Γρ. Νικολόπουλος

Οι επενδύσεις σε ακίνητα γίνονται παραδοσιακά με δάνεια τα οποία στη συντριπτική τους πλειονότητα έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο. Η άνοδος των επιτοκίων αυξάνει το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων και κατά συνέπεια μειώνει ή εξαφανίζει το κέρδος των εταιρειών που έχουν τα ακίνητα.

Ηδη, διεθνώς, παρατηρούνται οι πρώτες επιπτώσεις, με πολλές μεγάλες επιχειρήσεις που διαχειρίζονται κυρίως εμπορικά ακίνητα να παρουσιάζουν ζημίες. Οι ειδικοί δεν αποκλείουν σύντομα να ακουστούν τα πρώτα κανόνια και μάλιστα από εταιρείες-κολοσσούς του real estate σε όλες τις ηπείρους, με πρώτες βεβαίως τις ΗΠΑ και την Ευρώπη, αφού η Fed και η ΕΚΤ αύξησαν πολύ επιθετικά τα επιτόκιά τους.

Στην Ελλάδα ισχύει το ίδιο. Και αυτό διότι πάρα πολλοί ξένοι επενδυτές, κυρίως Ισραηλινοί και Κινέζοι, αλλά και πολλά funds που ανήκουν σε Ελληνες επένδυσαν τα τελευταία χρόνια μαζικά σε ακίνητα στη χώρα. Αγόρασαν χιλιάδες κτίρια τα οποία ανακαίνισαν για να τα νοικιάσουν είτε ως διαμερίσματα είτε ως γραφεία, εκμεταλλευόμενες τα χαμηλά επιτόκια των δανείων αλλά και τη διάθεση των τραπεζών να δανείσουν με εγγύηση τα ίδια τα ακίνητα, αφού απέφευγαν επιμελώς να δανείσουν οποιαδήποτε άλλη επιχειρηματική δραστηριότητα φοβούμενες τα κόκκινα δάνεια.

Τα χαμηλά επιτόκια μπορούσαν να προσφέρουν μια απόδοση από τα ενοίκια της τάξης του 5%-7% στις εταιρείες που επένδυαν σε ακίνητα. Ομως τα επιτόκια ξεπέρασαν ήδη αυτές τις αποδόσεις και οι εταιρείες ακινήτων που είχαν δανειοδοτηθεί σε ποσοστό 70% για τα ακίνητα που αγόραζαν, ήδη έχουν αρχίσει να βλέπουν ζημίες.

Πολλές ξεκινάνε να πουλάνε κάποια από τα ακίνητα αυτά -ανακαινισμένα μικρά διαμερίσματα ή γραφεία- προσπαθώντας να εκμεταλλευτούν τις υψηλές τιμές που επικρατούν ακόμη. Καθώς όμως η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει και τους πιθανούς αγοραστές, η ζήτηση περιορίζεται.

Οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται, σύμφωνα με τους επενδυτές του κλάδου, στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων δεκαετιών και δεν αναμένεται να ανέβουν περισσότερο. Δεν έχει αρχίσει ακόμη μια γενικευμένη και εμφανής πτώση, καθώς οι εταιρείες αντέχουν ακόμη να τα κρατούν την κυριότητά τους, αλλά εφόσον τα επιτόκια δεν αναμένεται να υποχωρήσουν σύντομα, οι αντοχές τους θα εξαντλούνται και οι μέτοχοί τους θα τις πιέζουν για αποδόσεις. Ο κόσμος όμως δεν μπορεί να πληρώσει ούτε υψηλότερες τιμές ούτε υψηλότερα ενοίκια και οι συναλλαγές αγοραπωλησιών παγώνουν σταδιακά. Οι ειδικοί λοιπόν προβλέπουν σταδιακή μείωση των τιμών.

Σε αυτό συνηγορούν και άλλοι παράγοντες, όπως η πολύ μεγάλη αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών, λόγω πληθωρισμού και διαταραχών της εφοδιαστικής αλυσίδας, η αύξηση του κόστους των οικοδομικών εργασιών, επίσης λόγω πληθωρισμού, και η αδυναμία των ενοικιαστών να πληρώσουν υψηλά ενοίκια, αφού το διαθέσιμο εισόδημά τους μειώνεται - κι αυτό λόγω πληθωρισμού.

Από την άλλη μεριά, οι ειδικοί εκτιμούν ότι η ζήτηση από ξένους για ακίνητα στην Ελλάδα θα διατηρηθεί για λίγο καιρό ακόμη, ειδικά σε ορισμένες νησιωτικές περιοχές των Κυκλάδων, αλλά και σε αυτή την περίπτωση θα είναι μικρότερη από το παρελθόν, διότι η αύξηση των επιτοκίων είναι διεθνές φαινόμενο, συνεπώς και για τους ξένους αγοραστές το κόστος δανεισμού από το εξωτερικό για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι αυξημένο.

Το γενικό συμπέρασμα είναι ότι μάλλον η τάση στις τιμές των ακινήτων θα είναι πτωτική για το ορατό μέλλον, δηλαδή για μερικά χρόνια από εδώ και πέρα. Η τάση αυτή δεν μπορεί να αλλάξει αν δεν μειωθούν τα στεγαστικά επιτόκια, διότι μέχρι τότε δεν θα υπάρχει ζήτηση από τους αγοραστές. Ο, δε, συνδυασμός αυξημένων επιτοκίων στα στεγαστικά με το πολύ υψηλότερο κόστος κατασκευής των ακινήτων θα λειτουργεί ανασταλτικά για την απόφαση αγοράς ακινήτου.

Τα πράγματα θα χειροτερέψουν αν η Ευρωπαϊκή Ενωση επιμείνει στην εφαρμογή από το 2024 μιας σχετικά αυστηρότερης δημοσιονομικής πολιτικής, δηλαδή μιας πολιτικής περιορισμού της οικονομικής ανάπτυξης και μείωσης των ελλειμμάτων και των χρεών. Σε αυτή την περίπτωση οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων θα μειωθούν ακόμη περισσότερο και η κρίση στον τομέα του real estate θα ενισχυθεί.

Αυτό που δεν μπορεί προς το παρόν να εκτιμηθεί είναι πόσο μεγάλο θα είναι το κόστος της ανόδου των επιτοκίων για πολλές εταιρείες που επένδυσαν σε ακίνητα με σκοπό την εκμετάλλευσή τους τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα. Αυτό εξαρτάται από τις οικονομικές τους αντοχές και το ποσοστό των δανείων στις επενδύσεις τους. Πάντως οι «χρυσές εποχές» για τους επενδυτές ακινήτων φαίνεται ότι άρχισαν ήδη να χάνουν τη λάμψη τους.