Απόφαση ΣτΕ για Νέο Οικοδομικό Κανονισμό: Ποιοι χτίζουν με μπόνους και ποιοι όχι

Στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που θα καθαρογραφεί και θα δημοσιευτεί στις αρχές του επόμενου χρόνου, επικεντρώνει την προσοχή της η αγορά ακινήτων, αλλά και η κυβέρνηση για να αποκρυπτογραφήσει τις λεπτομέρειες της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ που έκρινε αντισυνταγματικά τα κίνητρα για τον νέο οικοδομικό κανονισμό δώδεκα χρόνια μετά τη θεσμοθέτησή τους.

Η καταγραφή του μεγέθους του προβλήματος είναι σε πρώτη φάση η άμεση προτεραιότητα της κυβέρνησης δεδομένου ότι υπάρχει μεγάλη ασάφεια για επιμέρους περιπτώσεις που είναι δύσκολο να αποσαφηνιστούν από τη στιγμή που δεν έχει εκδοθεί η απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, αλλά και το σκεπτικό της. Στο πλαίσιο αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ανοίγει μέσα στην επόμενη εβδομάδα πλατφόρμα για δημόσια διαβούλευση, μέσα από την οποία θα μπορούν να αποτυπωθούν οι διαφορετικές περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που θίγει η απόφαση του δικαστηρίου ώστε να αξιολογηθεί και η παρέμβαση που θα γίνει.

Παράλληλα το υπουργείο προαναγγέλλει ρύθμιση με την οποία θα υπάρξουν πρόνοιες και για όσους έχουν οικοδομικές άδειες με βάση τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οπως αναφέρει στο «ΘΕΜΑ» ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, το ΥΠΕΝ θα προχωρήσει σε μια fast track διαδικασία με βάση την οποία όσοι έχουν περάσει όλα τα αναγκαία στάδια για την έγκριση μιας οικοδομικής άδειας (με βάση τις διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού του 2012) θα μπορούν να μεταβούν αυτόματα (και χωρίς να χρειάζεται να κάνουν την ίδια διαδικασία από την αρχή) στο νέο καθεστώς προκειμένου να χτίσουν χωρίς μπόνους.

Η πρώτη ανάγνωση των αποφάσεων του ΣτΕ δημιουργεί αντικρουόμενες απόψεις και ασάφειες όχι μόνο στο αρμόδιο κυβερνητικό επιτελείο, αλλά και στον επιστημονικό και τεχνικό κόσμο. Aνακουφισμένοι αισθάνονται μόνο οι αγοραστές αλλά και οι ιδιοκτήτες που κατάφεραν να χτίσουν και αξιοποίησαν τις ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ (όπως άλλωστε ορίζει ο νόμος). Μεγάλοι χαμένοι είναι αναμφίβολα όσοι δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες παρότι διαθέτουν νόμιμες οικοδομικές άδειες, αλλά και εκείνοι που ξεκίνησαν να χτίζουν αλλά στο μεταξύ προσέφυγαν εναντίον τους δήμοι ή πολίτες με αποτέλεσμα να έχει παγώσει η κατασκευή του κτιρίου τους.

Οι παρεμβάσεις της Πολιτείας

Η κυβέρνηση, η οποία παρακολουθεί από κοντά την εξέλιξη του ΝΟΚ και την άνοιξη προχώρησε σε παρεμβάσεις για να διορθώσει τις ακρότητες ως προς τους όρους δόμησης και τα ύψη των κτιρίων κόβοντας 4 και 5 μέτρα ύψος, διά του αρμόδιου υπουργού κ. Σκυλακάκη έχει δηλώσει ότι θα προχωρήσει σε νομοθετική ρύθμιση προκειμένου να ευθυγραμμιστεί με τις κατευθύνσεις του ΣτΕ. Σε πρώτη φάση το υπουργείο Περιβάλλοντος σκοπεύει να συμπεριλάβει διατάξεις του ΝΟΚ (για ύψη, δώματα, φυτεμένες στέγες κ.ά.) στον επικείμενο πολεοδομικό σχεδιασμό που είναι σε πλήρη εξέλιξη σε όλη τη χώρα όχι με οριζόντιο τρόπο, αλλά εκεί όπου υπάρχει ανάγκη.

Το έχει δηλώσει με σαφήνεια ο υπουργός λέγοντας ότι δεν «πάμε να φυτέψουμε δώματα στου Παπάγου ή στη Φιλοθέη που έχουν άφθονο πράσινο, αλλά μπορούμε να βάλουμε αντίστοιχες προβλέψεις στην Κυψέλη που είναι μια τσιμεντούπολη». Ενα πρόσθετο επιχείρημα για τον σχεδιασμό είναι ότι τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που θεσμοθετούνται θα περάσουν από την «κρησάρα» του Συμβουλίου της Επικρατείας, επομένως περιορίζεται η αβεβαιότητά τους σε σχέση με έναν νόμο που δεν έχει κριθεί.

Το βασικό επιχείρημα του υπουργείου είναι ότι η απόφαση του ΣτΕ, έτσι όπως κυκλοφόρησε με το ενημερωτικό σημείωμα, δεν κρίνει αντισυνταγματικές τις διατάξεις του ΝΟΚ. Ωστόσο κρίνει αναγκαίο για να αξιοποιηθούν τα μπόνους αυτά να έχει προηγηθεί ο τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός. «Δεν συμφωνούμε να σχεδιάζεται η πόλη μέσω του οικοδομικού κανονισμού. Χρειάζεται να δοθεί προτεραιότητα στα τοπικά πολεοδομικά σχέδια και ενδεχομένως και στα ειδικά που προτείνουν τους όρους δόμησης και αποφασίζουν πού μπορούν και πού δεν μπορούν να υπάρχουν ευνοϊκές συνθήκες», δηλώνει η κυρία Σοφία Αυγερινού-Κολώνια, πρόεδρος του Συλλόγου Πολεοδόμων (ΣΕΠΟΧ) και ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ.

Το πρόβλημα για την αγορά ακινήτων είναι ότι ο εμβόλιμος πολεοδομικός σχεδιασμός του ΥΠΕΝ σε συνδυασμό με κριτήρια του ΝΟΚ θα χρειαστεί χρόνο (στην καλύτερη περίπτωση μια τριετία) και μέχρι τότε η αγορά δεν θα μπορεί να εκτονώσει τη ζήτηση που θα υπάρχει. Το άλλο θέμα που θέτουν κυβερνητικοί παράγοντες με προβληματισμό είναι ότι το ΥΠΕΝ καλείται να διαχειριστεί τετελεσμένα σε έναν νόμο που ψηφίστηκε πριν από 12 χρόνια και κρίθηκε εκ των υστέρων αντισυνταγματικός, έχοντας θεμελιώσει ισχυρές βάσεις στην κοινωνία αλλά και στην οικονομία της χώρας.

Αύξηση τιμών

Ποια είναι όμως η επίπτωση που έχει στην κτηματαγορά η απόφαση του ΣτΕ, πώς διαβάζουν οι επαγγελματίες της αγοράς τις αντισυνταγματικές διατάξεις του Οικοδομικού Κανονισμού; Ο πρώην πρόεδρος της Ελληνικής Ομοσπονδίας Μεσιτών Ιωάννης Ρεβύθης προβλέπει ότι οι κατασκευαστές που σήμερα έχουν ξεκινήσει να χτίζουν οικοδομές και δεν χάνουν τα μπόνους θα αυξήσουν τις τιμές. Ειδικά στα νότια προάστια της Αθήνας, όπου οι δήμαρχοι Αλίμου και Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης ύψωσαν τα τείχη για την αποκαθήλωση των διατάξεων του ΝΟΚ και έριξαν στο ΣτΕ οικοδομικές άδειες που θα έχτιζαν επιπλέον ορόφους.

Αντίθετα οι κατασκευαστές, οι οποίοι έχουν αγοράσει και πάρει αντιπαροχή και δεν έχουν μέχρι σήμερα ξεκινήσει τις εργασίες (άρα δεν θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα μπόνους), είναι σίγουρο ότι βγαίνουν χαμένοι. Ακόμη, όπως λέει, και να κατασκευάσουν χωρίς τα κίνητρα του ΝΟΚ, πάλι θα χρειαστεί να διατηρήσουν ψηλά τις τιμές γιατί χάνουν το περιθώριο που είχαν να κερδίσουν από τις ευεργετικές διατάξεις του νόμου. Για τις τιμές των οικοπέδων, πάντως, εκτιμά ότι θα μειωθούν λόγω κατασκευής λιγότερων τετραγωνικών.

Ο κ. Ρεβύθης επισημαίνει και τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην αγορά από την έναρξη του προγράμματος «Σπίτι Μου 2»: «Το επόμενο διάστημα θα βγουν στην αγορά 20.000 νέοι αγοραστές, οι οποίοι θα ψάχνουν για αγορά κατοικίας και θα είναι πραγματικοί αγοραστές. Η μεγάλη ζήτηση που θα φέρει αυτό το κύμα των αγοραστών θα δημιουργήσει επίσης αύξηση των τιμών».

Επόμενη μέρα

Σε αυτό το πλαίσιο και με μια αγορά σε πλήρη αναβρασμό, το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται για το αμέσως επόμενο βήμα, ανοίγοντας μια δημόσια διαβούλευση για μερικές εβδομάδες με την αγορά προκειμένου όσοι θίγονται να συμμετάσχουν σε αυτή και να περιγράψουν τη δική τους περίπτωση (ή εναλλακτικά να τη στείλουν με email στο υπουργείο) και εν συνεχεία, όταν θα δημοσιοποιηθεί η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (αρχές του έτους), να αποφασίσει για την παρέμβαση που θα κάνει.

Κατά πληροφορίες, ο αριθμός των ακινήτων για τον οποίο υπάρχουν προσφυγές δεν είναι μεγάλος, ωστόσο η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας με τη δημιουργική της ασάφεια ως προς το ποιοι αποκτούν το τεκμήριο της νομιμότητας (ως κόκκινη γραμμή μπαίνει η 11η Δεκεμβρίου, ημέρα όπου το ΣτΕ δημοσιοποίησε το περίγραμμα της απόφασής του), δημιουργεί μεγάλο προβληματισμό.

«Πώς ορίζεται, αλήθεια, η έναρξη εργασιών;» αναρωτιέται ο πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Δημήτρης Ξυνομηλάκης. «Φοβάμαι ότι μπαίνουμε σε μια λογική αν σκάψαμε πολύ ή λίγο, αν μπήκαν πολλά ή λίγα σίδερα, αλλά και σε νέο κύκλο δικαστικών προσφυγών σε μια αγορά που έχει παγώσει για μήνες». Η απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου ακυρώνει τις τέσσερις προσβαλλόμενες οικοδομικές άδειες από τον Δήμο Αλίμου. Βάζει, όμως, απαγορευτικό και σε χιλιάδες άλλες που έχουν εκδοθεί νόμιμα: «Δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να μην μπορούν να προχωρήσουν οικοδομικές άδειες που έχουν εγκριθεί και μελέτες που έχουν πληρωθεί και κατατεθεί στις πολεοδομίες άσχετα από το αν έχει γίνει έναρξη ή όχι εργασιών».

Να προχωρήσει σε αποστολή εγκυκλίου προς όλες τις πολεοδομίες ζητά από το υπουργείο Περιβάλλοντος η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) ώστε να αποτρέψει την έκδοση και νέων αδειών με τις διατάξεις του ΝΟΚ όπου υφίστανται ειδικά διατάγματα, τηρώντας τους όρους της απόφασης του ΣτΕ. Η ΕΛΛΕΤ, η οποία έχει στηλιτεύσει ουκ ολίγες φορές τις διατάξεις του ΝΟΚ, εκφράζει την ανακούφισή της για την απόφαση του ΣτΕ και ζητά τον επανέλεγχο όλων των αδειών που εκδόθηκαν στα τμήματα πόλεων που έχουν χαρακτηριστεί «παραδοσιακά». Δεν διστάζει μάλιστα να επικρίνει τη βούληση της Πολιτείας να εντάξει μπόνους του ΝΟΚ στον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, δίνοντας, όπως αναφέρει, την εντύπωση ότι ενδέχεται στα υπό εκπόνηση ΤΠΣ και ΕΠΣ, αντί για αμιγώς επιστημονικά κριτήρια, να επικρατήσει η ήδη διατυπωμένη βούληση του ΥΠΕΝ να προβλεφθούν κίνητρα ανάλογα του ΝΟΚ ή να καλυφθούν έτσι κτιριακές επενδύσεις που σχεδιάζονται, αλλά των οποίων δεν έχει αρχίσει η ανέγερση.

Οι διατάξεις που ακυρώνει το ΣτΕ

Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε τα άρθρα 10, 15 (παρ. 8), 19 (παρ. 2) και 25 του ΝΟΚ, με τα οποία θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος) για την ανέγερση κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμισή τους και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου.

Περαιτέρω, το δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.

Αυτά, σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές, μπορούν να κατασκευάζονται αλλά πρέπει να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Αντιθέτως, έκριναν ότι δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ (κλειστοί εξώστες) και των κλιμακοστασίων.

Γιώργος Στασινός (Πρόεδρος του ΤΕΕ)

«Η αγορά των νέων οικοδομών θα πάθει βίαιη καθίζηση»

«Το πραγματικό πρόβλημα είναι τι γίνεται με όσους δεν έχουν δικαστικές εκκρεμότητες και δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες», δηλώνει στο «ΘΕΜΑ» ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, απαντώντας σε έξι ερωτήσεις για το θέμα της απόφασης του ΣτΕ.

- Ποιες είναι οι γκρίζες ζώνες της ανακοίνωσης του ΣτΕ;

Μια απλή ανακοίνωση λίγων λέξεων για ένα θέμα που απασχολεί όλη την αγορά και την κοινωνία, που επηρεάζει χιλιάδες συμπολίτες μας... Αποδεικνύεται αδόκιμο να ανακοινώνονται τόσο σημαντικά ζητήματα χωρίς τα ουσιαστικά κείμενα, όπως η απόφαση του ΣτΕ με το διατακτικό και το σκεπτικό της. Δημιουργούνται απίθανα προβλήματα και ερωτηματικά όπου σε διπλανά οικόπεδα ο ένας χτίζει και ο άλλος όχι, όπου ένας ξεκίνησε τη μια μέρα και ο άλλος άργησε μια μέρα και έχασε την προθεσμία που δεν υπήρχε, όπου ο ένας χτίζει κανονικά και ο άλλος επειδή πήγε στο δικαστήριο έχασε από αυτό και μόνο, όχι από την απόφαση του δικαστηρίου. Και προβλήματα εφαρμογής θα έχουμε.

- Ποιος τελικά χτίζει και ποιος δεν χτίζει από δω και πέρα;

Αυτό που μπορώ να σας πω με σιγουριά είναι ότι θα βρεθούν πολλοί χαμένοι χωρίς να φταίνε σε κάτι και χωρίς να έχουν κάνει οτιδήποτε λάθος. Και χιλιάδες μηχανικοί και ιδιοκτήτες θα χάσουν χιλιάδες εργατοώρες και χρήματα για να προσαρμοστούν σε μια νέα κατάσταση, κάτι που ήταν νόμιμο εξαρχής.

- Πώς ζυγίζει η αγορά των κατασκευών το νέο πλαίσιο;

Για τα επόμενα δύο χρόνια η αγορά των νέων οικοδομών θα πάθει βίαιη καθίζηση, ειδικά όταν ολοκληρωθούν οι κατασκευές που έχουν ξεκινήσει. Μέχρι να δοθεί θεσμική λύση ή νομοθετήσει εκ νέου άλλον οικοδομικό κανονισμό το ΥΠΕΝ, κάτι που είναι πολύπλοκο, δύσκολο και χρονοβόρο, θα σταματήσει σε μεγάλο βαθμό η έκδοση νέων αδειών. Επίσης, σε μια περίοδο στεγαστικής κρίσης η απόφαση του ΣτΕ θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των κατοικιών και προφανώς των ενοικίων, αφού δεν θα δημιουργούνται νέες.

- Πόσες άδειες εκτιμάται ότι έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια;

Δεν μπορούμε να έχουμε εικόνα για τις προσφυγές και τον λόγο που επικαλούνται. Αλλά πραγματικό πρόβλημα είναι τι γίνεται με όσους δεν έχουν δικαστικές εκκρεμότητες και δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες και ήταν μέχρι χθες απολύτως νόμιμοι...

- Με ποιον τρόπο μπαίνει η κόκκινη γραμμή για το πριν και το μετά τις 11/12 που βάζει το ΣτΕ. Μπορεί να διασφαλίσει η Πολιτεία ότι το ακίνητο ξεκίνησε να χτίζεται μέχρι και τις 11 Δεκεμβρίου και όχι στις 15 του μήνα;

Αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα και δείχνει τις δυσκολίες που έχει η επιλογή να γίνονται μεγάλες αλλαγές με απλές ολιγόλογες ανακοινώσεις. Υπάρχουν ήδη δεκάδες απορίες και ερωτηματικά για τον τρόπο εφαρμογής, τι εννοούμε με κάθε λέξη κ.λπ. Θα βρεθεί ισορροπία, κάποια στιγμή, διοικητικά και πρακτικά, αλλά μέχρι τότε θα ταλαιπωρηθούν πολίτες, μηχανικοί και υπηρεσίες.

- Τι γίνεται με μια οικοδομή που ενώ ξεκίνησε να χτίζεται στην πορεία έγινε προσφυγή σε βάρος της και έχουν σταματήσει οι οικοδομικές εργασίες; Αυτή θα μπορεί να ολοκληρωθεί ή θα παραμείνει ημιτελής;

Απ’ όσα καταλαβαίνουμε από την ανακοίνωση, αφού δεν έχουμε απόφαση να διαβάσουμε, οι υποθέσεις που βρίσκονται στα δικαστήρια θα κριθούν από αυτά. Αν η προσφυγή αφορά μόνο τον ΝΟΚ, προφανώς θα επηρεαστεί.

Ειδήσεις σήμερα: 

Αργύρης Παπαργυρόπουλος: «Το χιονοδρομικό στον Παρνασσό ήταν η καταστροφή μου»

«Ήσουν και θα είσαι ο Νίκος μας… Έγινες άγγελος!» - Ραγίζουν καρδιές για τον 16χρονο που σκοτώθηκε μετά από τροχαίο στον Βόλο

Ούτε... εκατοστό χωρίς λαμπάκι - Ο χριστουγεννιάτικος στολισμός σε σπίτι στο Χαλάνδρι που τραβάει τα βλέμματα