Το σχέδιο για την εκτός σχεδίου δόμηση: Αλλαγές, εξαιρέσεις και ανησυχίες για απαξίωση εκτάσεων
22.01.202421:07
Ποια είναι τα τρία αντιμαχόμενα στρατόπεδα - Εως το τέλος του μήνα σε διαβούλευση το νομοσχέδιο - Ποιες αλλαγές προωθεί ο υπουργός Περιβάλλοντος, Θεόδωρος Σκυλακάκης για να ξεκαθαρίσει το τοπίο
Αυστηρότερο πλαίσιο στην εκτός σχεδίου δόμηση -και με σοβαρές αλλαγές σε σχέση με τον αρχικό σχεδιασμό- σκοπεύει να φέρει το σχετικό νομοσχέδιο που θα τεθεί μέχρι τα τέλη του μήνα σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Η πρώτη μεγάλη πολεοδομική παρέμβαση της κυβέρνησης, που σηκώνει πολλή «σκόνη» σε σχέση με τις προτεινόμενες αλλαγές, έχει δημιουργήσει, προτού ακόμη δημοσιοποιηθεί, τρία αντιμαχόμενα στρατόπεδα. Από τη μία την Πολιτεία, που επιδιώκει να επιλύσει τον Γόρδιο Δεσμό της δόμησης και να βγάλει από την ακινησία την έκδοση οικοδομικών αδειών στους πολίτες, και από την άλλη τους υπερασπιστές του περιβάλλοντος, που φρονούν ότι το πνεύμα των ρυθμίσεων πριμοδοτεί τη δόμηση παντού στις εκτός σχεδίου περιοχές, απειλώντας ότι θα γεμίσουν τσιμέντο και τα τελευταία αδόμητα οικόπεδα.
Στον δημόσιο διάλογο μπήκε αιφνιδίως και ο τεχνικός κόσμος, ο οποίος εκπέμπει διαφορετικά μηνύματα, με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Γιώργο Στασινό, αλλά και εκπροσώπους του συμβολαιογραφικού κόσμου να «πυροβολούν» τη ρύθμιση, εκτιμώντας ότι στο τέλος της μέρας «μόνο μαρούλια και πρόβατα θα μείνουν στην εκτός σχεδίου δόμηση».
Η αγορά επισημαίνει, δίχως όμως να στοιχειοθετείται επαρκώς, ότι το νομοσχέδιο βάζει σοβαρά προσκόμματα στην εξωαστική δόμηση, προβλέποντας ότι θα φέρει την απαξίωση περιουσιακών στοιχείων, καθώς πάνω από το 80% των εκτάσεων δεν θα μπορεί να δομηθεί.
Το παράδοξο είναι ότι οι διαφορετικές απόψεις διατυπώνονται σε ένα θεωρητικό σχέδιο νόμου, καθώς οι διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση αποτελούν αντικείμενο αξιολόγησης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε ανοικτή γραμμή με το Μέγαρο Μαξίμου, ειδικά τώρα που οι αντιδράσεις φαίνεται να κλιμακώνονται και από τις πιέσεις που υπήρχαν για πάνω από δύο χρόνια να έρθει ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου, διατυπώνονται απόψεις που υποστηρίζουν ότι μπροστά στις «σαρωτικές», όπως χαρακτηρίζονται, αλλαγές είναι προτιμότερο να συνεχιστεί το υφιστάμενο πλαίσιο.
Ποιους αφορά η ρύθμιση
Ποιες είναι οι λεπτές γραμμές της ρύθμισης, ποιους εξυπηρετεί και γιατί το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται να φέρει έναν νέο νόμο για την εκτός σχεδίου, όταν το ζήτημα καλείται να το επιλύσει οριστικά ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η μεγάλη μεταρρύθμιση με την εκπόνηση των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) που είναι σε εξέλιξη;
Στόχος είναι να υπάρχει ασφάλεια δικαίου, δηλώνει στο «ΘΕΜΑ» ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, με σκοπό να αντιμετωπιστεί η «παράλυση» που έφερε στην αγορά η διαφορετική αντιμετώπιση του θέματος από τις πολεοδομίες ως αποτέλεσμα ερμηνειών και αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ο κ. Σκυλακάκης τονίζει ότι η ρύθμιση δεν αφορά τους μεγάλους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να ικανοποιηθούν με ένα Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Αφορά κυρίως τους μεσαίους επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων που οι σημερινές ασάφειες οδηγούσαν σε αμφίσημες αποφάσεις, με αποτέλεσμα την ταλαιπωρία τους.
Τι αλλαγές δρομολογούνται
Σήμερα, με τις αλλαγές που επήλθαν από το 2020 στην εκτός σχεδίου (με κατάργηση των παρεκκλίσεων και της δόμησης στα μικρά οικόπεδα) από την Πολιτεία, απαραίτητη προϋπόθεση για να χτίσει κάποιος σε οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι να υπάρχει αρτιότητα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων και το πρόσωπο του οικοπέδου να είναι σε κοινόχρηστο δρόμο (π.χ. εθνικό, κοινοτικό).
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δόμηση στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελεί διαχρονικό αγκάθι η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς.
Στο προσχέδιο του νομοθετικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση που επεξεργάστηκε η ομάδα του ΥΠΕΝ και είχε παρουσιαστεί προ ημερών στο Υπουργικό Συμβούλιο υπήρχε πρόβλεψη το «πρόσωπο» σε δρόμο για τα εκτός σχεδίου να τροποποιηθεί στα 3,5 μέτρα. Η διάταξη αυτή, κατόπιν αντιδράσεων για κίνδυνο υπερδόμησης στα παρόδοια οικόπεδα, φαίνεται να επέσπευσε την τροποποίησή της, προτού ακόμη το σχέδιο βγει σε δημόσια διαβούλευση. Σύμφωνα με πληροφορίες, υπήρχε σκέψη να εφαρμοστεί για τα προ του 1985 οικόπεδα, για τα οποία δεν υπήρχε υποχρέωση «προσώπου» για να χτιστούν, ωστόσο η τελική ρύθμιση θα αλλάξει και (προσώρας) έχει πάει στα 25 μέτρα.
Αντίθετα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας φαίνεται να διατηρεί στην εκτός σχεδίου δόμηση την πρόβλεψη ότι τα οικόπεδα θα συνδέονται με οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, όπως έχει προταθεί.
Ο κ. Σκυλακάκης επισημαίνει «ότι μέχρι σήμερα τα 25 μέτρα ίσχυαν μόνο για αγροτικούς δρόμους μετά το 2003, με τους κοινοτικούς και εθνικούς δρόμους να χρειάζονται περισσότερα μέτρα. Για τα προ του 2003, δεν υπήρχε περιορισμός, καθώς μπορούσαν να χτίζονται ακόμη και τυφλά οικόπεδα (όσα δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο)». Στόχος, σημειώνει, είναι να πάμε σε μια ομογενοποίηση της ρύθμισης. Από τον κανόνα των 25 μέτρων θα εξαιρούνται όσοι έχουν οικοδομικές άδειες ή προεγκρίσεις αδειών.
Σε ό,τι αφορά το πλάτος του δρόμου, για το οποίο επίσης δέχεται κριτική το υπουργείο, σημειώνεται ότι με το υφιστάμενο καθεστώς στους αγροτικούς δρόμους δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. «Εμείς βάλαμε τα 3,5 μέτρα, που είναι το ελάχιστο πλάτος που μπορεί να περάσει ένα πυροσβεστικό όχημα», λένε από το ΥΠΕΝ. Στο υπουργείο υποστηρίζουν επίσης ότι η διάταξη αυτή μπλοκάρει στα μισά νησιά τους αγροτικούς δρόμους, με κάποιους τοπικούς άρχοντες, όπως ο δήμαρχος Τήνου, να διαμαρτύρονται ήδη για το προτεινόμενο πλάτος του δρόμου.
Τη χρυσή τομή για την αντιμετώπιση του προβλήματος της εκτός σχεδίου δόμησης αναζητεί ο υπουργός Περιβάλλοντος Θεόδωρος Σκυλακάκης
Καταβολή μόνιμου τέλους
Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ χαρακτηρίζει μεγάλη τομή για το περιβάλλον την πρόβλεψη ότι η δόμηση θα συνοδεύεται με την καταβολή ενός μόνιμου τέλους (κατά το ΥΠΕΝ περιβαλλοντικού ισοδύναμου), που δεν θα είναι αμελητέο και το ύψος του θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση. «Αυτή η αντιστάθμιση υποδομών, αντί να πηγαίνει σε έναν κουβά και να χάνεται, όπως έγινε με τους πόρους από την τακτοποίηση αυθαιρέτων που προορίζονταν για περιβαλλοντικούς λόγους, θα πηγαίνει στο Παρακαταθηκών και Δανείων», αναφέρει ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Αντί δηλαδή να υπολογίζονται τα τέλη αυτά ως έσοδο του κράτους, θα αποτελούν μια παρακαταθήκη στο Παρακαταθηκών και Δανείων προκειμένου τα χρήματα να ξοδευτούν από τους δήμους με βάση την προτεραιότητα των έργων που θα προκύψουν από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα θεσμοθετηθούν με Προεδρικό Διάταγμα και θα περάσουν για έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Στην πραγματικότητα, όλη η φιλοσοφία που εμπεδώθηκε με τους διαδοχικούς νόμους της νομιμοποίησης αυθαιρέτων και των διατάξεων περί περιβαλλοντικού ισοζυγίου, άρα και του ΣτΕ, γκρεμίζεται, αφού διατέθηκαν ψίχουλα (μόλις το 2,5% των εσόδων) για περιβαλλοντικό ισοζύγιο από το 2011 που ξεκίνησαν οι νόμοι περί αυθαιρέτων.
Σήμερα, τα χρήματα αυτά, που υπολογίζονται αθροιστικά περί τα 5 δισ. ευρώ (πάνω από 2,5 δισ. τα εισπραχθέντα και περί τα 2,2 δισ. σε διακανονισμό), όπως παραδέχεται το υπουργείο, έχουν χαθεί για το περιβάλλον, καθώς εξυπηρέτησαν δημοσιονομικούς σκοπούς και όχι τους σκοπούς για τους οποίους προορίζονταν.
Διαφοροποίηση
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα διαφοροποιείται ανά περιοχή και θα είναι συνάρτηση και της επιβάρυνσης που έχει προκαλέσει σε έναν δήμο η εκτός σχεδίου δόμηση. Θα υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του κτίσματος και θα είναι ένα αξιόλογο κόστος, το οποίο θα διαφοροποιείται ανάλογα με την πίεση που υπάρχει σε μια περιοχή. «Για παράδειγμα, θα είναι διαφορετικό σε ορεινές περιοχές όπως είναι τα Αγραφα και διαφορετικό στη Μύκονο», αναφέρει ο κ. Σκυλακάκης. Προσθέτει, μάλιστα, ότι θα παραμείνει ως μέτρο και μετά την κατάρτιση των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ότι θα είναι αντίστοιχο και μεγαλύτερο από την εισφορά που θα έδινε κάποιος αν ήταν στην εντός σχεδίου δόμηση.
Πώς θα χτίζονται τα οικόπεδα
Η τελική ρύθμιση του υπουργείου θα δοθεί προς τα τέλη του μήνα σε δημόσια διαβούλευση, για την οποία προβλέπεται να υπάρξει μεγάλη κινητοποίηση και επομένως δεν θα πρέπει να αποκλειστούν (λόγω του μεγάλου ενδιαφέροντος) και αλλαγές ακόμη και κατά τη διαδικασία ψήφισης του νόμου στη Βουλή.
Ωστόσο, το υπουργείο έχει ήδη θέσει το πλαίσιο, το οποίο χωρίζει τα οικόπεδα σε όσα υφίστανται -μέσω κατατμήσεων- έως τον Μάιο του 1985 και εκείνα που δημιουργήθηκαν εκ των υστέρων (από Ιούνιο του 1985 έως και τον Δεκέμβριο του 2003). Για να χτιστούν θα πρέπει και στις δύο κατηγορίες να έχουν «πρόσωπο» σε οδό που υπήρχε στις αεροφωτογραφίες του Ιουλίου του 1977.
Επίσης, για τα οικόπεδα προ του 1985 αρκεί (για να χτιστούν) η ύπαρξη δουλείας προϋφισταμένης του 1985, χωρίς να απαιτείται «πρόσωπο» 25 μέτρων σε δρόμο υφιστάμενο το 1977.
Σε ό,τι αφορά τα οικόπεδα μεταξύ 1985-2003, το «πρόσωπο» οφείλει να είναι σε οδό που να υπήρχε το 1977, η οποία να συνδέεται με κοινοτική ή άλλη αναγνωρισμένη οδό. Το σχέδιο προβλέπει ότι ακόμη και αν δεν έχει κατασκευαστεί από δήμο ή άλλον δημόσιο φορέα ο δρόμος, οφείλει να έχει συντηρηθεί από το Δημόσιο.
Οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ πριμοδοτούν τα παλιά οικόπεδα (προ του 1985), προβλέποντας ότι όσα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία δεν θα έχουν προϋποθέσεις δόμησης, εφόσον στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Κύμα αντίδρασης
Το Ελληνικό Σύνταγμα προστατεύει τόσο το φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον όσο και την ατομική ιδιοκτησία, αλλά κάποιοι φαίνεται ότι ξεχνούν το δεύτερο και το τρίτο, λέει ο κ. Στασινός.
«Ξαφνικός θάνατος» σε ατομικά δικαιώματα, όπως η περιουσία, δεν νοείται. Αρα δεν μπορεί, με βάση αυτές τις δημοκρατικές και σύγχρονες αρχές, μέσα σε μια νύχτα κάποιοι να αποφασίζουν ότι έκταση που ήταν άρτια και οικοδομήσιμη μέχρι χθες, εδώ και 100 χρόνια, αύριο θα απαγορεύεται ξαφνικά κάθε είδους δόμηση.
Μέχρι να ολοκληρωθούν, όπως αναφέρει, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (κάπου το 2026 και αν…) θα πρέπει να υπάρχει μεταβατική λύση. «Οι προϋποθέσεις της δεν μπορούν να ακυρώνουν κάθε δικαίωμα δόμησης πολιτών και εκτάσεων, σε ποσοστό που ξεπερνά το 80%, κατά την εκτίμησή μου», δηλώνει ο επικεφαλής των μηχανικών που έχει κάνει σημαία του τη ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση. Πού εντοπίζει, όμως, τις γκρίζες ζώνες ο τεχνικός κόσμος;
Οπως υποστηρίζει το ΤΕΕ, όσοι έχουν οικόπεδα ή εκτάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές δεν θα χτίζουν αν δεν υπάρχει επίσημη κρατική αεροφωτογραφία της περιοχής του οικοπέδου τους, όπου να εμφανίζεται ο δρόμος που περνά μπροστά από το οικόπεδό τους και να φαίνεται ότι έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα.
Αυθαίρετα ακόμη και στις κορυφογραμμές της Μυκόνου κατήγγειλε ο μεσίτης. «Ολα γίνονταν χωρίς καμία νομιμότητα, με παχυλά φακελάκια και ρουσφέτια», υπογραμμίζει
Αν όμως οι φωτογραφίες είναι χαμηλής ανάλυσης και κακής ποιότητας, θα είναι δύσκολο, όπως λένε, να εξακριβωθεί αν αυτό που φαίνεται στον χάρτη είναι δρόμος ή ρέμα! Σοβαρές δυσλειτουργίες εκτιμάται ότι δημιουργεί και η πρακτική της διάνοιξης αγροτικών οδών πέριξ των χωριών με αποφάσεις των παλαιών κοινοταρχών. Πρόκειται για πρακτική συνήθη στην ύπαιθρο και ιδίως σε ορεινές και σε μικρές αγροτικές περιοχές.
Οι μηχανικοί ισχυρίζονται ότι κάποια οικόπεδα χάνουν το δικαίωμα δόμησης αν δεν υπάρχουν έγκυρα αρχεία. Πόσο μάλλον, αν πολίτες έχουν περιουσία σε περιοχές που τα παλαιά αρχεία κοινοτήτων και νομαρχιών έχουν καταστραφεί!
Για όσους έχουν οικόπεδα που σχηματίσθηκαν προ του 1985, η πλειονότητα δηλαδή των εκτός σχεδίου περιοχών, επιπλέον των γενικών προϋποθέσεων, το ΤΕΕ υποστηρίζει ότι δεν θα χτίζουν αν δεν έχουν «πρόσωπο» σε δρόμο τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
Οσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν από το 1985 έως το 2003 εκτιμάται ότι χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν με τη σύσταση δουλείας εισόδου (με αποζημίωση του ιδιοκτήτη) για την πρόσβαση στον δρόμο, λύση που ακολουθούν μέχρι σήμερα κάποιοι για τα τυφλά οικόπεδα.
Επίσης, για όσους έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν μετά το 1985 και μέχρι σήμερα καταργείται, όπως αναφέρει το ΤΕΕ, η λύση της πρόσβασης σε τυφλά οικόπεδα με δουλεία. Συμπεραίνεται, επομένως, ότι όλα τα τυφλά οικόπεδα και οι εκτάσεις χωρίς πρόσωπο σε δρόμο θα μένουν υποχρεωτικά αδόμητα.
Τι θα γίνει με τις υποθήκες
Για όσους αγόρασαν ακίνητα την τελευταία πενταετία εκτός σχεδίου, τα οποία σχηματίστηκαν μετά το 1983, παρότι τα συμβόλαιά τους μπορεί να αναφέρουν ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα (γιατί ήταν όταν αγοράστηκαν), πλέον δεν θα είναι παρά μόνο αν ικανοποιούν τις αυστηρές προϋποθέσεις του ΥΠΕΝ.
Ξεχωριστή σημασία έχει, σύμφωνα με κύκλους της αγοράς, η απομείωση στην αξία των ακινήτων με υποθήκες έναντι δανείων των ιδιοκτητών τους. Οπως υπογραμμίζεται, μόλις νομοθετήσει το ΥΠΕΝ (και δεν θα πρόκειται απλά για νομολογία του ΣτΕ), η αξία οικοπέδων ή εκτάσεων που έχει εκτιμηθεί από τις τράπεζες σε κάποιο ύψος προφανώς θα απομειωθεί.
Αυτό εκτιμάται ότι θα οδηγήσει είτε σε καταγγελίες δανείων, αν δεν υπάρχουν άλλα ακίνητα για εγγύηση, είτε σε επαναδιαπραγμάτευση του δανείου είτε σε δέσμευση παραπάνω ακινήτων από υποθήκες τραπεζών για δανειολήπτες που μπορεί να είναι μέχρι σήμερα συνεπείς, αλλά η τράπεζα δεν θα δέχεται τις εγγυήσεις τους πλέον στην αξία που είχαν.