Ούτε το Δημόσιο ξέρει την αξία των ακινήτων που θα βγάζει «στο σφυρί»!

Πέφτει και το τελευταίο οχυρό προστασίας των  οφειλετών του δημοσίου, που ήταν η απαγόρευση πλειστηριασμών σε τιμή κάτω από την αντικειμενική αξία, για χρέη στην εφορία. Η υπουργική απόφαση Τσακαλώτου – Χουλιαράκη, την οποία εξέδωσε χθες το υπουργείο Οικονομικών μετά την ψήφιση του νόμου 4512/2018 την περασμένη Δευτέρα, ορίζει ότι ειδικός εκτιμητής θα αποφασίζει –στο τελικό στάδιο πριν τον πλειστηριασμό- ποια είναι η εμπορική τιμή στην οποία θα βγαίνουν για πλειστηριασμό τα ακίνητα.

Η απόφαση αποκαλύπτει ουσιαστικά ότι το δημόσιο γνωρίζει μεν το ύψος των οφειλών, αλλά όχι και την αξία των ακινήτων που θα εκπλειστηριάζει για χρέη στην εφορία. Αυτός είναι προφανώς και ο λόγος που στην κυβέρνηση αποφεύγουν να μιλήσουν για την αξία σε ευρώ, πέραν της οποίας θα προστατεύεται μια «λαϊκή κατοικία», προκειμένου να μη βγει σε πλειστηριασμό.

Στο στάδιο της κατάσχεσης, η απόφαση προβλέπει πως η εμπορική τιμή της ακίνητης περιουσίας  του οφειλέτη, θα υπολογίζεται από τον δικαστικό κλητήρα, ο οποίος όμως δεν είναι ειδήμων στον υπολογισμό της αξίας ακινήτων. Για αυτό ακριβώς μάλιστα, η ίδια απόφαση ορίζει πως  για μεγάλες οφειλές, ύψους άνω των 250.000 ευρώ, θα ορίζεται υποχρεωτικά και πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων, που θα καθορίζει την εμπορική αξία του ακινήτου πριν μπει σε πλειστηριασμό. Αντιθέτως για μικρές οφειλές, από τις οποίες το δημόσιο θεωρεί πως καλύπτει εύκολα τις απαιτήσεις του από το όποιο ακίνητο κατάσχει, δεν απαιτεί πιο ορθό υπολογισμό της αξίας του.

Στο επόμενο στάδιο, όταν φτάσει το ακίνητο στον πλειστηριασμό, η απόφαση προβλέπει ότι υποχρεωτικά η εμπορική τιμή θα ορίζεται από εκτιμητή ακινήτων. Τότε δηλαδή θα μαθαίνει και η εφορία ποια είναι η αξία του ακινήτου που βγάζει «στο σφυρί».

Τι σημαίνουν όλα αυτά;

 -    Για κατασχέσεις για μικρές οφειλές κάτω των 250.000 ευρώ στην εφορία -δηλαδή για τα χρέη που έχουν 4 εκατομμύρια οφειλέτες- δεν διασφαλίζεται η πιστοποίηση του υπολογισμού της εμπορικής αξίας που κατάσχεται.

 -Στη φάση του πλειστηριασμού, δηλαδή την τελευταία στιγμή πριν αλλάξει χέρια το ακίνητο, ο πιστοποιημένος εκτιμητής θα ανακοινώνει την εμπορική τιμή πριν μπει σε δημοπρασία το ακίνητο.

Άρα η εμπορική αξία του ακινήτου δεν μπορεί να αποτελέσει «ασπίδα προστασίας» των οφειλετών, όπως ήταν για αυτούς ως τώρα η «δια νόμου» καθορισμένη αντικειμενική αξία, κάτω από την οποία έβγαινε άγονος ο πλειστηριασμός.

Αποδεικνύεται όμως και ότι ο ορισμός της προστασίας της «λαϊκής κατοικίας» δεν μπορεί να στηριχθεί προκαταβολικά στην χαμηλή αξία των ακινήτων. Αφού ούτε το δημόσιο δεν ξέρει την πραγματική αξία τους, δεν μπορεί να προστατεύσει κανένα ακίνητο, όπως θα προστατευόταν αν οριζόταν ως κριτήριο πχ η «κύρια» κατοικία, ή η «πρώτη» ή μόνη κατοικία, με βάση πχ τα τετραγωνικά και την κοινωνική ή την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη, προκειμένου να μην χάσει το σπίτι του και έναντι ευτελούς τιμήματος.

Κερδισμένοι και χαμένοι

 
Αντιθέτως, όπως προκύπτει από την ίδια υπουργική απόφαση, μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος να υποεκτιμώνται τα ακίνητα μικροφειλετών που κατάσχονται, παρά των μεγαλοφειλετών. Και αυτό επειδή για τους μεν μικροφειλέτες θα αποφασίζει την εμπορική τιμή ένας δικαστικός επιμελητής  που αναζητά κάποια πρόχειρα συγκριτικά στοιχεία (πχ από τους περιοίκους, συμβολαιογραφεία ή και … από τις μικρές αγγελίες) προκειμένου να προσδιορίσει μια τιμή ως «εμπορική», ενώ για τους μεγαλοφειλέτες η απόφαση θέτει επιστημονικά κριτήρια μεγαλύτερης βαρύτητας (πιστοποιημένοι εκτιμητές).

 Θεωρητικά βέβαια, όπως προβλέπει η απόφαση, ο δικαστικός επιμελητής που ενεργεί κατάσχεση «δύναται» να αναζητήσει την συνδρομή πιστοποιημένου εκτιμητή, εάν έχει αμφιβολίες για την εμπορική τιμή του ακινήτου.

Στην πράξη όμως, και ειδικά όταν φτάσουν τα ακίνητα στον πλειστηριασμό, θα είναι δύσκολο να ελέγξουν τα χιλιάδες ή εκατομμύρια ακίνητα των οφειλετών του δημοσίου, οι μόλις 658 πιστοποιημένοι εκτιμητές (εκ των οποίων μόνον 47 είναι εταιρίες που απασχολούν υπαλλήλους ως εκτιμητές). Ειδικά από τον Απρίλιο και τους επόμενους μήνες, όταν θα βγαίνουν κατά χιλιάδες τα ακίνητα σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς σε όλη τη χώρα, οι εκτιμητές ακινήτων είναι αμφίβολο αν θα προλαβαίνουν μέσα σε 10 μέρες που έχουν διορία από την υπουργική απόφαση, να καθορίζουν ορθά την πραγματική αγοραία αξία του κάθε ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό.

«Σανίδα σωτηρίας»

Μόνη ελπίδα ίσως για τους οφειλέτες, προκειμένου να μη δουν τα σπίτια τους να εκπλειστηριάζονται για ένα κομμάτι ψωμί, είναι να έχουν παραδώσει μέχρι τον Μάρτιο τις εκτιμήσεις τους για τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων όλης της χώρας, οι περίπου 200 πιστοποιημένους εκτιμητές, τους οποίους επέλεξε με κλήρωση το υπουργείο Οικονομικών και τους ανέθεσε το τιτάνιο έργο να προσδιορίσουν «εμπορικές» τιμές μέσα σε 20 μόλις μέρες -ενώ οι αρμόδιες υπηρεσίες αδυνατούν εδώ και δέκα χρόνια να τις υπολογίσουν σωστά.

Οι νέες αντικειμενικές τιμές -που θα θεωρείται ότι συμπίπτουν με τις εμπορικές- θα αποτελέσουν συνεπώς τον «μπούσουλα» όχι μόνον για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2018, αλλά για το ποια σπίτια είναι τα «φιλέτα» που θα πρέπει να βγουν σε πλειστηριασμό, και ποια όχι.

Με δεδομένη όμως την καχεξία της κτηματαγοράς, την ανυπαρξία αγοραπωλησιών και τον κατήφορο που έχουν πάρει οι αγοραίες τιμές, η τύχη του σπιτιού κάθε οφειλέτη θα κριθεί «στο νήμα» πριν βγει στον πλειστηριασμό, αφού αν σε κάποιες περιοχές προκύψουν χαμηλότερες αντικειμενικές τιμές, οι ιδιοκτήτες θα κερδίζουν κάτι από τον ΕΝΦΙΑ αλλά θα χάνουν ευκολότερα και φτηνότερα τα σπίτια τους, ενώ αντιθέτως εκεί όπου οι τιμές θα ανέβουν, θα υποστούν μεν φορολογική επιβάρυνση αλλά ενδεχομένως κάποιοι να σώσουν από πλειστηριασμούς τα ακίνητά τους.

Τι ορίζει η απόφαση Τσακαλώτου-Χουλιαράκη-Πιτσιλή

Σύμφωνα με την ΠΟΛ 1011/2018 που εκδόθηκε την Παρασκευή:

-          αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται είναι ο δικαστικός επιμελητής

-          για το σκοπό αυτό, ο δικαστικός επιμελητής «δύναται κατά την κρίση του» να υποβάλλει αίτημα  για το διορισμό πιστοποιημένου εκτιμητή, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο περιλαμβάνεται στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών.

-          σε περίπτωση που η συνολική βασική οφειλή για την οποία επιβάλλεται η κατάσχεση υπερβαίνει το ποσό των διακοσίων πενήντα χιλιάδων ευρώ, η τήρηση της ανωτέρω διαδικασίας είναι υποχρεωτική.

-          στην φάση του πλειστηριασμού,  η εμπορική αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται προσδιορίζεται υποχρεωτικά και ανεξαρτήτως ορίου οφειλής από πιστοποιημένο εκτιμητή, που διορίζεται από τον προϊστάμενο της αρμόδιας για την είσπραξη της οφειλής υπηρεσίας.

-          σε περίπτωση που έχει διοριστεί πιστοποιημένος εκτιμητής για τον προσδιορισμό της αξίας ακινήτου που εκπλειστηριάζεται, δεν απαιτείται εκ νέου διορισμός του για την έκδοση του προγράμματος πλειστηριασμού.

-           για κάθε εκτίμηση κτίσματος ο πιστοποιημένος εκτιμητής θα λαμβάνει πάγια αμοιβή 100,00 ευρώ + ΦΠΑ (δηλαδή 124 ευρώ). Για κτίσματα άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων η αμοιβή προσαυξάνεται 10% για κάθε 100 τετραγωνικά μέτρα, αλλά μέχρι τα 200,00 ευρώ + ΦΠΑ. Για οικόπεδα και αγροτεμάχια, η πάγια αμοιβή ορίζεται στα 50 ευρώ + ΦΠΑ. Για κάθε επί πλέον δικαίωμα επί ακινήτου λαμβάνει αμοιβή 50,00 ευρώ + ΦΠΑ.