Ποιοι κερδίζουν από την αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα

Στον «πάγο» μπαίνει ξανά ο ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων. Το νέο μέτρο θα ενισχύσει την κτηματαγορά αλλά και την αντιπαροχή για την ανέγερση οικημάτων, καθώς θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και οι οικοπεδούχοι για τα διαμερίσματα που λαμβάνουν.
 
Εκτός από την αναθέρμανση της κτηματαγοράς και των οικοδομικών εργασιών  (π.χ. ολοκλήρωση χιλιάδων ημιτελών κτισμάτων κ.λπ.) το μέτρο θα συμβάλει επίσης στην άνοδο του ΑΕΠ και στην άνοδο των αξιών των ακινήτων, στην ανάκτηση της αξίας των περιουσιών των ιδιοκτητών, αλλά και στην εξυγίανση των τραπεζών –μέσω της υψηλότερης αποτίμησης των ακινήτων που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους.

Κοκτέιλ μέτρων 
 
Και αυτό είναι ένα μόνον, από το πλέγμα μέτρων που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός προκειμένου να πυροδοτήσει την Ανάπτυξη, με παράλληλη ενίσχυση των φορολογικών εσόδων. Μιλώντας στο συνέδριο του Economist έδωσε έμφαση στις μεταρρυθμίσεις, στις συμφωνίες εργαζομένων – εργοδοτών με σκοπή τη διάσωση επιχειρήσεων και θέσεων εργασίας, στην δικαιότερη κατανομή του ΕΝΦΙΑ με επέκταση του Τιμών Ζώνης σε περιοχές με βίλες που φορολογούνται ελάχιστα, την υποχρεωτική πληρωμή μέσω τραπέζης του 30% του εισοδήματος, η εφαρμογή της ηλεκτρονικής τιμολόγησης από το 2020 πιλοτικά, αλλά και το σχέδιο "ΗΡΑΚΛΗΣ" για τις τράπεζες. Ενόψει μάλιστα της σημερινής συνάντησης με τους Τραπεζίτες, έστειλε  το μήνυμα πως πρέπει να εξαλειφθούν οι άδικες χρεώσεις.
 
Θετικό «σοκ» στην αγορά ακινήτων
 
Όπως αποκάλυψε χθες ο πρωθυπουργός, η αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα θα ισχύσει ως 2022 για όλα τα ακίνητα που έχουν οικοδομική άδεια μετά το 2006 (έτος κατά το οποίο θεσπίστηκε ο ΦΠΑ στα ακίνητα). Θα καλύψει έτσι όχι μόνον όσα χτίζονται ή θα χτιστούν από τώρα και στο εξής, αλλά και τα περίπου 200.000 ακίνητα που έχουν ήδη χτιστεί αλλά παραμένουν απούλητα.
 
Ωστόσο το δίλημμα που είχαν στην κυβέρνηση όλες τις προηγούμενες 100 ημέρες ήταν αν θα έπρεπε το μέτρο να καλύψει ισότιμα όλα τα ακίνητα, παλαιά και νέα, κτισμένα και άκτιστα. Και αυτό γιατί αρχικός στόχος της ιδέας για αναστολή του ΦΠΑ ήταν να δοθεί ώθηση στην οικονομία, με κίνητρα για να κτιστούν νέες κατασκευές –με άδεια κατασκευής 2019 και εξής–  τα οποία θα πωλούνταν χωρίς επιβάρυνση ΦΠΑ.
 
Από την άλλη όμως, μια τέτοια εξέλιξη θα «χαντάκωνε» τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές απούλητων ακινήτων, αφού θα τους έμεναν οριστικά στα χέρια. Εφόσον δεν θα απαλλάσσονταν από την επιβάρυνση, δεν θα μπορούσαν να ανταγωνιστούν τα νεόκτιστα ακίνητα που θα πωλούνται χωρίς ΦΠΑ και είναι πιο σύγχρονα.

 
Με την απόφαση να εξαιρέσει όλα τα νεόδμητα, ασχέτως πότε εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, η κυβέρνηση απεγκλωβίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες και μικρούς ή μεγάλους κατασκευαστές, ενώ δίνει και ώθηση στην κτηματαγορά για να αναθερμανθεί καθώς θα πωλουνται ευκολότερα ακίνητα από το «στοκ» των 100.000 απούλητων.
 
Από την άλλη όμως, αποδυναμώνεται ενδεχομένως το κίνητρο για να κτιστούν νεότερα και να αναθερμανθεί η Οικοδομή, αφού το αγοραστικό ενδιαφέρον θα μοιραστεί και στα ήδη κτισμένα.
 
Νεόδμητα και… "νεόδμητα"
 
Ο άλλος «γόρδιος δεσμός» που καλείτο να λύσει η κυβέρνηση είναι και το εξής οξύμωρο: με τον όρο «νεόδμητα ακίνητα», που θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ, εννοούνται και ακίνητα που έχουν κτιστεί ήδη πριν από 5 ή 6 χρόνια, αλλά δεν έχουν πουληθεί και κατοικηθεί ακόμα.
 
Για την ακρίβεια από το 2007 και εφεξής, όσα ακίνητα έμειναν απούλητα μετά την οικοδομική έκρηξη που σημειώθηκε στην διετία 2004-2005 (λόγω χαμηλών επιτοκίων δανεισμού αλλά και ενόψει επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα τότε) θεωρούνταν «νεόδμητα» μόνον και μόνον επειδή έμεναν απούλητα, ασχέτως πόσα χρόνια πριν είχαν δομηθεί.
 
 Μετά τη «φούσκα» της Οικοδομής της περιόδου εκείνης, ακολούθησε η διεθνής οικονομικής κρίση και, αμέσως μετά, η ελληνική και τα Μνημόνια. Αποτέλεσμα ήταν στα χρόνια αυτά η συσσώρευση ακινήτων στα αζήτητα επί χρόνια.
 
Και έτσι, για παράδειγμα, ένα ακίνητο με άδεια που εκδόθηκε το 2006 και παραμένει απούλητο, θα μπορεί να πουληθεί το 2020 χωρίς ΦΠΑ σαν νεόδμητο… 14ετίας!
 

Τι και ποιοι κερδίζουν
 
Σε αυτήν την περίπτωση, θα οφείλεται μόνον ο φόρος μεταβίβασης 3% της αξίας του ακινήτου, αντί 24% ΦΠΑ.
 
Πρακτικά πάντως, η αγορά κύριας κατοικίας (για άγαμο ή νέο ζευγάρι κλπ) απαλλάσσεται κατ’αρχήν από τον ΦΠΑ. Συνεπώς από την αναστολή επωφελούνται κυρίως όσοι αγοράζουν β΄κατοικία ή επαγγελματική στέγη, ή ακίνητα αξίας πάνω από 250.000 ευρώ.
 
Χαμένοι βγαίνουν ενδεχομένως οι πωλητές πιο παλαιών ακινήτων (προ του 2006) καθώς χάνουν το συγκριτικό πλεονέκτημα που είχαν έναντι των νεοτέρων τα οποία επιβαρύνονταν με ΦΠΑ.
 
Με βάση τα παραπάνω, από 1.1.2020 θα ισχύσουν τα εξής:
 
-          ακίνητα κάθε είδους (είτε νεόδμητα είτε «από δεύτερο χέρι») με άδεια οικοδομής πριν από το 2006 θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%.
 
-          νεόδμητα ακίνητα με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά θα πωλούνται για τρία χρόνια (2020 έως 2022) με φόρο μεταβίβασης 3% και όχι ΦΠΑ 24%.
 
Αλλιώς πάντως, αν δεν λυνόταν αναδρομικά για όλους το θέμα του ΦΠΑ, θα προκαλείτο αλαλούμ στην αγορά καθώς, για παράδειγμα:
 
1         για οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονταν από τις αρχές του 2020 και μετά η μεταβίβαση των ακινήτων θα γινόταν για τρία χρόνια με φόρο 3% και όχι με συντελεστή ΦΠΑ 24%.
 
 2         νεόδμητα με οικοδομική άδεια του 2019 και τα οποία έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται θα επιβαρύνονταν με ΦΠΑ 24%
 
 3     Ακίνητα για τα οποία η οικοδομική άδεια του 2019, που μέχρι την ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων διατάξεων δεν θα είχουν ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης, θα φορολογούνταν κατά τη μεταβίβασή τους με φόρο 3%.
 
Με βάση τις προεκλογικές εξαγγελίες, οι διατάξεις για την αναστολή επιβολής ΦΠΑ για μία τριετία θα συνοδεύονται και από παράλληλο τριετές «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις και αναμένεται να περιληφθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο θα κατατεθεί στη Βουλή εντός του Νοεμβρίου.