«Τρέλα» με τα ακίνητα - Οι 7 λόγοι που οδηγούν σε ράλι την κτηματαγορά

Σε ανοδική τροχιά με έντονη ζήτηση βρίσκεται το τελευταίο διάστημα η εγχώρια κτηματαγορά, με όλες τις εκτιμήσεις από συμβούλους, μεσίτες, τράπεζες και κατασκευαστές να συγκλίνουν στο γεγονός ότι οι αυξητικές τάσεις θα συνεχιστούν, καθώς η αγορά έχει επιδείξει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα στην πανδημία.

Ηδη μέσα στο 2021 ο ρυθμός ανόδου στα οικιστικά ακίνητα κυμαίνεται, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, στο 4%, νούμερο το οποίο, κατά τις εκτιμήσεις, αναμένεται να κλείσει ακόμη υψηλότερα για το σύνολο του έτους, με δεδομένα την υψηλή ζήτηση και το γενικότερο οικονομικό και φορολογικό περιβάλλον.

Αλλωστε, η άνοδος στα οικιστικά ακίνητα εν μέσω πανδημίας δεν είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο: είναι χαρακτηριστικό ότι στην τελευταία ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για τις τιμές των κατοικιών σε 60 χώρες του Δείκτη Κατοικιών (IMF Global House Price Index) καταγράφηκε για το 2020 σε 23 χώρες του δείκτη αύξηση σε υψηλό ποσοστό, πάνω από 5%. Ενδεικτικά, στο Λουξεμβούργο, που έρχεται πρώτο, η άνοδος είναι πάνω από 17% και στην Τουρκία, στη δεύτερη θέση, στα πέριξ του 15%, ενώ η Ελλάδα βρίσκεται χαμηλότερα, στην 23η θέση, με άνοδο 4,4% για το σύνολο της περασμένης χρονιάς. 

Και τα επόμενα χρόνια

Στην παρούσα φάση, η ειδοποιός διαφορά της ελληνικής αγοράς ακινήτων σε σύγκριση με αντίστοιχες ευρωπαϊκές έχει να κάνει με τη χαμηλότερη βάση από την οποία έχουν ξεκινήσει οι τιμές, γεγονός το οποίο μάλιστα οδηγεί στην εκτίμηση ότι οι αξίες των οικιστικών ακινήτων στη χώρα μας θα συνεχίσουν να τραβούν την ανιούσα και τα επόμενα χρόνια, με χαρακτηριστική την πρόβλεψη της Τράπεζας Πειραιώς για ρυθμούς ανόδου της αγοράς 4%-5% σε ετήσια βάση, χωρίς να διαφαίνεται κίνδυνος «φούσκας». Το μεγάλο χάσμα που προέκυψε στις τιμές των ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη ήταν την προηγούμενη δεκαετία κατά τη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης, με πτώση σωρευτικά κατά 42% την περίοδο από το τέλος του 2008 έως και το 2017.

Από το 2018 και μετά η αγορά άρχισε να ανακάμπτει, καθώς ο ρυθμός μεταβολής των τιμών έλαβε θετικό πρόσημο, ενώ το 2019 σημείωσε ισχυρή επιτάχυνση. Παρά το ξέσπασμα της πανδημίας στις αρχές του 2020, η πορεία ανάκαμψης δεν ανακόπηκε, έστω και αν ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων επιβραδύνθηκε. Ο σχετικός δείκτης σημείωσε άνοδο κατά 4,4% το 2020 από 7,2% το 2019, ενώ το α’ εξάμηνο του 2021 αυξήθηκε κατά 4% (3,5% το α’ τρίμηνο, με επιτάχυνση το β’ τρίμηνο στο 4,6%). Ακόμη κι έτσι, όμως, στην Ευρωζώνη οι ρυθμοί της ανόδου ήταν πιο υψηλοί και το β’ τρίμηνο του τρέχοντος έτους αυξήθηκαν κατά 6,8% σε ετήσια βάση. «Η ανοδική τάση που ακολουθούν οι τιμές των ακινήτων από την έναρξη της πανδημικής κρίσης δεν παρατηρείται μόνο στη χώρα μας, αλλά και διεθνώς. Στην Ευρωζώνη ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών επιταχύνθηκε και διαμορφώθηκε σε επίπεδο υψηλότερο από το αντίστοιχο στην Ελλάδα», σχολιάζουν χαρακτηριστικά οι αναλυτές της Alpha Bank.

Η ψαλίδα με την Ε.Ε.

Σημειωτέον ότι η Ελλάδα, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Εurostat για την τελευταία δεκαετία, από το 2010 μέχρι σήμερα, έχει το αρνητικό ρεκόρ στην Ε.Ε. με τη μεγαλύτερη πτώση στις αξίες κατοικιών πανευρωπαϊκά, και μάλιστα σε διψήφιο, υψηλό ποσοστό. Μόνο τέσσερα κράτη-μέλη (Ελλάδα, Κύπρος, Ιταλία και Ισπανία) καταγράφουν μείωση τιμών πώλησης από το 2010 έως και το β’ τρίμηνο του 2021, ωστόσο, πλην της χώρας μας, στις υπόλοιπες αγορές η πτώση είναι πολύ μικρότερη και διαμορφώνεται, κατά κύριο λόγο, σε μονοψήφιο ποσοστό. Ετσι, στη χώρα μας η μείωση στις αξίες των οικιστικών ακινήτων από το 2010 μέχρι και το φετινό β’ τρίμηνο είναι λίγο χαμηλότερη του 30%, όταν αντίστοιχα ο μέσος όρος αύξησης των τιμών πώλησης των κατοικιών στην Ε.Ε. αγγίζει το 34% για την ίδια περίοδο!

Στην Κύπρο το αντίστοιχο ποσοστό είναι μονοψήφιο, κοντά στο -8%, στην Ιταλία οι τιμές πώλησης των σπιτιών υπολείπονται κατά 12% έναντι του 2010 και στην Ισπανία καταγράφεται οριακή μείωση των τιμών πώλησης. Στον αντίποδα, υπάρχουν χώρες στην Ευρώπη με εντυπωσιακές αυξήσεις, με διπλασιασμό των τιμών, ακόμη και με υπερδιπλασιασμό από το 2010 έως το α’ μισό του 2021: τη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών πανευρωπαϊκά παρουσιάζει η Ισλανδία με πάνω από 140% τη δεκαετία, ενώ στην Εσθονία στο τέλος του φετινού β’ τριμήνου οι τιμές πώλησης εμφανίζονται αυξημένες σε ποσοστό πάνω από 130%!

Οι παράγοντες ανόδου

Οπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι λόγοι για το ράλι στις αυξήσεις των οικιστικών ακινήτων διεθνώς μέσα στην πανδημία σχετίζονται με σειρά παραγόντων, μεταξύ των οποίων το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, οι πολιτικές στήριξης που εφάρμοσαν τα κράτη κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης ώστε να συγκρατηθούν η ζήτηση και η ρευστότητα των νοικοκυριών, η υιοθέτηση ευέλικτων μορφών εργασίας και η εξ αποστάσεως εργασία που αύξησε τη ζήτηση για μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητα κ.ά.

Δεν είναι τυχαία η εκτόξευση σε επίπεδα ρεκόρ σε πολλές χώρες μες στην πανδημία των οnline αναζητήσεων για σπίτια, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει το ΔΝΤ, γεγονός που πιστοποιούν και τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία ανά την Ευρώπη ακόμη και για πολυτελείς κατοικίες όπως οι Engel & Völkers, Sotheby’s Real Estate κ.ά. με δραστηριότητα και στη χώρα μας. Κοινή διαπίστωση στην Ευρώπη είναι ότι, λόγω της πανδημίας, των κρατικών πακέτων στήριξης, αλλά και των μειωμένων δαπανών εξαιτίας των lockdown και των περιορισμών, έχουν ενισχυθεί οι αποταμιεύσεις των νοικοκυριών συντελώντας τελικά και στην άνοδο της ζήτησης συνολικά για ακίνητα, και μάλιστα με πιο υψηλά ποιοτικά στάνταρ, δεδομένου ότι το σπίτι πλέον έχει μπει πιο ψηλά στις προτεραιότητες των Ευρωπαίων. Τις διεθνείς τάσεις ακολουθεί και η Ελλάδα, όπου πέραν των παραπάνω έρχονται να προστεθούν επιπλέον παράμετροι σε σχέση με το φορολογικό περιβάλλον (αναστολή ΦΠΑ, αφορολόγητες γονικές παροχές, εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις κ.ά.), την οικοδομική δραστηριότητα και τη στεγαστική πίστη.

Ειδικότερα:

Η αύξηση της στεγαστικής πίστης ήδη καταγράφεται από τις τράπεζες, οι οποίες μάλιστα έχουν ενισχύσει εσχάτως και τις διαφημιστικές τους καμπάνιες για τον σκοπό αυτό υποστηρίζοντας ότι πλέον, έτσι όπως διαμορφώνονται η αγορά ακινήτων και ο τιμές, καθίσταται εκ νέου, μετά από χρόνια, πιο συμφέρουσα η απόκτηση στέγης με τραπεζικό δανεισμό έναντι της ενοικίασης. Το τελευταίο διάστημα οι νέες αιτήσεις μπορεί να εμφανίζονται αυξημένες ακόμη και σε ποσοστό 50% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, γεγονός το οποίο αποτυπώνει και τη μεγαλύτερη επιθυμία του Ελληνα να αποκτήσει το δικό του σπίτι, κάτι που ενισχύθηκε μες στην πανδημία. Σήμερα, συνολικά στην αγορά οι εγκρίσεις στεγαστικών αφορούν 7 από τα 10 δάνεια, με απαραίτητη και τη συμμετοχή του δανειολήπτη τουλάχιστον στο 20%-25% κατά μέσο όρο της αξίας του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις τώρα κάνουν λόγο για εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων φέτος ακόμη και πάνω από 900 εκατ. ευρώ, νούμερο ικανοποιητικό, τηρουμένων πάντα των αναλογιών (στα χαμηλά της αγοράς οι νέες εκταμιεύσεις είχαν φτάσει στα 500 εκατ. ευρώ), έστω κι αν απέχει μακράν από την περίοδο προ δημοσιονομικής κρίσης, τη δεκαετία του 2000, όπου οι εκταμιεύσεις στεγαστικών είχαν φτάσει στα 11 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση ή ακόμη και στο 1 δισ. ευρώ τον μήνα.

Επιπλέον, η συνεχής αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αποτυπώνεται και στα στοιχεία της EΛΣΤΑΤ. Κατά την περίοδο του δωδεκαμήνου έως τον Ιούλιο του 2021, οπότε και υπάρχουν τα τελευταία στοιχεία (Αύγουστος 2020 - Ιούλιος 2021), η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 18,1% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 29,3% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 21% στον όγκο, σε σύγκριση με την περίοδο Αύγουστος 2019 - Ιούλιος 2020.

Οι τιμές

H άνοδος των τιμών στις κατοικίες αποτυπώνεται και στις αγγελίες που δημοσιεύουν οι Ελληνες ιδιοκτήτες, έστω και αν οι τιμές μπορεί να είναι ελαφρώς τσιμπημένες στο πλαίσιο της τελικής διαπραγμάτευσης με τον αγοραστή. Ο δείκτης τιμών του Spitogatos (www.spitogatos.gr), που αποτυπώνει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών, καταγράφει για το γ’ τρίμηνο του 2021 (Ιούλιος - Σεπτέμβριος 2021) αύξηση στις ζητούμενες τιμές πώλησης κατά 7,12% σε σχέση με το αντίστοιχο του 2020.

Ως προς την εικόνα, στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας, οι υψηλότερες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης παρατηρούνται σε περιοχές μακριά από το κέντρο της Αθήνας. Για το διάστημα Ιουλίου - Σεπτεμβρίου του 2021 οι τιμές παρουσίασαν μέσα σε έναν χρόνο (από το γ’ τρίμηνο του 2020 και παρά την πανδημία) μεγάλες αυξήσεις, από 4,2% στο κέντρο της Αθήνας -η χαμηλότερη αύξηση- έως 9,9% στα βόρεια προάστια, που σημείωσαν και τη μεγαλύτερη αύξηση, με τιμές στα 2.491 ευρώ ανά τ.μ. από 2.267 ευρώ ανά τ.μ. έναν χρόνο πριν. Στα νότια προάστια η αύξηση τοποθετείται στο 7,4% με μέση τιμή στα 2.813 ευρώ ανά τ.μ.

Στο κέντρο της Αθήνας η μέση τιμή αυτή τη στιγμή είναι στα 1.612 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα δυτικά προάστια, όπου καταγράφεται η δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση στην πρωτεύουσα (9,3%), η μέση τιμή είναι στα 1.444 ευρώ ανά τ.μ. Στο 8,7% είναι οι τιμές πώλησης στα προάστια του Πειραιά όπου η μέση τιμή τώρα είναι στα 1.270 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη η μέση τιμή στις πωλήσεις κατοικιών εμφανίζεται τώρα αυξημένη κατά 8,1%, στα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. για τις περιοχές του κέντρου, ενώ στους περιφερειακούς δήμους η αύξηση είναι χαμηλότερη, κατά 6,7%, στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ.

Το κόστος των υλικών

Από την άλλη πλευρά, στη δεδομένη συγκυρία η εκτόξευση των τιμών στα οικοδομικά υλικά δεν παύει να είναι τεράστιο πρόβλημα για την αγορά, ιδιαίτερα μάλιστα αν ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι στη χώρα μας, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, υπήρχε όλα τα προηγούμενα χρόνια της δημοσιονομικής κρίσης η απόλυτη στασιμότητα όσον αφορά τις νέες κατασκευές. Από το 2019 και μετά η αγορά των νέων κατασκευών άρχισε να ξαναζεσταίνεται, για να φρενάρει εκ νέου το 2020 -εκ των πραγμάτων, λόγω της πανδημίας- και μόλις τους τελευταίους μήνες έχει γίνει η ουσιαστική επανεκκίνηση από πλευράς των κατασκευαστών.

Οι τελευταίοι τώρα κρούουν εκ νέου τον κώδωνα του κινδύνου για τις ανατιμήσεις στις τιμές των υλικών που έχουν εκτοξευτεί τους τελευταίους μήνες: η αύξηση του κόστους των κατασκευών σε ποσοστό, όπως αναφέρεται, κοντά στο 35% τον τελευταίο χρόνο φοβίζει εκ νέου την κτηματαγορά τόσο για τα νέα έργα όσο και για τον τομέα των ανακαινίσεων, που επίσης παρουσιάζει μεγάλη κινητικότητα. Μένει να φανεί πώς θα επιμεριστεί ακριβώς αυτή η πρόσθετη επιβάρυνση, αλλά και πώς θα επηρεάσει την αγορά.

Ειδήσεις σήμερα:

Κορωνοϊός: Νέα μέτρα και SMS από σήμερα στους ανεμβολίαστους

COP26: Μεγάλη σημασία, μικρή πιθανότητα ουσιαστικής συμφωνίας - Στη Γλασκώβη ο Μητσοτάκης

Επίθεση στον Βασιλακόπουλο: Οι αρνητές απειλούν επιστήμονες - Γιατροί περιγράφουν όσα βιώνουν