και λένε πως ούτε αυτός ο κανόνας όμως φαίνεται να έχει εφαρμογή στην περίπτωση του οικοπεδούχου. Επειδή ο νόμος προβλέπει γενικά, μεταξύ άλλων, ότι  γίνονται δεκτά και τα όποια έγγραφα προσκομίσει ο ενδιαφερόμενος για να αποδείξει την αξία ή το κατασκευαστικό κόστος των διαμερισμάτων.

Στην περίπτωση της αντιπαροχής, λένε οι ίδιοι παράγοντες, η τιμή κτήσεως για τον οικοπεδούχο θα μπορούσε να υπολογιστεί βάσει των χιλιοστών επί του συνολικού κατασκευαστικού κόστους της πολυκατοικίας.

Άλλα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών όμως υποστηρίζουν ότι θα έπρεπε να υπολογιστεί ξεχωριστά η αξία κτήσεως του οικοπέδου από την αξία των διαμερισμάτων.

Προβληματισμός υπάρχει όμως και για τον υπολογισμό φόρου υπεραξίας. Βάσει του νόμου, αν η υπεραξία (κέρδος) του πωλητή δεν υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, τότε δεν επιβάλλεται φόρος.

Οι απόψεις διίστανται όμως για τον εάν το όριο αυτό αφορά κάθε συναλλαγή ή θα εξαντλείται στην πρώτη. Για παράδειγμα, αν ο ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμα Α  και κέρδος 15.000 ευρώ και δεν πληρώσει φόρο Υπεραξίας,  θα δικαιούται το ίδιο αφορολόγητο και για το διαμέρισμα Β; Ή θα πληρώσει φόρο και για τις 15.000 ευρώ του κέρδους από το διαμέρισμα Β΄; Ή θα έχει ατομικό αφορολόγητο 25.000 ευρώ και θα πληρώσει φόρο μόνο για τα 5.000 ευρώ από τα συνολικά 30.000 ευρώ που εισέπραξε;

Για όλα αυτά τα θέματα, οι «ειδικοί» αναμένεται σύντομα να εκδώσουν ειδική εγκύκλιο.

Τελικά πάντως ο αγοραστής δεν φαίνεται να γλιτώνει το ΦΠΑ 23% για το νεόδμητο παρότι το παραλαμβάνει από ιδιώτη, εκτός αν δικαιούται ατομικά την απαλλαγή και θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης 3%. Και στην περίπτωση αυτή πάντως, αν έχει συντάξει προσύμφωνο πριν την 1.1.2014, θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης 10% και όχι 3% αφού άλλος νόμος -από την εποχή που οι φόροι μόνο ανέβαιναν και ποτέ δεν έπεφταν- προβλέπει ότι ο φόρος υπολογίζεται όπως ίσχυε με βάση τον χρόνο σύνταξης του προσυμφώνου, έστω και αν αυτός εκ των υστέρων αλλάξει .

Πηγή: newmoney.gr