Πώς θα πετύχετε καλύτερες αποδόσεις επενδύοντας στη βραχυχρόνια μίσθωση

Την ώρα που η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων σημειώνει σημαντική άνοδο και στην Ελλάδα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων σκέφτονται αν θα πρέπει να μπουν κι εκείνοι στο “χορό” του airbnb ενώ όσοι ήδη “χορεύουν” ψάχνουν τρόπους για να επιτύχουν καλύτερες αποδόσεις.

Είναι γεγονός ότι τα ακίνητα που είναι καταχωρημένα στις γνωστές πλατφόρμες διαμοιρασμού καταλυμάτων (Airbnb, HomeAway, κ.λπ.) έχουν αυξηθεί σημαντικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, του κορυφαίου παρόχου στοιχείων και δεδομένων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τον Δεκέμβριο του 2018, υπήρχαν στην Ελλάδα 72.144 ενεργά ακίνητα διαθέσιμα προς βραχυχρόνια μίσθωση μόνο στην πλατφόρμα της Airbnb.

Πρόσφατα η AirDNA ανακοίνωσε την ενσωμάτωση των καταχωρήσεων της HomeAway σε ολόκληρο το φάσμα των προϊόντων και εργαλείων της, συμπεριλαμβανομένου και του δημοφιλούς εργαλείου MarketMinder. Το εργαλείο αυτό παρέχει στους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τη δυνατότητα ανάλυσης της αγοράς και προσδιορισμού των βασικών τάσεων.

Με την προσθήκη 1,5 εκατομμυρίου καταχωρήσεων της HomeAway, άλλαξαν τα δεδομένα σε πολλές περιοχές, στις οποίες σημειώνεται πλέον μετρήσιμη άνοδος στην προσφορά ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν πλέον να προσδιορίσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια την τιμή διανυκτέρευσης παρακολουθώντας την προσφορά και τη ζήτηση ανά μήνα, καθώς και την εποχικότητα του προορισμού.

Τιμές

Η φετινή χρονιά κρύβει μεγάλες προκλήσεις τόσο για τη γενικότερη τουριστική αγορά όσο και ειδικότερα για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι προκρατήσεις δεν ακολουθούν τους ίδιους ρυθμούς ανάπτυξης που είχαν πέρυσι ενώ σε κάποιες περιοχές παρατηρείται ήδη μια σημαντική μείωση.
Οι λόγοι αυτής της υστέρησης είναι πολλοί και διαφορετικής φύσης. Αφενός ο βαρύς χειμώνας που πέρασε η χώρα μας αλλά και το Πάσχα (που παραδοσιακά σηματοδοτεί την έναρξη της σεζόν) που πέφτει αρκετά αργά, έκαναν πολλούς ευρωπαίους να καθυστερήσουν τον προγραμματισμό των καλοκαιριών τους διακοπών. Αφετέρου οι φθηνότερες ανταγωνίστριες χώρες (Τουρκία, Αίγυπτος, Τυνησία) επανήλθαν δυναμικά στο παιχνίδι. Επιπλέον, η αβεβαιότητα του Brexit έχει δημιουργήσει κλυδωνισμούς στη Βρετανική αγορά.
Σε αυτά πρέπει να συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι η περσινή χρονιά σημείωσε επιδόσεις ρεκόρ κάτι που σημαίνει ότι μετά από σχεδόν 3 χρόνια ανόδου, η διορθωτική κίνηση της αγοράς θα έπρεπε να ήταν αναμενόμενη. Ένα δεύτερο επακόλουθο της συνεχούς ανόδου είναι ότι προσέλκυσε ακόμα περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων να δραστηριοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσδοκώντας να πάρουν κομμάτι από αυτή την πίττα.
Όμως η αύξηση στην προσφορά καταλυμάτων, σε συνδυασμό με τη σταθεροποίηση (έως και ελαφρά μείωση) στη ζήτηση, οδηγεί αναπόφευκτα σε πίεση στις τιμές.

Το στοίχημα της φετινής χρονιάς

Το βασικό σημείο που πρέπει να προσέξουν φέτος οι επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στη βιομηχανία της φιλοξενίας (είτε βραχυχρόνια μίσθωση είτε ξενοδοχεία) είναι η τιμολογιακή τους πολιτική. Θα πρέπει να βρουν το κατάλληλο μείγμα πληρότητας - τιμής έτσι ώστε οι αποδόσεις τους να διατηρηθούν σε ικανοποιητικά επίπεδα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει το θετικό ότι δεν εξαρτάται από tour operators, οι οποίοι είναι και οι βασικοί διαμορφωτές των τιμών των ξενοδοχείων. Οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων είναι ελεύθεροι να μεταβάλλουν τις τιμές τους όποτε και όπως αυτοί επιθυμούν.
Το θέμα είναι τι τους συμφέρει. Πότε πρέπει να αυξάνουν την τιμή; Πότε πρέπει να κάνουν προσφορές/εκπτώσεις; Είναι καλύτερα να πωλούν σε υψηλή τιμή με μικρότερες πληρότητες ή το αντίστροφο; Πώς η εποχικότητα του προορισμού στον οποίο δραστηριοποιούνται επηρεάζει την τιμολογιακή πολιτική τους; Πόσο πωλούν οι άλλοι ιδιοκτήτες στην περιοχή τους;
Σε ένα ξενοδοχείο, αυτά τα εξετάζει το τμήμα πωλήσεων. Κάτι που οι ιδιοκτήτες - διαχειριστές ακινήτων δεν διαθέτουν. Είναι λοιπόν κρίσιμης σημασίας να έχει κάποιος πρόσβαση σε δεδομένα που θα τον βοηθήσουν να καταστρώσει αποτελεσματικά την τιμολογιακή του πολιτική.

Η δύναμη των δεδομένων

Το εργαλείο Market Minder της AirDNA είναι ένα εργαλείο για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, το οποίο παρέχει όλες τις βασικές λεπτομέρειες της αγοράς, όπως ο αριθμός των ενοικιάσεων, η αύξηση των ακινήτων, τα μεγέθη ακινήτων, καθώς και τους βασικούς δείκτες απόδοσης – ADR, Occupancy, Revenue – για τον τελευταίο πλήρη ημερολογιακό μήνα.

Για πιο σαφή εικόνα, υπάρχει και η δυνατότητα περιήγησης στο χάρτη της περιοχής.
Ίσως η πιο ενδιαφέρουσα μέτρηση στην ενότητα “Επισκόπηση” είναι η πρόσφατη “Βαθμολογία Αγοράς”. Σε κάθε πόλη και γειτονιά δίνεται βαθμός από το Α έως το F για να υποδείξει την τρέχουσα απόδοση αυτής της αγοράς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης σε σύγκριση με τις 2.500 μεγαλύτερες αγορές στον κόσμο. Ο βαθμός υπολογίζεται εξετάζοντας τέσσερις διαφορετικές μετρήσεις: ζήτηση ενοικίασης, αύξηση εσόδων, εποχικότητα και ρύθμιση.