Βασίλης Στεφανακίδης

Και εν τινί μέτρω, αν παρακολουθήσει κανείς ιστορικά την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων, θα διαπιστώσει ότι στις περιόδους όπου η οικονομία αναπτυσσόταν με γρήγορους ρυθμούς το λεγόμενο «real estate» κατέγραφε σημαντικές επιδόσεις και με πολλαπλάσιες επί τοις εκατό αυξήσεις των τιμών σε σχέση με την ανάπτυξη και τον πληθωρισμό. Αντίθετα, στις περιόδους ύφεσης οι πρώτες τιμές που κατακρημνίζονταν ήταν αυτές των ακινήτων.

Στην παρούσα φάση του ανοδικού κύκλου της οικονομίας πρωτοστατεί και πάλι η αγορά των ακινήτων και οι τιμές πλέον έχουν ξεφύγει σε τέτοιον βαθμό που πολλοί πλέον κάνουν λόγο για φούσκα που είναι έτοιμη να σκάσει. Δεν ξέρω αν θα επιβεβαιωθούν ή πρόκειται για μια κασσανδρική υπερβολή, αλλά η αλήθεια είναι ότι η ζήτηση παραμένει υψηλή και τα διαθέσιμα σπίτια είναι πολύ λιγότερα, και αυτό είναι ένα τεράστιο κοινωνικό πλέον πρόβλημα - ιδίως για τα νέα ζευγάρια που ξεκινούν τώρα τη ζωή τους.

Και δεν πρέπει να μας διαφεύγει ότι η ζήτηση ενισχύεται και από τους ξένους που ψάχνουν ακίνητα είτε για την Golden Visa, είτε για επενδυτικούς σκοπούς (Αirbnb ή μακροχρόνιες μισθώσεις).

Στα προηγούμενα χρόνια και κυρίως στην περίοδο των μνημονίων η συγκεκριμένη αγορά υπέστη ένα ισχυρό πλήγμα, καθώς η περιορισμένη ζήτηση έριξε τις τιμές ακόμα και κάτω από τις αντικειμενικές τιμές, οι ιδιοκτήτες φορτώθηκαν έναν βαρύ φόρο, τον ΕΝΦΙΑ, που είχε ως αποτέλεσμα χιλιάδες αποποιήσεις κληρονομιάς ακινήτων από κληρονόμους.

Κυρίως, όμως, το ξέσπασμα της κρίσης δημιούργησε χιλιάδες κόκκινα δάνεια στις τράπεζες, που μέχρι σήμερα αποτελούν ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα με χιλιάδες πλειστηριασμούς που θα συνεχίσουν να μας απασχολούν για πολλά ακόμη χρόνια.

Ολη αυτή η κατάσταση άλλαξε και την αντίληψη των πολιτών για τα στεγαστικά δάνεια και τις τράπεζες, τις οποίες πλέον αντιμετωπίζουν με μεγάλη καχυποψία έως και φόβο.

Και αυτό φαίνεται από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, καθώς διαπιστώνεται ότι το 85%-90% των αγοραπωλησιών ακινήτων γίνεται με ίδια κεφάλαια. Λεφτά που προφανώς προέρχονται από αποταμιεύσεις ή χρηματικές δωρεές γονιών προς παιδιά. Μόνο το υπόλοιπο 10%-15% καταφεύγει σε τραπεζικό δανεισμό, αλλά και πάλι όχι για το 100% της αξίας του ακινήτου, αλλά με συμμετοχή με ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 35% και πάνω. Οι εποχές όπου οι τράπεζες δάνειζαν μέχρι και 120% της αξίας του ακινήτου και μάλιστα δάνειζαν ακόμα και τα μεταβιβαστικά έξοδα έχουν παρέλθει ανεπιστρεπτί, καθώς εκείνες οι πρακτικές πληρώθηκαν πολύ ακριβά τόσο από τις τράπεζες όσο και από τους δανειολήπτες και τώρα όλοι περιορίζουν το ρίσκο.

Το γεγονός όμως ότι οι πελάτες αλλά και μικρές επιχειρήσεις τρέμουν στην ιδέα να διαβούν το κατώφλι μιας τράπεζας για δάνειο μεσοπρόθεσμα θα δημιουργήσει πρόβλημα τόσο στις ίδιες τις τράπεζες, καθώς περιορίζεται το βασικό τους αντικείμενο που είναι η πώληση χρήματος, όσο και στην οικονομία γενικότερα, γιατί δεν έχουν όλοι αποταμιεύσεις ή τουλάχιστον τόσες που να μπορούν να καλύψουν επιχειρηματικές ή στεγαστικές ανάγκες. Και οι ξένοι με την αύξηση του ποσού που πρέπει να επενδύσουν σε ακίνητα για να πάρουν τη Χρυσή Βίζα είναι βέβαιο ότι θα περιοριστούν. Επομένως, έχει μια λογική ο φόβος του σκασίματος της «φούσκας» στις τιμές των ακινήτων. Ή, στην καλύτερη περίπτωση, εξορθολογισμός των τιμών και στις αγοραπωλησίες, αλλά και στα ενοίκια που είναι άλλη μία σημαντική παράμετρος, καθώς αυτά είναι ένα άλλο σημαντικότατο πρόβλημα των νέων νοικοκυριών.

Αυτά με τη λογική. Μη μας διαφεύγει όμως ότι οι αγορές τις περισσότερες φορές δεν λειτουργούν με την κοινή λογική, αλλά με πολύ πιο σύνθετους τρόπους και τα ντόμινο προκύπτουν κυρίως σε υφεσιακές περιόδους και όχι σε περιβάλλον ανάπτυξης και πληθωρισμού.